陈兴汉：栖霞建设，地产领跑者的风采

　　【南京日报报道】 编者按：江苏省建设厅、江苏省统计局日前作出《关于授予“江苏省2004年度房地产业综合实力五十强企业”称号的决定》，“授予南京栖霞建设股份有限公司等房地产开发企业‘江苏省2004年度房地产业综合实力五十强企业’荣誉称号”。南京栖霞建设再次被评为“50强”首强企业。此前，该公司自1994年以来，在省建设厅组织的历次“50强”考评中一直居于首位。

　　栖霞建设在20年间，由一家默默无闻的区属国有企业，成长壮大为一个拥有18家成员单位、具有较大规模、在全国房地产界享受盛誉的大型现代化住宅产业集团，其成功秘诀是什么？当许多房企因宏观调控面临巨大压力时，栖霞建设如何看待和应对这次调控？后调控时代，面对供求关系改善、生产方式转变等新情况，栖霞建设如何提高自身的核心竞争能力，向着更高的目标进军？带着这些广受业内人士关注的问题，记者采访了全国“五一”劳动奖章获得者、全国“三八”红旗手、南京栖霞建设的掌舵人陈兴汉女士。

　　Ａ.“三个现代化”，扬起栖霞建设理想之帆

　　记者：栖霞建设成立以来的20年，恰是中国房地产市场从无到有，进而一步步走向成熟的20年，也是房地产企业在市场竞争中优胜劣汰、大浪淘沙的20年。今天，当许多曾经在南京房地产市场显赫一时的重量级企业或趋于沉寂或步履艰难时，栖霞建设却获得了长足的发展，成为省内房地产业的标杆性企业。您认为，栖霞建设的成功秘诀是什么？

　　陈总：栖霞建设的发展，离不开国家的改革开放政策和宏观经济环境，离不开各级政府主管部门和社会各界尤其是栖霞区委区政府的关心和支持，离不开全体员工的共同努力。但是光有这三点还不够。还必须有一个正确的、带有前瞻性的企业发展战略。可以这么说，栖霞建设20年来的发展历程，其实就是栖霞建设紧跟改革开放步伐，紧紧依靠员工智慧，不断完善和全面实施“企业管理现代化＋住宅产业现代化＋资本运营现代化”发展战略的过程。

　　实现管理现代化，是一个企业成为百年老店的前提条件。没有完善的法人治理结构，再大的企业也是小企业。在提高企业管理的现代化水平方面，栖霞建设进行了长期不懈的努力：1993年组建全省第一家房地产企业集团，进行人事制度改革；1995年被国家建设部列为全国建设系统8家“建立现代企业制度试点单位”之一；1996年在全国房地产界率先全面成功导入企业CIS系统，启动企业文化建设；1997年进行ISO9000贯标，实行标准化管理；1999年股份制改造，完善法人治理结构；2002年上市；2003年根据企业发展需要进行管理梳理和流程再造；2004年集团改制。正因此，栖霞建设的管理效率在全国所有房地产上市公司中一直居于前列。

　　鉴于中国人多、地少、人均资源拥有量较少的国情，我们认为，住宅产业现代化，是中国房地产业发展的必由之路，也是大型现代化住宅产业集团成长的必由之路。栖霞建设从95年开始投身于住宅产业化实践，不仅先后建设了月牙湖花园、东方城、天泓山庄、枫情水岸等四项国家示范工程，还围绕房地产开发主业，初步构建起了包括门窗厂、建材超市、建筑新产品展销中心、门窗厂、物业公司、连锁会所、连锁幼儿园在内的集团住宅产业链，并联合东南大学等知名高校，对住宅小区的物业管理平台、雨水收集应用系统、太阳能及地热应用系统、垃圾清运系统、住宅结构的三种体系以及生态住宅等进行深入系统的研究，并取得了良好的成效。

　　在资本运营现代化方面，栖霞建设1992年在一个月内成立三家合资企业，当年引进外资2000多万美元，2002年又成为核准制下中国房地产业的首家上市企业。

　　“三个现代化”发展战略的全面实施，使企业获得了持续快速的发展。栖霞建设连续8年被江苏省政府评为“江苏省文明单位”和“江苏省文明标兵单位”；十一年来在省建设厅组织的历次“50强”评比中一直居于榜首。公司的品牌、企业规模和经营效益不仅在江苏名列前茅，而且股份公司2004年度的每股收益也在国内房地产上市公司中名列第一，净资产收益率列前5名。今年前三季度，股份公司每股收益和净资产收益率在房地产上市公司均名列第2名。在上半年某专业机构组织的一项面向沪深两市所有上市企业的评比中，栖霞建设股份有限公司同时获得“最具成长性企业”和“最重分红回报企业”两项殊荣。

