2005北京楼市盘点与展望：走马观花看明年楼市

　　"2005北京房地产市场盘点与展望"之区域篇

　　编者：岁末年初，我们对今天的热点区域楼市进行了粗略勾勒，同时对未来区域市场做了一些预测与展望，以供读者参考。

　　东区：

　　明年新房主要供应区

　　据伟业顾问控股公司市场研究中心提供的2006年房地产市场预测报告，明年供应量最大的区域将是朝阳、通州东部地区。虽然2006年的新房供应不容乐观，但主要的新房供应仍然聚集在东部区域。

　　关于2006年的市场供应情况，统计数据显示，除了马驹桥地块，该区域至少还有60万平方米的项目推出，包括珠江地产开发30万平方米、上海复地开发15万平方米、北京卓越地产开发15万平方米。如果加上马驹桥镇生活起步区C1、C2、C3地块的50万平方米，目前可以知道的该区域的开发面积将超过100万平方米。另据了解，还有一块"北京国家环保产业园区"住宅和公建用地，面积达到31万平方米，有可能也会在明年人市。还有消息称，北京城建和北京天鸿也有可能在该区域拿土地进行开发。

　　另据市场灵通人士的消息，泛海建设控股有限公司所属北京泛海东风置业有限公司在东风乡将推出泛海国际居住区，建筑面积达200万平方米。朝阳路及朝阳北路、姚家园区域现在已知的有银谷大厦房地产开发有限公司开发的一个住宅项目，以及金隅嘉业的一个中高档住宅项目、新华联集团的新华联丽景都将在2006年投入市场销售。

　　北京海润创速房地产开发有限公司开发的京棉新城也有望在明年上半年投入市场，在朝阳北路、青年路交界西北处，由润丰房地产开发有限公司开发的42万平方米的润枫水尚也将面市。

　　在八通沿线会村，东一时区项目西边中联置地将打造一个建筑面积达100多万平方米的项目预计明年入市，高碑店路独栋别墅CBD高尔夫球会别墅也是明年人市。通州福瑞地产将在通州推出一个50万平方米的项目(梨园小镇二期)，银信公司在通州北苑环岛打造一个花园酒店公寓项目；位于朝阳苇沟村财富公馆是别墅项目，计划2006年4月开盘。成寿寺路的中海城三期计划在2006年1月开盘，均价6500元／平方米。而在东三环富力城北边，占地5万平方米的合生国际花园预计在2006年3月开盘，百子湾地区金都杭城2期明年会有20万平方米左右的放量，后现代城四期虽然今年推出但也会在明年有一些放量，金都杭城南边据说同样是后现代城开发商开发的一个住宅项目，另外沿海赛洛城明年放量也在20万平方米左右。

　　西区：

　　供应量有限供需矛盾较为突出

　　北京西部的海淀和石景山区域因为拥有丰富的天然资源，历来被看作是京城上风上水的区域，区域内逐渐形成了万柳、中关村、鲁谷等多个较为成熟的居住板块。随着房地产开发进一步扩张，近年来山后板块、清河板块迅速崛起，成为西部又一个住宅供应的新增长点。但受制于整体土地资源的稀缺性，西部区域住宅整体供应量仍相对有限，供需偏紧的状况短期内难以改变。

　　海淀核心区主要指五环以内的海淀辖区，包括中关村和万柳居住区。区域内普通住宅和公寓的市场供应量比较可观，多为大盘项目的后期供应，每平方米单价主要在8000-1．1万元的区间内，如品质和价位均比较高的褐石、主语城等。一些高档项目如西钓鱼台嘉园每平方米单价甚至高达1．6万元，但也有部分项目的尾盘或位置相对偏远的项目均价处于6000元／平方米的区间上。未来该区域增加的供给仍将以中高档住宅为主，例如56号公寓、长河湾等几个2006年人住的项目，每平方米的售价均在万元以上。

　　继中关村和万柳居住区之后，百旺山后区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园、中海枫涟山庄、润千秋等，还有规模非常可观的百旺新城也在逐步建设中。保利刚刚拍得的西北旺冷泉项目也有望在明年推出。

