平稳趟过政策年

　　从3月《关于切实稳定住房价格的通知》到4月“国八条”发布，到其后各大银行关于房贷的各项规定，行内人士均声称，2005年是楼市政策年。值得关注的是，观望期间整个楼市的销售与供应略显平缓，并在第三季度稳中见升——东莞楼市未受影响，反倒是破冰之局显而易见。

　　对于政策的频频出台，东莞发展商笑言，东莞政府对楼市的引导和制约一向较强。

　　临近年终，且随我们回首一年来时路，看看政策年下的东莞破冰之局。

　　营业税新规出台

　　政策不明朗使二手市场短暂疯狂

　　8月15日，在行内外人均翘首企盼两个月之后，东莞发布了新的普通住房标准。8月31日，在普通住宅标准发布之后，东莞市地方税务局、东莞市财政局和东莞市房产管理局联合下发了关于加强房产税收管理的相关通知。通知指出，新的普通住房标准于2005年6月1日起在东莞全市范围内统一执行，对凡在2005年6月1日(不含当日)以前签订商品房买卖合同的，契税、营业税、土地增值税仍按照原政策执行。凡个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免予征收营业税。

　　东莞市的各项税费标准真正是千呼万唤才出来，对于契税一项，东莞购房群体似乎一直并未十分重视，因而契税的调整也未在楼市引起太大波澜，2005年前三季度虽因发展商推售面积的减少使销售面积有所下降，但消化系数却有小幅增长，购房者因税费不明而持币观望的情况非常少。仅在年底因6月1日前签合同的购房者需在12月31日前办理相关纳税手续，契税才算引起了一部分购房者足够的关注。虽然购房者对契税的关注不大，但就税费调整的意义而言，东莞的楼价在经过众多开发商的努力后，近几年正呈快速增长的形势，这一新标准对于购房者而言，确实是利好消息。

　　而营业税的调整对二手市场的影响却是明显的。2005年第三季度，由于国家相关政策虽已出台，但东莞地方政策暂未出台，在政策不明朗的情况下，第三季度二手房成交面积比上半年上升25.75％，比去年同期增长29.39％。虽然行内人士一再称二手房成交量受季度影响较大，东莞二手房市场不成熟的情况下，宏观调控的政策作用滞后性大，但从9月关于营业税的相关政策出台后，媒体收到关于因追加营业税引起的一些纠纷来看，由于营业税税费较高，二手房交易双方对于营业税的敏感度较一手房购房者更高。

　　预(销)售管理系统明年启用

　　信息透明杜绝开发商一房多售

　　11月楼市传来新的讯息，全市的房地产管理信息系统预期明年6月可以建成并投入使用，每一个发展商的房产交易都将在网上公示，市民就可以从公共网站了解所关注的楼盘的销售情况。

　　据悉，房地产管理信息系统建设主要包括三个方面的基本内容，即商品房预(销)售管理、房地产交易与权属登记一体化管理和市场信息统计与公布。商品房预(销)售管理指通过网络实现商品房项目的预(销)售审批，在网站平台上公布可预(销)售商品房的具体信息，从而公开商品房供应信息，杜绝开发商一房多售。

　　任何行业的决策，最基本的条件就是市场信息的完整和公开，房地产管理信息系统的开通并提供真实全面的房地产交易信息，对行业的任何一方都有好处。

　　交易信息在一些房地产行业发展成熟城市早已推行了公布制度。东莞这一系统的建成，无疑是东莞楼市的进步。过往，我们常常看到“开盘热销200套”、“小户型单位基本售罄，最后推出20套珍藏单位”，消费者买房时经常受到发展商放出的信息烟雾弹的干扰，而业内在进行市场分析时，也经常为得不到真实全面的数据而发愁。在房管部门这一信息系统建成后，管理部门将适时公布房地产市场的交易情况，提供网上公开查询服务，并定期汇总、分析、发布东莞市房地产市场情况，可以说开发商和中介可通过系统提供的数据进行客观市场分析，作出合理的投资判断，有利于引导投资，保障产品结构的合理性。因而此举不但消费者受益，也得到房地产开发商和中介机构的欢迎。