　　Ｂ.宏观调控，是挑战，更是机遇

　　记者：您如何评价宏观调控对房地产业的影响？陈总：宏观调控对所有的房地产上市公司以及相关行业的上市公司都是一个严峻的考验。宏观调控将加速促进房地产业品牌的发展和市场集中度的提高，从而加速房地产业的优胜劣汰，使优质企业拥有更大的市场份额，使短期投机资金退出，促使房地产业长期健康稳定发展。因此，从长远看，它对于优秀房地产企业而言，是挑战，但更是机遇。

　　中国的房地产业在今后若干年中仍将是国民经济重要的支柱产业，这在日前上海举行的“2006年中国房地产形势与预测研讨会”上成为主流观点，尤其是长三角地区的房地产，在我国城市化和城市现代化进程中将长期保持着稳定发展的势态。在国家和地方一系列宏观调控政策的影响下，江苏省房地产市场在经过宏观调控初期的震荡之后正逐步走向成熟，市场主体更加理性，市场行为不断规范，良好、规范、健康的房地产市场秩序初步形成。现实也支持了我们这样的判断，今年栖霞建设的销售额和销售面积与去年同期相比有较大幅度增长。按目前的销售价格估计，公司及控股子公司在建和储备项目全部销售预计可实现收入100多亿元，完全能够支持未来三年业绩的快速增长。

　　记者：您如何认识江苏地区的房地产市场和房地产业的区域性特征？

　　陈总：中国房地产市场很大，从江苏的情况来看，国家实施宏观调控以来，苏南、苏北、苏中都发生了不同的变化，地域性特征很强。对于长三角的房地产市场而言，其飞速发展与江苏经济发展密切相关，去年上半年以来，房地产热源于土地出让方式的改变，房地产价格上涨处于惯性之中，再加之海外资金对人民币升值的预期推动房价上涨。因此国家采取宏观调控，目的是防范金融风险，因为房地产行业是准金融行业。

　　在江苏，政府对房地产一直是采取稳健发展的政策。从2003年开始，江苏省就作出了打击投机、限制投资、鼓励自住性房产开发和经营的政策安排，受益的当然是具有真实需求的购房者和房地产企业。就房地产信贷而言，江苏省各家银行坚持小规模公司不贷款，项目不看好不贷款，这就对小型房产公司影响很大。同时，南京也采取了有效的扼制炒房团进入南京房地产市场的政策。因此江苏省对房地产市场的调控是稳妥的。南京房地产市场的发展也是平稳健康的。

　　我们认为房地产市场在长三角尤其在江苏沪宁沿线经济较为发达的地区不会有太大的风险。随着城市化进程的加快，今后几年南京城市人口将达到1千万，商品住房的有效需求每年至少应该有1千万平方米，未来3─5年房地产业将会保持20％以上的增长率，因此，公司能够保持较快速度的增长。

　　Ｃ.五策并举，面向未来的战略抉择

　　记者：您认为，后宏观调控时代，房地产企业应当如何构筑自己的核心竞争能力？

　　陈总：企业的核心竞争力，来自于企业的价值链为客户创造价值的能力和整体行动能力。有形的竞争力包括员工、资金；无形的竞争力包括品牌、声誉、技术开发和集合能力、企业家能力。有形能力的重要性正不断下降，而无形能力的重要性则不断上升。后调控时代，房地产企业应从五方面入手，不断提高企业的核心竞争力。

　　一是内外兼修，强化资本竞争力。资本竞争力直接影响到企业的项目运作能力、抗风险能力和土地储备能力。以“价高者得”为主要特征的现行土地招投标政策、近年来不断紧缩的房地产信贷、明显提高的建设项目自有资金比例以及银行贷款不得用于支付土地款的规定，更强化了资本竞争力的重要性。打造房地产企业的资本竞争力，要做好两方面工作。即：对外要提高融资能力，对内要加强资金运作能力。前者的关键在于，规范自身运作，加强与金融机构沟通与互动，努力建立多元化的融资渠道。后者的关键是优化资产结构、强化现金流控制。

