回顾2005京城二手楼市:呈现变化的十大关键词

　　（图片来源：北京现代商报）

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　　中新网12月22日电据《北京现代商报》报道，回顾2005年的二手楼市，无论是国家政策还是经纪行业都发生了众多变化，北京的二手房市场也随着这些变化呈现出与以往不同的特点。特别是今年以来，包括央行加息、旧国条和新国八条的下发，以及“税收一体化”等一系列政策的出台，对二手房市场可以说产生了很深远的影响。

　　关键词一 首超

　　据北京房地产交易信息网统计数据显示，今年2月份北京二手商品房占有比重首次超过再上市房，达到61.42%。而随着时间的推移，这个占有比重仍然占据市场交易主流，并成为未来发展的一种趋势。从1—10月份的统计数据(存量房成交量中二手商品房占比达56.6%，再上市已购公房占比达到43.4%)可以对二手商品房未来发展趋势窥见一斑。可以说，二手商品房以其建筑年代较近、房屋品质较高、户型相对符合现代人居住理念等特点，已经越来越受到消费者的青睐。

　　关键词二 “波峰”“波谷”

　　今年，二手房成交量一段出现“波峰”和“波谷”，即5月份成交量最高为7789，形成峰顶；7月份成交量为4483，跌落至谷底。而造成这种现象的主要原因就是上半年出台的“5·１1”政策，其中规定从6月1日起开始执行新的营业税征收标准，使5月份出现大量急于过户来搭乘营业税征收末班车的消费者，成交量大幅上升。之后，在营业税收政策的影响下，消费者观望情绪见涨，7月份二手房成交量一度跌落到谷底。但8月份由于受到“公房征收营业税优惠政策”的影响，市场又开始回暖，成交量缓慢上升走出低谷。

　　关键词三 “黑马”

　　今年，石景山地区打造成首都休闲娱乐中心，即石景山CRD概念的正式确立。使石景山区域在首钢搬迁后又有了新的区域产业定位。因此，区域价值开始不断得到提升，二手房市场表现极为明显。目前，石景山区在售的新建商品房达到5000-6700元／平方米之间，二手房价格在3500-4500元／平方米之间，具有很强的价格吸引力。

　　关键词四 营业税

　　5月中，七部委联合下发《关于稳定住房价格的通知》，其中对营业税的征收标准作了重新界定。这一政策的出台，一方面打击了短线投资客；另一方面，也增加了业主的出售成本，在一定程度上抬高了二手商品房成交价格。因此，二手房市场一度出现持续走低状况，市场观望气氛浓厚。

　　而到了8月初，却出现了峰回路转的变化。市地税局、市财政局、市建委又联合出台了一项优惠政策，将首次上市的已购公房都隶属到免征营业税的范围内，使营业税对公房的影响程度减小，市场再度活跃。

　　关键词五 建筑面积

　　在5月中旬出台的新政策中，还有一个规定对二手房市场的影响也很是明显，即对普通住宅和非普通住宅的判定有了新标准。“建筑面积140平方米”成为了普通住宅与非普通住宅的一条“分界线”，同时也成为二手房交易中成交面积的一道“分水岭”。

　　按照新政策中的规定，普通住宅征收1.5%的契税，非普通住宅则要征收3%的契税。在新政策的影响下，市场也出现了新的转变，其一，开发商力推中小户型，将面积严控在140平方米；其二，税收成本的增加影响到消费者的购房热情，140平方米以上房屋成交面积占比甚微。据北京市建委统计数据显示，1—10月，在全市预售的商品住宅中，80—140平方米的房屋占主流，达到总成交套数的56.4%，而140平方米以上房屋的成交套数则仅占22%。

　　关键词六 税收一体化

　　“税收一体化”可以说是今年影响京城二手房市场的一大重要政策。这一政策的出台与执行也在经历了数次变化。由试执行到恢复原先的个人所得税征收方式，再到重新强调，整个过程可以说是风云变幻。

　　目前，“税收一体化”征收方式虽然仍未执行，但这已经未来市场发展的一个必然趋势。单从目前来看，这场个税征收风波影响最大的还是对消费者的心理影响，使部分有意出售房屋的业主希望尽量赶在个税征收之前将房屋转让出去，从而致使成交量有所上升。据北京房地产交易网统计数据显示，10月份二手房成交量同9月份相比上涨10.6%，不能不说是一种表现。

　　关键词七 限地

　　7月，《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》下发，其中规定二环路以内不再新增住宅商品房项目建设用地供应。这一规定的出台使得二环内回迁房备受关注，成交量也之有所上升。据中原地产三级市场部统计数据显示，8月份二环内回迁房成交量同7月份相比上升了5%。而成交量的上升，也导致成交价格出现小幅上涨，达到8000—9500元／平方米。

　　关键词八 加息

　　在继央行去年10月首次加息后，今年3月央行二次加息，宣布个人住房贷款利率上调0.2%。同时表示，商业银行自营性个人住房贷款利率将不再实现现行的优惠利率，而恢复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。但央行的二次加息对消费者购房行为并没有产生实质的抑制作用，更多的还是体现在对购房者消费心理的影响，使消费者的购房心理趋于理性化，购房梯级消费层次日益明朗化。

　　关键词九 “丑闻”

　　10月，北京二手房中介市场再曝“丑闻”，佰家经纪公司由于拖欠60多户业主的近300万元租金而被曝光。这也是继2003年“坚石事件”之后北京又一起经纪公司拖欠业主房租而被告发的恶性事件。“佰家事件”给整个经纪行业敲响了警钟，也迫使经纪公司开始考虑其自身的经营模式问题。代理模式需要经纪公司有强大的资金实力做后盾、有稳定的客源做支持，而在目前经纪行业发展不完善的情况下，“居间服务”模式将是未来发展的一种趋势。

　　关键词十 “倒闭”

　　应该说，2005年系列税收政策的出台对整个经纪行业起到不小的震荡作用，使得一些以现金收房业务为主的经纪公司面临倒闭。而与此同时，也有经纪公司在此刻逆市而上，纷纷进行圈地扩张。但值得注意的是今年上半年的税收政策对这些有着扩张战略的经纪公司的管理者来说，影响最大的是对经纪公司未来盈利模式的重新思考，各经纪公司开始注重公司管理水平，并积极寻找一种新的管理模式，来最大程度地规避市场风险。