整体放量超过广州，空置率居高不下　寒流！写字楼遭遇同质化

　　错综复杂的一年。仅就写字楼这一房产形态而言，2005年的东莞写字楼呈现出“两极”态势：一是写字楼进入前所未有的“专业化时代”；一是写字楼在放量超过广州的同时存在居高不下的空置率。业内人士分析认为，对于东莞未来几年的写字楼市场，2005年的“两极态势”仅仅是拉开帷幕，“好戏在后头”。

　　或商务，或生态，或智能，进入今年市场的写字楼或多或少都注入了这种概念。与

　　短时间内供大于求

　　年终的房地产市场整体情况还未公布，但根据过去3个季度的信息发布，东莞房地产在过去一年的脉络大致可梳理。

　　记者查询得到，根据市统计局和房管局的数据，2002年东莞市写字楼施工面积为6万平方米，写字楼市场在东莞处于起步阶段；而2003年这一局面就得到很大改观：东莞市写字楼的施工面积已经达到29.61万平方米，相比2002年的放量，增长率达到394％。当年东莞写字楼的投资额是1.57亿元。

　　紧接着的2004年，这个数据再度扩大，当年东莞办公楼施工面积又达到了45.57万平方米，增长率为53.9％。投资总额达6.32亿元，增长量超过3倍。从另一个数据也可以反映问题，2004年东莞全市批准的写字楼预售面积是43.32万平方米。而同年，广州市(不包括番禺、花都)写字楼批准预售的面积是35.72万平方米，东莞市写字楼的放量第一次超过广州。

　　而在2005年的上半年，东莞市写字楼批准预售量为7.73万平方米，虽然同比去年上半年的10.12万平方米的数量有所下降(下降幅度达23.59％)，但是综合2004年全年和2005年上半年的数据，一年半时间内，东莞市的写字楼供应量就已经达到了51.05万平方米。

　　不过，根据第三季度所发布的信息显示，写字楼的空置面积依然保持在12.91万平方米，与第二季度持平，较去年同期增幅达6倍有余。业内人士分析表示，第三季度写字楼的预售放量也有见涨，第三季度空置统计与第二季度统计持平，说明在第三季度写字楼销售高峰期间的销售情况尚可。但目前批准预售的写字楼货量仍然见涨。换句话说，在整体放量超过广州的同时，其放量速度也远远高于市场消费力，造成短时间内“供大于求”的市场态势。

　　专业化是大势所趋

　　令人欣喜的是，整体放量“膨胀”的同时，东莞写字楼市场也呈现出新的风向：或生态，或智能，或商务，从某种程度上讲，在竞争日趋激烈的当下，追求专业化已经成为开发商们的首要功课。

　　比如位于鸿福路口的国际商会大厦。该大厦董事长吴飞说，小到电梯梯高，大到不轻易租售一层商铺、不随意租赁写字楼，“我们要打造的是专业性的写字楼，必须保证整体的品质，正是要从这样的细节出发。”

　　在5公里之外的御景大厦同样着眼于打造专业的写字楼。御景大厦营销总监陈文杰说，最基础的配套设施方面，比如推出变频中央空调，目前东莞仅此一家。

　　一东一西，两座致力于打造专业型的写字楼遥相呼应，而在它们周围，则是分布在其它地段的高品质写字楼。比如强化生态功能的鸿禧中心、胜和广场，推出ShowRoom新概念的第一国际及华凯广场，推崇Town－House风格的中环财富广场等等。

　　业内人士此前接受采访时指出，经过近几年住宅市场的高速增长之后，开发写字楼已经逐渐成为开发商们努力谋求的利益增长点，在原有写字楼增长空间有限的前提下，“专业型写字楼的出现既是开发商们发展的需求，也是市场大势所趋。”

　　吴飞也向记者表示，从2003年开始做市场调查时，他们就发现东莞缺乏有规模、有品质的专业写字楼，因此从一开始，他们就对商会大厦进行了高端专业的定位。

　　吴飞说，由这几年的市场趋势来看，大批写字楼的涌现，除了有政府决策的引导作用之外，也有市场发展的拉动，更难得的是，就目前而言，供应总量和需求总量并没有太大的脱节，关键的因素是要让市民们改变投资观念，如果他们拥有专业分析的指导，拥有专业的投资理念，专业写字楼的走俏在东莞将会越来越明显。