　　二是完善机制，提高人才竞争力。在市场规则日益完善、竞争日趋激烈的后调控时代，兼具诚信意识、创新能力和团队精神的管理和技术人才，将成为企业发展的中坚力量。强化人才竞争力，应树立“兴企之要，惟在得人”的人才作用观，贯彻“以人为本，事业留人”的人才使用观，落实“员工随企业成长”人才发展观。要在综合个人意愿和企业需要的基础上，为核心员工制定职业生涯规划，并提供相应的实践锻炼和培训机会，从而全面提高人才自身的核心竞争能力，实现人才增值。

　　三是强化执行，提升管理竞争力。当前，大多数同行要做的，一是根据宏观调控后企业外部环境的变化对企业发展战略进行修正；一是建立一个制度化的高效业务管理系统。年收入1500亿美元的通用电气，之所以能在市场变革前反映迅速，就是因为它拥有一个制度化的高效业务管理系统。

　　四是把握市场，增强产品竞争力。产品竞争力是企业竞争力最直接和最集中的表现。提升住宅建设的集约化水平，增强产品市场竞争力是企业顺应当前宏观调控要求、实践科学发展观、提高市场竞争能力和产品盈利能力的有效途径。产品竞争力的背后，体现的是企业理解和准确把握顾客需求的能力、产品创新能力和成本控制能力。

　　五是以人为本，增强文化竞争力。企业文化是企业经营理念及其具体体现的集合；是以企业核心价值观为中心的、有机的、开放的系统。房地产企业应按照科学性、开放性、人性化的原则，不断提高企业文化的建设水平，使企业文化不仅符合市场经济规律的要求，满足企业和员工发展的需要，还能源于现实，高于现实，为企业指明一个奋斗的方向，勾画一个美好的愿景，从而为企业的发展提供不竭的动力。

　　人们常说，只有真切地品尝过汗水的咸涩，才能真正体会到成功的喜悦；只有领略过惊涛骇浪中搏击的无限风景，才能感悟到“一览众山小”的至高境界。当前，我国的房地产业正处于市场日趋成熟、资源整合加速、生产方式转变、产品不断升级的重要时期。三农问题的解决、城市化进程的加快以及人们收入水平的提高，都为房地产企业的发展提供了巨大机遇。只要企业诚信经营、正确决策、大胆创新、不断提升自己的核心竞争能力，就一定能够获得大的发展。作为一家有着22年开发经验的专业开发企业，栖霞建设将继续以国际化的视野，通过“三个现代化”战略的全面实施，立足科学发展，坚持诚信经营，着力自主创新，和全省同行一道，为提升人们的居住水平，推动行业持续健康发展，作出新的更大贡献。

　　Ｄ.八项优势，铸就企业制胜之剑

　　记者：作为立足江苏的区域性房地产龙头企业，栖霞建设的独特优势在哪里？

　　陈总：现在国内很多著名的房地产企业都进入了南京、苏州、无锡等地，比如万科、中海、招商等，他们的进入改变了江苏房地产市场竞争的格局。但与他们相比，我们公司还是有特定的竞争优势。

　　第一，地方政府的高度重视和支持。公司是南京市的纳税大户，公司今年上缴税收2个多亿。公司是建设部现代企业制度试点单位、连续8年的省文明单位和文明标兵单位、省房协会长单位、市房管局选定的全国首家“一房清”及“一手交房、一手交证”试点单位。政府的这种信任和支持，有利于公司扩大未来土地储备，提升品牌价值，促进公司进一步做大作强。

　　第二，机制优势。我们是改制后剩下的为数不多的国有控股上市公司，在项目开发过程中当地政府继续给予大力支持。如我们在无锡和苏州之所以能够以较低的价格竞得土地，除了我们进入的时机选择得好外，一个重要的原因就是当地政府看重公司的品牌，并将引进品牌公司作为参与竞得土地的必要条件之一。同时公司管理层和员工持有母公司一定的股份，管理层和员工个人报酬与公司发展紧密挂钩，激励机制好，骨干员工队伍稳定。

