2006政府有多少底牌调控房价　

　　2006政府有多少底牌调控房价

　　有关人士指出，调控措施只要未触及税收金融等根本政策，开发商都可找到规避途径

　　深圳楼市迷情

　　2005年调控政策

　　第一轮：

　　●4月1日，深圳市国土、工商两部门开始联手整顿18类房地产违规广告。

　　●4月4日，市国土房管局发出《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，采取四项措施，逼迫炒家离场。

　　第二轮：

　　●11月11日，深圳市国土资源和房产管理局发出《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，通告中提出：

　　1.认购书使用统一示范文本，从网上下载签订后不得随意变更或解除；2.待售房源不得无故拒售；3.不得提前登记、集中开盘、分期销售；4.严禁炒卖楼花，未办房产证二手房不得销售。

　　●11月15日，深圳市国土资源和房产管理局宣布计划实施的五项调控措施：

　　1.每年将新增商品房用地1.6平方公里；2.特区内将适当供应住宅用地；3.加大清理闲置土地；4.商品房明码标价；5.未来10年建2000万平方米公共租赁住房。

　　4“猫捉老鼠”的游戏

　　深圳房价为何越控越涨呢？市国土房管局官员坦承，自今年10月起，社会上陆续出现对政府调控乏力的指责。与楼市调控同步展开的，是关于深圳楼市当前状态是否正常的激烈争辩。

　　认为当前楼市正常的论调多年如一，利好因素大多集中在深圳地少人多，未来供应趋紧；经济多年快速发展，楼价涨幅尚有空间；特区内外一体化加快；深港同城前景看好等方面。但唱空深圳楼市的观点则更触及城市根本——楼价暴涨将提高营商成本，不利于经济良性运行以及社会整体和谐。深圳市国土房管局副局长黄珽多次在公开场合亮明政府立场：“我们既不希望楼市暴涨，也不希望它暴跌，在合理区间内理性、平稳、健康地运行最好。”黄所说的“合理区间”，通常被业内理解为5％。

　　在这种情况下，政府的调控就有如刀尖上的舞者，需要以高超的技艺在随时变动的多重力量之中寻求平衡。问题是，市场的运行能乖乖地如政府所愿么？

　　此轮调控过后，陆续有多个楼盘由于违反销售禁令，被国土部门锁住了销售系统，难以售楼。但寥寥不过百余字的调控通告中，并未规定具体的操作细则，因此，国土系统的基层执法人员有时执行起来也莫衷一是。市国土房管局地政和监察分局一位工作人员便透露，“提前登记、分期销售、集中开盘”的销售方式即使在政府明令禁止之后仍然存在，由于界定较为困难，查处起来难度极大。

　　另外，对于“待售房源不得无故拒售”这条禁令，落实起来也存在诸多障碍。“‘无故’这两个字很暧昧，只要开发商找到一个合适的理由，仍然有囤积拒售的空间。”他说。

　　这位工作人员也承认，对于中介梁小姐提到的开发企业与中介机构联手炒卖楼花行为，政府也力有不逮。“如果开发商与购房者共同提出撤销认购书或预售合同，我们根本无力阻止，否则上了法庭必输无疑。”他说。

　　在销售方式上绕开政府监管的办法还有一些。比如在规避未办证二手房不准交易、新房两年内转手征收重税方面，有业内人士透露，只要通过公证机构和资金监管机构，约定交易双方先交易，在两年后再过户即可。

　　“‘道高一尺，魔高一丈’，政府的调控措施只要未触及税收、金融等根本政策，开发商都可以找到规避的途径。比如你不准提前登记，那么开发商不收钱的登记可不可以啊，政府不至于干涉市场行为到如此细微的程度吧。再比如不准分期销售，那么开发商可不可以拉长楼盘内各栋楼盘的竣工日期，陆续开盘呢？”置业国际分析师莫少伟认为，引发深圳楼价今年猛涨的最主要原因在于大量的投资热钱没有出路，房地产物业唯一、实在的特殊属性决定了其在大势猛涨下有利可图。因此，意图遏制投资却从规范销售方式上入手无疑是南辕北辙。

　　半求通过近期的观察，发现了调控后楼市的另一异动。“据我了解，最近大部分发展商都陆续放慢了申请预售的节奏，这既反应了一种市场的观望心态，同时在客观上也可能出现年初调控后推盘量骤减的紧张效果，再次推高深圳楼价，十分值得警惕。”

　　5如何做空深圳楼市

　　重拳调控再次启动月余以来，深圳楼价确实有所回落。国土部门统计显示，到12月5日，深圳商品住宅每平方均价回落到6800元，但仍远远高于去年均价5979元的水平。

　　“政府并不缺乏调控的手段，关键要视市场发展情况而定。”王锋告诉记者，如果深圳楼市2006年继续延续今年走势，今年的调控不但不会终结，反而将成为更猛烈调控的开始。

　　2005年11月25日上午，深圳第二轮调控启动后不久，在中信城市广场一间大会议室内，数百名来自开发商与中介机构的高层管理人员黑压压地坐了一大片，正在仔细聆听国土部门官员对于调控新政的讲解，及政府下一步的调控思路。