　　原始办公用楼将被淘汰

　　有业内人士曾向记者表示，许多写字楼大都是定位为新一代的商务写字楼，如龙翔国际层高7米的酒店式大堂，第一太平戴维斯的管理，鸿福中心的独立健康空气对流系统，华凯广场每座6部的21人智能群控高速电梯等，同时这些写字楼基本都配备了400人甚至500人的多功能会议厅、私家空中花园，“大量新品的上市本是好事，但由于基本上是同样的地段、产品档次和客户群定位，虽然产品都不错，但仍然避免不了同质化的命运。”

　　换言之，随着国际商会大厦、御景大厦等一批专业型写字楼群的集中开放，会不会引发一场随之而来的剧烈竞争呢，尤其是在主题同一、产品同一的情况下，各大写字楼开发商会不会“抢市”？

　　对此，接受记者采访的多位开发商不约而同投了“反对票”，“和住宅楼不同，写字楼的销售及推广受区域性影响非常大，反而在推广时间上没有明确的规律，聪明的开发商是会主动避免过于激烈的竞争的。”

　　在吴飞看来，写字楼不同于住宅楼，它除了讲究地段、交通之外，还特别重视“成行成市”的市场效应，如果在同一时段、同一地段无限制地供应，势必增大市民的选择空间；但另一方面，过热的竞争也会使泡沫膨胀，最终会让投资者的利益受损，也会在同行之间造成不可估量的损失。

　　也有中介人士向记者表示，写字楼的专业化倾向会形成新一轮的“洗牌”，但其效果有限。而从眼下的写字楼市场来看，将有大量简陋、原始的办公用楼被市场淘汰。

　　业内人士认为，按照写字楼的销售规律，在某一个特定时段，市场的需求也是特定的，在这种平衡的局面下，如果过量供应，过度竞争，反而对写字楼市场是个打击，对于市场发展来说也是个不利因素。“专业型写字楼在东莞出现，并在短时间内形成一个新的市场，关键是眼下写字楼市场处于相对平衡的局面，没有这一点作为基础，开发商们如果一味追求商业利益，最终会使这个市场受到严重伤害。”

　　个案

　　单价6000元为何卖得火？

　　位于东城大道与东城东路交汇处的御景大厦，以打造“首席商务平台”的定位甫一推出，业界纷纷侧目。在大多数写字楼的均价保持在4000元这一幅度的市场背景下，御景大厦的售价竟然高达6000多元。在低价促销的营销潮中，这无疑是一大冒险。

　　作为大厦营销总监的陈文杰指出，大多写字楼的定价与现在的住宅楼非常接近，有些住宅楼甚至比写字楼还高，但是相比而言，写字楼的租价要远大于住宅楼，因此相同的投入所产出的回报相差惊人，“这就决定了东莞写字楼的回报率是相当高的，市民反应热烈应属正常。”

　　陈文杰说，近几年来，东莞的商业地产尤其是商务写字楼发展非常迅猛，但如果仔细分析，实际上增长的是普通写字楼的供应量，而高端的、优质的商务写字楼在目前看来是少之又少，“很多写字楼的租金也就维持在40元／平方米左右，这是相对偏低的，但因为本身硬件设施不足等原因，实际上已经没有了提升租金的空间，这也是当前东莞许多成熟的写字楼普遍遇到的难题。”

　　但对于高定位的御景大厦而言，拉开档次更有利于竞争，陈文杰自信地透露，离正式开盘还有一个多月时间时，大厦的销售金额就已经达到3000多万元。3层以上的写字楼目前更获得不少大型企业及公司的青睐，中欧商会东莞办事处早早便决定落户御景大厦。