　　2005楼市关键词

　　除了几大政策在2005年楼市里备受关注，并或多或少影响了市场之外，2005年的楼市还有两大话题常常被行内外人士挂在嘴边，这两大话题也反映着2005年楼市棋局的风云变幻。

　　关键词：价格

　　房价地价相互拉动

　　价格全线飘红

　　楼价在2005年是个从年头说到年尾的话题。2005年，在新政频频出台之后，东莞的房价却并未出现购房者期望的回落，反而是乘风破浪，全线飘红，据东莞中原市场研究部统计监测结果显示，第三季度东莞新上楼盘商铺供应价格环比上升了56.09％，上升幅度最大，而截至第三季度，新上住宅楼盘供应均价也已经达到3929元／平方米。

　　对于新政之下持续上涨的楼价，行内视为是市场决定。广东光大企业集团有限公司景湖花园项目总监黄健告诉记者，新政从全国角度来看，确实有打虚高作用，而从珠三角市场来看，因其市场成熟，价格稳定，并未出现虚高，即使广州、深圳的楼价也仅出现了短时间的徘徊后即继续飘红。而这一说法似乎也得到市场证实，不管行内外对楼价上涨的诸多争议，发展商每次试探性的提价，都未打消购房者的热情，房价虽然持续看涨，但销售情况却也一直看好。市场给了楼价上涨的信心支持。

　　而对于楼价上涨的理由，行内人也言之凿凿，而其中被大家提得最多的，则是地价。据发展商透露，2004年底2005年初，东莞政府已经在酝酿提升地价，而相关统计数据也表明，发展商的土地购置费大幅度增长。截至9月末，全市房地产开发投资支付的土地购置费为38.98亿元，同比增长84.63％。黄健告诉记者，2005年地价上涨了800元－1500元／平方米不等，大于楼价涨幅。而年中时中心区一地块拍出8000元／平方米的高价，更是引起市场一时哄动。

　　记者点评：由于东莞早年房地产行业特性，发展商拿地容易，拿地便宜的情况一去不返，地价成本提高自然拉动房价。而另一方面，房地产开发的快速增长导致了对土地的需求十分强劲，区域建设用地供应的有限性、土地资源的稀缺性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足，一定程度上推动了区域地价上涨。2005年，这两大备受关注的价格市场可谓是互相拉动。

　　关键词：镇区

　　城区镇区客流双向拉动

　　镇区地产呈现放大

　　根据10月31日市房协发出的第三季度预警数据，镇区项目在2005年第三季度见涨，除4大城区外，各镇区新增预售项目总数达到60个。而第三季度的土地交易中，84％的商住用地成交量分布在镇区，可见镇区楼市正逐步进入快速发展时期。更值得关注的是，大岭山、企石、道滘、洪梅等以前较少受到关注的二、三线镇区出现预售项目。

　　记者点评：发展商转向镇区开发的原因，是部分镇区的市场空白及市场需求，再加上下半年路网建设推波助澜，镇区地产开发在2005年备受楼市关注。据了解，2005年镇区地产多走大规模开发路线，在产品上，这些项目大多走大中户型高档楼盘路线，从四房、五房、复式的洋房大户型，到联排别墅、独立别墅，两房户型多为点缀，发展商的定位路线十分明确。同时在项目类型上，大多为商住复合型项目，开发商显然不仅希望能吸引到住宅客户，同时还希望能在商业上大做文章，从商业上满足这些镇区居民的需要。

　　而另一方面，由于路网建设的便利，将镇区与镇区的关系密切化，再加上近几年来东莞城区核心发展力增加，城市档次提升，中心区人才集中，资源集中，对于镇区客户的吸引力无形大为增强。镇区客户希望后代在一个比较好的教育和生活环境中成长，因而镇区也有不少客户回流城区，成为城区楼盘的购房主力之一。