　　第三，品牌和信誉优势。栖霞建设通过20多年的积累和发展，现已形成了企业品牌、产品品牌、企业家品牌三位一体的综合品牌优势。公司已连续五年被评为“中国房地产著名品牌企业”。“星叶牌”住宅在江苏尤其在南京已成为品质和身份的象征，是老百姓公认的放心房、优质房和品位房。另外，公司多年来在坚持诚信经营方面，在社会上有很高的美誉度。

　　第四，品质和技术优势。公司的住宅产品具有设计优、质量好、环境美、配套全、科技含量高、性价比高、售后服务周到等优点。公司管理层及中级以上业务骨干，绝大多数是十多年甚至几十年从事房地产开发的工程建设方面的管理专家与技术专家。公司多年来在建设部专家组的指导和帮助下，通过与东南大学等高校的研究所紧密合作，目前已形成了自己独特的产品技术支撑体系。公司在质量通病的解决，住宅新技术、新材料、新工艺集成应用和创新上，均走在国内同行业前列。这既保证了产品品质，又降低了建设成本。公司的成本控制在同行业上市公司中名列前茅，而且公司的产品跨度大，产品结构合理。

　　第五，融资优势。公司一直与金融机构保持良好的合作关系。宏观调控实施后，2005年5月12日中国建设银行总行授予公司“守信与稳健企业”称号（全国仅有25家房地产企业获此殊荣），并表示会一如既往地支持公司的发展；中国农业银行、中国银行、工商银行、招商银行、中信银行等多家金融机构也与公司保持着紧密的银企合作关系，并给予公司高达30多亿元人民币的综合授信额度，其中信用贷款指标超过10亿元。公司及各子公司十多年被评为AAA资信单位。另外，公司还与信托投资公司建立了良好的合作关系，于2003年、2004年两次成功发行苏州枫情水岸项目信托，获得融资4．2亿元。作为一家上市公司，栖霞建设还具有从资本市场融资的渠道。由于企业信誉好、业绩优，公司还通过与南京高科、无锡国联信托及江苏雨润集团的合作进行股权融资。2002年以来，公司通过发行股票及子公司股权融资共获得资金约6．5亿元人民币。

　　第六，人力资源优势。人才是体现企业竞争力的最重要的资源。经过多年建设，栖霞建设已拥有一个结构合理、经验丰富、不断创新、务实高效的管理团队。公司非常重视员工培训工作，近几年来通过与东南大学的合作，已培养了20多名优秀员工成为工程管理硕士，公司已建立起内部企业家成长的机制。公司人文环境积极向上，员工素质高，员工以在栖霞建设工作为荣，员工有成就感，企业有凝聚力。公司就像一个国际化大家庭，吸引了德、法等国的留学生到公司来工作。

　　第七，企业文化优势。公司于1996年9月，率先在房地产界导入CIS战略，并在国家工商局注册了“星叶”商标。“立广厦于天地、奉爱心于人间”和“给您一个温馨舒适的家”的经营理念、“诚信、敬业、创新、完美”的企业宗旨、“员工随企业成长、建筑与时代同步”的企业口号，不仅得到了公司员工的高度认同，也受到了社会各界的一致肯定。诚信意识、敬业精神、创新勇气，以及精益求精、追求完美的工作作风，不仅在公司领导身上，而且也在绝大多数员工身上得到了充分的体现。由于公司在企业文化建设方面表现突出，今年被建设部授予“全国建设系统企业文化建设先进单位”。

　　第八，国际化优势。公司的国际化优势主要体现为人才国际化、供应商国际化和服务国际化。在人才国际化方面，公司坚持“引进来”与“自我培养”相结合的方针，一方面从法国、德国等国外引进企业急需的留学归国人才，另一方面也注重公司原有人才的培养，如我本人是江苏省首位CIOB英国皇家特许建造师，公司目前还在重点培养近30位中高层管理、技术人员成为CIOB英国皇家特许建造师。在供应商国际化方面，公司已经建立了包括法国式玛卡龙集团、美国欧文斯克宁、芬兰爱乐屋、美国奥的斯、澳大利亚悉亚特、德国汉高、苏格兰邓禄普等在内的国际化供应商体系，共同为消费者打造具有高科技含量、绿色生态、低能耗的全生命周期的精品楼盘。在服务国际化方面，公司十年来已经为23个国家和地区的外籍人员提供了优质的服务。(编辑暴雪)