前11月期房均价涨两成 交易量同比下降10.6％

　　进入四季度以来，北京市商品住宅期房均价涨幅与去年同期相比，已经连续两个月出现较大幅度的增长。与之形成鲜明对比的是，商品住宅期房的预售成交量却在连连下跌。

　　这一涨一跌究竟意味着什么?难道"供求关系决定房价"的市场规律失效了?2005年最后一个月，京城楼市的走势如何?带着一连串的疑问，记者采访了多家专业机构及业内人士。

　　期房均价涨两成

　　本月20曰，北京市建委等四部门联合发布房地产信息显示，1-11月，全市商品住宅期房均价6776元，平方米，同比上涨了1183元，平方米，涨幅为21．2％。其中，普通商品住宅6797元／平方米，同比增长12．6％。早先公布的数据则显示，1-10月，商品住宅期房均价6781元，平方米，同比涨幅为21．4％，普通商品住宅均价同比增长11．3％。

　　华高莱斯地产顾问北京公司副总经理公衍奎认为，期房价格上涨最主要的原因在于市场需求旺盛，特别是对普通住宅的需求十分旺盛。据该公司市场研究中心对今年居住物业各项指标的分析发现，别墅、高档公寓等高端物业的房价涨幅非常有限，但普通住宅的价格涨势却非常明显。

　　公衍奎进一步分析说，从北京市建委等有关部门公布的数据看，今年以来，普通住宅不但销售价格有明显增长，租金水平也有较大幅度的提高，这在某种程度上表明，旺盛的自住需求是很真实的。另外，由于宏观调控对北京本地人观望情绪的影响大于对外地人的影响，北京今年外来人员购房的比例较往年有较大幅度的提升，这两类购房者构成了最主要的市场需求面。

　　交易量同比下降

　　令人不解的是，当期房价格不断大幅增长的同时，统计数据却显示，期房成交量却出现大幅度的下降。最新公布的数据显示，1-11月，全市商品住宅买卖成交25．4万套，同比下降10．6％。其中，商品住宅期房预售成交16．2万套，同比下降21．7％。1-10月的数据也显示，前10个月商品住宅期房预售成交14．5万套，同比下降22．6％。

　　为什么期房价格走势和成交态势有如此大的反差?公衍奎认为，最主要的原因是现房和二手房所占的市场分额与日俱增。据该公司市场研究中心统计，与往年比较，今年现房交易量增幅非常明显，二手房交易也比较活跃，二者在总成交量中占比的不断增加，稀释了期房的占比。这一点从建委公布的数据中也可见一斑。数据显示，1一11月，商品住宅现房买卖成交同比增长19．2％，存量住房交易同比增长24．9％。

　　中原市场研究部分析认为，1一11月期房成交量同比虽然仍呈现下降趋势，但下降的幅度较前几月在减小。这从侧面反映了11月份商品住宅期房预售市场出现回暖。

　　新增供给量存争议。关于明年房地产市场的供应规模，业内出现了两种不同的声音。以华高莱斯等为代表的"看空派"认为。明年新增住宅供应量将有所减少：而以中原地产等为代表的"看多派"则认为，明年住宅市场有望迎来一个放量期。

　　"看多派"的理由是，去年"8·31"过关的1765万平方米土地，加上今年以"招拍挂"方式出让的250万平方米土地，预计2006年北京房地产市场上至少有2000万平方米存量土地。其中一些本来可以在今年入市销售的项目都有望在明年集中销售。中原地产等多家房地产经纪公司的报告也预计，2006年北京住宅市场实际供应量要比2005年多，甚至会超过2004年。

　　"看空派"的论据是，今年，特别是后几个月以来，房地产新开工面积大幅缩水。华高莱斯市场研究中心提供的数'据表明，今年全年新开工的住宅面积大约为2200万平方米，与去年相比降幅明显。但该中心市场分析人士同时指出，新增住宅面积减少并不意味着整体供给量下降了，只是说明，明年的住宅供应将更侧重于盘活现有的房源，即包括空置房在内的现房、二手商品房和已上市公房等。记者刘婷婷