　　2005年，镇区地产开发力度的加大，以及镇区、城区购房人群的双向流动，使镇区地产也成为东莞楼市的一大关键词。

　　开发商展望2006

　　2005年东莞房地产市场保持了平稳的发展态势，在即将到来的2006年，房地产市场又将出现什么新的变数呢？记者采访了几家知名房地产企业的有关负责人，希望听听他们对未来市场走势的见解。

　　广东光大企业集团有限公司副总经理黄锦坤——

　　东莞迎来中心居住时代

　　2005年东莞的房地产市场在这一年迎来了一片飘红的大好形势，买家的热烈程度与国内普遍的低迷形成了强烈的对比。这一大好形势也对发展商带来了极大的信心。虽然东莞房地产是实用型市场，出现井喷的可能性可以说没有，但潜在的消费力厚重而有序的释放，对后市的发展形成了强大的吸引力，持续升温、发展，将给东莞楼市带来更广阔的前景。

　　更可喜的，是东莞城市科学规划的出台，使房地产的发展具备了更明晰的版图。过去“村村点火，户户冒烟”的发展模式，令东莞城镇界线不分明，没有突出的城市中心区，造成“有镇无市”的局面，这种情况一去不复返，代之以中央居住区为中心，周边老城区、镇为补充的多元发展形势。

　　慧谷集团副总裁黄海涛——

　　房价将继续上扬

　　城市化的发展水平决定了房地产价格的发展水平。东莞的房价还在涨，我相信明年房价也一样会涨，这是这两年东莞进行城市化发展产生的结果。政府在2003年开始就投入大规模、大手笔的资金进行城市建设，这拉动了财团、民营企业对房地产方面的投入。当然无论政府还是民间资本，投资的效应是有个延长期的，而2003到2004年的城建投入在今年和明年能看到收益，从这个角度看，明年的房地产市场还是会继续享受这个收益，房价也一定会在此收益基础上上升。

　　中信华南(集团)东莞有限公司营销总监周普——

　　楼市进入补偿性增长期

　　在2005年，在全国房地产宏观调控的新政下，广深经济圈房地产业却是“风景这边独好”，东莞更是整体上保持了供需两旺的态势。我这里有一组数据，2002年东莞楼市均价2950元／平米、2003年3220元／平米、2004年3500元／平米、2005年4100元／平米，价格实现了良性的持续增长。特别要提醒的是，近年来东莞高端物业市场，更是量价双提，从城区到各主要镇区的白领高档盘均保持了良好的销售态势，显示了强大的高端物业消费能力。

　　未来的竞争是城市圈的竞争，东莞位于深圳与广州的中间点，广深一体化带动东莞的新一轮增长。作为中国经济百强县市的东莞，房产的价格与城市的经济地位并不一致，比起广州、深圳的高房价，东莞明显低了很多，东莞低起点的房产价格为房地产持续发展预留了很大的空间。

　　因此，我认为，东莞正进入楼市成长的补偿性增长期，这种补偿性的增长还会持续2－3年。明年，东莞楼市肯定又会迎来一个“牛市”。

　　未来世界商住开发有限公司营销总监刘小梦——

　　老百姓要住好房子

　　想起当初做这种复式小户型，要追溯到3年前，一次我去别的城市出差，住在一个复式的宾馆里，当时觉得非常特别，就有了灵感，回来经过研究，最终，我们的未来世界花园采用的就是这种复式小户型。很高兴，这种户型被东莞市民认可并大受欢迎。

　　对于2005年，东莞市场培育得很好，企业在运作上都有了不同程度的提升，这当然是源于消费者购房意识的转变。我个人认为，从2002年开始，老百姓购房的前瞻性就有了很大的提升，尤其在东莞，大品牌地产商的强势进驻给地产市场带来了新的东西，老百姓不满足只住上房子，他们要住好房子。

　　明年东莞地产市场将迎来第三次高潮，老百姓不仅关注投资潜力，不仅关注居住环境，他们要求更多，两者都要兼而有之外，他们需要发展商在每个细节上都精益求精。

　　图：

　　住宅建设热火朝天，也反映了房地产市场的兴旺。