2005年上海房地产市场:宏调主导房价稳步下降

　　中新网12月26日电据《房地产时报》报道，2005年的上海房地产市场，因为政府加大宏观调控力度而令人瞩目。抑制过快上涨的房价，遏制投机行为，调整供应结构，健全保障体系。经过此番洗礼，上海楼市开始理性回归。

　　宏观调控主导楼市

　　今年以来，中央和上海市出台了一系列房地产政策法规，为解决房地产业发展中的突出问题，促进房地产业稳定健康的发展，起到了积极作用。回顾一年的发展历程，可以看到，政府调控的有形之手始终主导着上海楼市。

　　限制炒房炒地，调整和改善住房供应结构，正确引导市民合理消费预期，积极调控住房供求等各项政策措施，使得房价过快上涨得到遏制，楼市开始向理性回归。今年是上海房地产市场真正的政策市。

　　一手房价稳步下降

　　2005年的上海一手房市场，可以用十六字来总结：先扬后抑，政策调控，投机出局，自住主导。每个季度，市场呈现出阶段性变化。

　　第一季度，延续上年“火爆”行情，新盘高开高走，购房者依旧排队抢购。“房价还要上涨！”开发商普遍看好市场走势，有的惜售并待价而沽，而此时上海的平均房价已经名列全国城市首位。3月，央行取消房贷利率优惠，针对投机炒房行为和过高的房价走势出招。

　　第二季度，各类限制炒房炒地的房产调控政策连续出台。抱着观望的心态，开发商延续着一季度的销售策略。原本“热情”的购房者开始按兵不动、持币观望了，整个市场开始进入僵持状态。

　　第三季度，政策调控的信号已清晰地传递到消费者和开发商的两端。开发商在资金压力下不断推出了区域最低价，先是万里板块出现连续新低，后有九亭板块、大三林板块等，降价促销风由中内环开始，向中外环扩展，也部分影响到内环内楼盘价格。

　　第四季度，整个市场日成交量维持在700-800套之间，而可销售住宅也在不断放量。据上海网上房产网统计，截至2005年12月21日：可售房源120439套，若以日均成交700 套的乐观计算，也需要近6个月才能完全消化；全市各类住宅成交239303套，总面积为2480.07万平方米。

　　二手房呈量缩价降

　　今年1—11月份，全市二手房累计成交面积1853 万平方米，比去年同期下降23.5%。成交金额1438 亿元，同比增长1.2%。一手房与二手房成交量之比将高于去年的1.13 ∶1。

　　而在价格方面，从6月至11月，上海二手房指数连续5个月下降，从1714 点降至1661 点。

　　二手房走势呈现成交量先扬后抑，全年涨幅明显回落的特征。由于今年宏观调控，增加了二手房交易成本，如征收综合税、限制转按揭、银行降低贷款成数等多项政策，二手房市场成交量出现下降。据有关机构统计，1—4月份二手房市场沿袭去年放量态势，成交量逐月走高，到了5月份首次出现下降，随即进入盘整期。去年日均900套成交量的业绩，到了2005 年7、8、9三月，每月成交量仅97万平方米、98万平方米和97万平方米。从第四季度开始，二手房市场走出低迷期。

　　住宅建设凸现保障

　　今年以来，上海市住宅建设整体水平有了明显提高。据有关部门统计，1至10月，全市房地产投资1040.35亿元，其中商品住宅投资730.16亿元，同比增长3.4%。而新建住宅全面贯彻执行节能50%的技术标准。

　　到11月底，配套商品房共有204幅地块、2616 公顷用地已实施项目招标，可建面积2600万平方米，新开工面积1166万平方米，已建成319万平方米，10万余套住房供应给了全市各类动迁家庭。中低价普通商品房落实项目71个，共991公顷项目用地，可建筑面积1023万平方米，大部分项目已实施招标。

　　截至11月底，全市符合廉租条件累计登记17999户，已有17200户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的95.6%，其中实物配租307户，租金配租16893户。

　　严格控制房贷风险

　　今年的住房金融政策进行了重大调整。房地产贷款市场尤其是个人住房贷款增幅出现近年来的首次下降。各家商业银行普遍采取了严格的贷款发放规定，但到年底，部分银行又略有松动。

　　数据显示，个人房贷增幅下降58.71%。截至10月末，全市个人住房贷款余额为3020亿元，预计到年底将为3078亿元，与去年底的2727亿元比较，年增量仅为352亿元，而去年上海新增房贷规模为852.61 亿元。房贷业务的大幅萎缩，迫使一些银行适度放宽了房贷限制，比如，向优质客户提供优惠利率；放宽对老工房面积的限制等。

　　<物业管理日趋规范

　　“菜单式”收费办法的实施，是今年物业管理市场的重大看点。以此为标志，显示了本市的物业管理市场日趋规范和透明。同时，业主大会的组建和业委会运作的监督指导，物业管理服务诚信体系的建设，都进一步规范了物业管理的市场。

　　截至本月，本市有物业管理企业2800多家，物业管理从业人员15万人。其中，一级资质的物业公司26家。住宅物业面积3.4亿平方米，非居住物业2亿平方米。

　　物业管理的区域也更加广泛，住宅、办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、港口码头以及大量的公众物业，都有了物业公司的身影。(胡敏方 李淳 唐颖豪 郁放炼 沈忠民 王丰芳）