　　“自明年1月1日起，深圳的房地产市场上将再也见不到手签的买卖合同了，新房与二手房售房系统将全部通过互联网下载合同文本，保证房地产市场的信息透明。”市国土房管局房地产业处一位官员透露的这一措施，标志着政府在继规范一手房交易后，即将再次出手禁绝炒家将在二手房合同转手环节的炒作余地。

　　“我们的通告(指调控新政)实施之后，就我个人感觉而言应该会有用，房价应该不会再继续非理性上涨。但假如没有用，怎么办？”他直言不讳地向业界透露，国土部门现正在考虑提高购买第二套住宅与高档住宅的首付比例。具体操作时，掌控着全市房地产信息交易系统的国土部门将赋予各大商业银行查询该系统的权利，一旦发现购房者在信息系统中显示“有房”，银行在办理按揭时便将提高首付到4—5成。“这个问题我们已经与金融系统召开过多次碰头会，一旦我们通告的效果没有显现，将考虑实施。”

　　再有，如果深圳房价继续疯涨，明年开发商在销售中再欲频繁提价恐怕不会再像现在这么容易。“经过与物价部门的沟通，我们将考虑实施房地产价格备案制。开发商如想提价，必须到物价局备案登记，备案后方可提价，这样至少将在客观上遏制楼盘销售中的任意提价行为。”他还提醒在场诸多业内人士，正在试点的物业税有望在几年内推出，这项增加不动产保有环节的税负未来也将对平抑房价起到一定作用。

　　做空深圳楼市的办法还有很多。在深圳酝酿近期调控措施的过程中，曾有市领导提出，可以考虑借鉴挤破上一轮房地产泡沫时的“限制外销”做法，在金融政策上，根据信用原则，提高非深户籍人士的首付比例、利率等，也可考虑采取在1992、1993年间曾使用过的按市场评估价征收增值税的做法，打击炒作。

　　“如果这样做，深圳可能会重现十几年前的楼市泡沫，但愿不会如此。”这位官员感慨道。

　　6楼市调控的长远之道

　　深圳楼市的2005年即将在喧闹中落下帷幕，但围绕着楼市的一系列猜测并不会随着年终的到来而戛然止息。政府的调控安排在2006年究竟将落实到何种地步？明年深圳楼价走势又将如何？不但业内人士均在观望，诸多的持币待购者也都希望得到答案。

　　按照市国土房管局拟定的计划，将彻底改变几年来年均出让商品房用地不超过1平方公里的做法，明年新增商品房用地供应1.6平方公里，同时开始在特区内恢复供应商品房用地。但这些土地从何而来？狼多肉少的局势下，如果发展商仍继续开发豪宅怎么办？

　　对着一份政府储备用地图，该局一位官员逐一向记者指点：“特区内成片可供大规模开发的土地虽然是没有了，但前海、华侨城、蛇口，都有不少地尚未开发。虽然增加供应是调控市场的关键，但问题是如何利用有限的土地发挥出最大的调控效益。未来城中村改造将陆续新增大量商品房供应，在城中村改造进入高峰前，只有一两年的空当需要填充，政府手中的土地足够调配。”

　　政府有无考虑在近期收回几块囤积在开发商手中两年以上的闲置土地，杀鸡给猴看？他笑称：“现在正在寻找‘鸡’的过程中。”

　　12月中旬，深圳市副市长闫小培在一次规划会议上交给市规划局一个课题。她提出，规划局今后在商品房规划报批环节，应改变过去只批容积率的做法，新增一项规定豪宅与普通商品住宅比例的开发指标，约束开发商必须开发一定数量的普通商品房。“据说这个指标已经确定，普通商品住宅的比例初步确定在90％。”深圳市规划局人士透露。

　　国土部门这位官员还谈到，对于不久前研究机构提出的“今后10年兴建2000万平米保障性租赁住房”的计划，经研究后该局认为，应把兴建保障性租赁住房的地块一次性批租出去，分期建设，为市场提供一个稳定的预期。

　　不单政府在思索楼市调控的长远之道，社会人士也提供了一些有价值的建议。半求便建议，鉴于深圳地少人多的现状，完全可以借鉴香港做法，在难以增加土地供应量的情况下，充分提高新增商品住宅的容积率。“哪怕是新增供应的土地量不变，只要容积率大幅调高，明年的供应量也会马上增加。在提高容积率的同时，缩小了建筑的覆盖率，对城市环境不会有太大影响，而且符合深圳市不断强调的提高土地利用效率，提倡集约发展的大趋势。”

　　展望后市，诸多的不确定因素决定了谁也无法给出一个确切的答案。但有高峰自然也会有低谷的市场规律是永恒不变的。也许，那句曾用于形容上海楼市的话语在此时同样值得每个投资深圳楼市的人警醒——“上帝要使他灭亡，必先使他疯狂！”

　　图：

　　“给我一个小小的家”，是多少奔波者的梦想。然而，工资的涨幅何时才能跟上房价的脚步呢？

　　深圳市1月1日至12月5日商品住宅均价走势图(单位：元／平方米)

　　深圳经济特区历年二级市场住宅房价指数示意图