　　中心区部分写字楼行情

　　项目名称均价位置资料

　　中环财富广场不详南城区中心区鸿福路与元美路交汇处采用五星级豪华装修、24小时商务服务、专设“顶层精英商务会所”等。

　　第一国际4000元／m2城市中心元美路为东莞新城市中心区唯一集商务和购物中心为一体的超大型商务商业物业。

　　时代创展中心3600元／m2南城区莞太路和建设路交汇处该户型设计以100平方米左右的小面积单位为主。

　　龙翔国际商会大厦4800元／m2南城区鸿福路路口建筑面积31511平方米，楼高20层。为专业化的写字楼设计，电梯梯高比普通高40厘米。

　　胜和广场4800元／m2南城区行政中心西胜和路胜和广场共分ABCD四座，其中ABC是17层的商务写字楼，D座为酒店配套休闲商务。

　　信息源：搜房网

　　■前景

　　来年还要过“空置”关

　　部分写字楼至少闲置3至5年

　　2005年上半年，东莞市写字楼空置面积为12.91万平方米，比2004年末的1.78万平方米增加了11.13万平方米，增幅超过6倍。而根据第三季度所发布的信息显示，写字楼的空置面积依然保持在12.91万平方米，与第二季度持平。

　　业内人士认为，对于现在那些在推或者即将推出的写字楼而言，来年或近几年要过的第一关就是居高不下的空置率。

　　“供大于求只是假象”

　　短短一年，空置面积由原来的1.78万平方米上涨到12.91万平方米，整整增加了6倍之多。除了写字楼面积大大增长这一因素外，低需求俨然是不小的制约因素。

　　业内人士认为，造成这一现象首先是由东莞产业结构的特点所决定的。该人士认为，东莞是以制造业为主导的城市。眼下大部分企业仅仅是纯加工企业，也基本呈现“前店后厂”的模式，只是接单生产出口，而需要在办公楼中解决的市场营销、研发售后等环节则处于缺失状态；而另一部分有自有品牌的企业，又大半集中在各大工业园区中，自己拥有独立的厂房和办公楼，基于工作便利度以及成本控制的考虑，对外部写字楼的需求并不是很大。因此，东莞写字楼买方缺乏的根源在于其产业结构特征。

　　由此造成更明显的市场动向是高端目标客户需求不足。有业内人士进而分析，如果这部分纯商务性企业都对写字楼有需求的话，以一个企业平均50平方米的办公场地计，也有近47.2万平方米的需求量。因此，只要目前市面各写字楼定位合理，档次拉开，整体供应市场压力也不是很大。

　　在国际商会大厦董事长吴飞看来，写字楼市场目前所谓的供大于求只是表面现象，实际上基本不能满足市场的需求，“有几种因素造成供大于求的假象：一方面，东莞有大批的民宅在充当办公室，这缩小了实际的市场需求；另一方面，投资者对市场无法进行专业的分析，也就不能够清楚地认识到真实的供求关系。”

　　“供应集中须5年消化”

　　记者看到，在东莞市统计局和房管局有关2004年、2005年批准预售的写字楼数据中，南城区以28.74万平方米排在首位，放量超过了全市的一半，比例达到56.30％；东城区以7.72万平方米排在其后，比例达到15.12％；其次是莞城区，放量达5.9万平方米，比例达11.56％。

　　而目前放量最集中的南城区，大量的写字楼都已经在推或者即将推出，同时这些写字楼又都以CBD的名义集中在行政中心区附近，包括第一国际二期、华凯广场、腾龙商务中心、龙翔国际商会大厦、综艺广场、鸿禧中心、胜和大厦、方中鸿福广场、星鹏大厦等17个项目。尽管其中有些项目写字楼只占到部分面积，但是目前中心区的写字楼在供应量上确已出现高增长。

　　问题的关键是，市场承接力或市场消费力在某种程度上是与写字楼放量不相呼应的。统计显示，2004年，整个东莞市的写字楼销售额是2.52亿元，销售面积7.48万平方米，占整个商品房的4.66％。换句话说，就算把这些销售额全部计算在城区，以2004年的速度，42.36万的供应量，消化时间也需要五六年，这里还没有将一些投资客是否愿再次投资中心区写字楼的变动因素考虑在内。业内人士分析认为，5年的消化时间，对于现在那些在推或者即将推出的写字楼而言，意味着部分产品会至少空置3至5年；除非市场突然产生很大的需求。

　　图：

　　专业写字楼高空置率问题备受业界关注。