业内预计北京明年二手房成交10万套 房价将涨

　　中新网12月23日电据《新京报》报道，由于今年成交量增幅萎缩，经纪公司普遍降低了对北京明年二手房交易量的预期，预测明年交易规模在今年的基础上可能会增加1.5万至3.5万套，浮动区间达2万套左右，这也反映了业界对明年市场不够坚定的心态。但在调低二手交易预期的同时，业界也认为，巨大的需求量将使2006年租赁市场保持大幅增长势头。

　　交易量二手房成交量将占1/3

　　在今年二手房市场交易量统计出炉后，各大经纪公司纷纷发布了对北京明年交易量的预测。与去年口径基本一致的情况有所不同的是，各大公司的预期差别较大，其中我爱我家预测量上下浮动达2万套。

　　北京中原从对2006年市场需求及宏观调控影响两方面分析认为，明年二手房成交量将在今年增长的势头下，继续保持稳步发展，但不会像往年增幅那么高，如2004年二手房成交量比2003年增长近65.8%.预计明年增幅在50%左右，即95000套左右。

　　我爱我家市场研究中心数据显示，2005年二手房房源供给量比2004年增加了37.6%.预计2006年二手房供应量仍会持续增长，全年二手房总交易量预计可达8万至10万套。

　　千万家市场研究中心认为，随着二级市场符合免税条件的房源增多，以及满5年后可上市交易的经济适用房的逐步放量，2006年以上两种房源将集中放量，有望突破10万套大关，这也使二级市场成交量占整个北京房地产市场份额的1/3左右。

　　供给量存量公房将大批放量

　　我爱我家认为，公房和经济适用房将成为明年增量的主要部分。海淀、朝阳及丰台区具有房源多、地理位置优越、交通便利等诸多优点，这几个区域已购公房房源充足，这些房源在2006年将继续放量。石景山、紫竹桥、劲松区域已购公房和昌平区自住满5年的二手经济适用房也将持续放量。随着人们生活水平的不断提高，购房者对物业类型的选择日趋多样化，大户型、小户型、二手别墅及四合院等类型的二手房交易势必也更加活跃。

　　北京中原指出，目前北京房地产市场存量房折合310万套，成熟的房地产市场每年会有约7%-8%的存量房进入二级市场，约合22万至25万套。此外，宏观调控也将带来部分投资房源的释放。“置业升级”、“居住地点的转换”等因素也将促使房源进一步释放。

　　但业界同时还表示，受市场房价不断上涨的影响，部分业主对二手房价预期前景比较看好，所以不急于卖掉手中的房子。同时，也有部分业主心态不够成熟，认为自己的房产与一手房处于同一区域，进而与一手房盲目攀比，持房待沽。

　　需求量供求比例不低于1：5

　　北京中原预测，2006年北京二手房市场需求量总计约12万套。由于平均每年北京市新增户籍人口达16.8万，所以明年新增城市人口将有4万套左右的二手房需求；外来人口的住房需求近41万套；2006年由于拆迁而导致的需求量约3万套；高校毕业生增多，潜在购房需求增加，这部分需求量达3万套。

　　我爱我家市场研究中心数据显示：2004年二手房市场供求比例为1：5，2005年二手房市场供求比例持续了去年的态势，预计2006年二手房市场供求矛盾也将延续今年的局面。

　　此外，有关明年的政策变化，业界认为2006年必将以消化为主，微调为辅，即消化落实已有政策将成为2006年房地产市场管理的主旋律，大的调控动作应该会告一段落，但不排除出台一系列规范二手房市场的监管政策。

　　房价预测：二手房价继续上扬但涨速放缓

　　千万家公司预测，2006年北京二手房价涨幅速度将放慢，总势平稳，市场趋于健康合理。理由一是政策导向明确，“稳定”重于一切，理由二是北京房地产市场目前仍需求大于供给，刚性需求强劲，按照市场价值规律，供求关系将直接决定价格走势，房价很难下跌。

　　不过，价格同时又受消费者购买力的制约，房价上涨不可能脱离实际无限膨胀，终将以市民购买力为上限。

　　我爱我家市场研究中心预测，二手房成交价将继续大幅上涨。2006年北京二手房交易均价将呈整体持续上升态势，预计升幅可达20%，不低于2005年市场涨幅。其中2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。

　　另一个重要原因是，北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主，而对于城区拆迁户和想居住在城区的人群来说，他们宁可选择城区二手房，也不愿住郊区新房。此类人群的增加将导致二手房市场供求矛盾的加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。(张家齐）