公共资源使用物业作主 业委会缺位业主难维权

　　中新网12月27日电据《新闻晚报》报道，小区电子告示牌开始滚动出洗衣优惠信息、公共走廊张贴出某某快餐店新开张的广告、小区公共绿地放响音乐健身房做起了促销活动……目前，有不少小区都存在物业公司利用小区公用部位和设施设备获利的现象，在小区楼顶设置大型灯箱广告牌，商业宣传活动进入小区，小区里物业用房用来出租等等。这些小区资源利用到底该由谁说了算，谁来管理利用？

　　公共资源成创收途径

　　住宅小区的小区公共位置是小区物业创收的最大“肥肉”这已是物业内部一个普遍的定律，一个小区的物业公司工作人员表示，物业最大的收入就是靠广告。

　　一家代理小区内广告的广告公司表示，一般来说，写字楼和住宅小区出租一个电梯广告位的价钱由广告公司与物管、业委会三方商定，价格弹性很大。如某小区出租一个电梯喷画广告位每月收费350元，小区有10座住宅楼，以一个电梯两个广告位估算，一年该小区仅电梯喷画广告收入近10万元。另外他们公司正在商谈给该小区电梯间出租一个位置摆放一台专门播放广告的液晶显示器，目前洽谈的价钱为5万元/年，预料一年可为该小区进账超过50万元，这样加起来就有60万元，但这笔钱怎么花，业主也就不得而知了。

　　收益应归全体业主

　　对于小区公共资源创收问题，由于业主对这些资源的归属问题不明确，这正好给部分物管公司提供了“钻空子”的机会。其实，有关法规已作了明确规定：《条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要补充专项维修基金，也可以按照业主大会的规定使用。”

　　根据上海住宅物业管理规定第二十条，物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(一)物业管理用房；(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。第二十五条也明确规定了利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　业委会缺位难以维权

　　小区没有业主委员会成为小区维权难的一个最大障碍。业主委员会的缺失，使得小区单个业主丧失对公共部位的使用、收益的“话语权”。在业委会成立之前，小区业主根本无法监督物管的收入和支出。

　　至于个别业主若要对侵犯小区公共部位提出起诉更是难上加难，由于公共部位具有共有性，需要全体业主或者依法产生的业主大会代表授权，在业委会缺位的情况下，“打官司”将变得非常艰难。(孟录燕)