房贷新利率加息日将至：明年旧商贷要算新账

　　新华网北京12月26日专电题：房贷新利率加息将至明年“旧贷款”要算“新账”

　　新华社记者令伟家

　　从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。

　　如果提前还贷是否合算？如果提前还贷，是缩短期限还是减少月供？有贷款在身的房东是抛售，还是出租？记者就此类问题采访了北京市一些专业人士。

　　利率微涨月供略增

　　按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6．12％，下限利率为5．508％。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5．508％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6．12％的基准利率执行；同时将首付比例提高到30％至40％。

　　业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5．508％的下限利率。按这个标准，今年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5．508％的利率下限，而在3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。

　　以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5．508％计算，明年起月供将达到3441．7元，比利率调整前的5．31％增加55．7元。按基准利率6．12％计算，月供将增加230．86元。

　　提前还贷四种方案比较

　　假如你在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78．4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48．4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。

　　方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065．02，比提前还贷前月供减少3244．23元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603．74元。

　　方案2：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256．98元，这比提前还贷前减少2052．27元，但比20年还款期限的月供多1191．96元。而此时利息共计90822．3元，比20年期少支付104781．43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。

　　方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309．25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581．64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022．1元，比10年期少33240．67元。

　　方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5．265％，月还款额增至5697．86元，比提前还贷前还多388．61元。但这种方式的利息只有41871．96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。

　　“抛售”还是“出租”？

　　如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。

　　这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。

　　据北京“链家”市场总监金育松分析，如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。

　　至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1．6％－3．6％左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。（完）