　　综合来看，该区域住宅每平方米的价格水平基本处于5000元--8000之间，住宅类型丰富多样，既有普通住宅，也有花园洋房式的中高端住宅，既有精装修产品，也有毛坯房，可供选择的余地比较大。随着总规修编对发展山后区域思路的进一步明确，该区域住宅市场的发展前景比较乐观，中档价位的住宅市场将不断壮大。

　　清河板块近年来市场供应量激增，包括莱镇香格里、观澳园、水木天成、永泰园·新坐标、清上园、高巢、燕清·源等多个项目同时在售，每平方米毛坯住宅的单价多在5000元的区间内，精装修住宅每平方米单价则在6000元左右。在售的楼盘主要仍以期房为主，大部分在2006以得以入住，也有部分瑚房销售，期房与现房在房价上并没有明显的差距。

　　从未来新增供应上看，比较值得关注的无疑是华润置地天价拿下的华润清河项目。据华润负责人介绍，该项目有望在明年初入市销售，现阶段各项准备工作正在有条不紊地进行中。

　　同是西部板块，相对于海淀区，石景山区的居住物业数量明显要少得多。目前在售的主要有京汉·旭城、曦景长安、华富丽苑、远洋山水、馨领域、重兴嘉园、雍景天成等。在售住宅每平方米单价基本在6000元上下。从供应量上看，该区域明年新增供应量不大，多为老项目的后期供应，诸如京汉'旭城等项目基本处于尾房销售阶段。

　　南区：

　　新项目分布不均

　　西南地区将成热点

　　"南城这两年的发展很快，虽然大家对它还不是很看好，但是我认为，2006年南城会成为一个非常引入注目的区域。"华远经纪总经理胡碧坤对明年南城楼市做出这样的判断。

　　万年花城是西南花乡地区的旗舰项目，该项目自2004年初入市以来一直保持热销，明年将逐渐步入平稳销售阶段，目前在售的是项目三期。鸿业兴园、彩虹街区是今年花乡地区出现的新项目。由于彩虹街区只有两栋楼，而且其中一栋楼已经整售给三兴汽车厂，因此明年可销售的面积较少。鸿业兴园目前在售的是5号和7号楼。

　　在三环新城东侧，有优筑和中景理想家两个新项目。优筑共有4栋楼770余套住宅。中景理想家现在正处于排号阶段，将于明年开盘。该项目为毛坯板楼，共有2栋楼400余套住宅。

　　丰益桥西侧的南北栋在两周前已开始排号，该项目只有153套房，是一个典型的迷你社区。另外，该地区唯一的花园洋房亿城天筑将于明年5月左右开盘。而大溪地、北京国际花园两个别墅项目由于销售形势不错，留到明年的可售面积较少。

　　在京石高速沿线楼盘中，天鸿美域2期虽然开盘较晚，但目前所剩房屋已不多，销售接近尾声，明年将继续推出3期产品。珠江峰景早在11月就已完成今年的销售任务，目前无房可卖，明年的后续产品价格将有所上涨。

　　此外，位于京石高速宛平出口的沸城，已经酝酿了很久，开盘时间一拖再拖，不过最新消息显示，它将于元旦开始内部认购。沸城总建筑面积28万平方米，由6栋24层高板组成，分两期开发，一期有两栋楼。

　　在丰台程庄子村，明年将出现新项目和风四季。该项目为毛坯板楼，目前13号楼共计2．8方平方米已取得预售许可证，不过价格还未公布。

　　在丰台南部的马家堡地区，目前在售的项目包括星河城、名都家苑和西马金润家园。星河城虽然体量超过百万平方米，但销售速度很快，目前三期东区还有最后的1000套住宅。西马金润家园的价格具有吸引力，性价比较高，其上周刚刚获得G区1-3号楼大部分房屋的预销许可，共计727套住宅。名都家苑位于马西路东侧的角门地区，目前还有200多套房。

　　方庄地区，在售项目只有天创公馆。该项目为毛坯公寓，目前有130余套可售。

　　南部地区的纯新项目包括远洋自然、金水利苑和亚飞小区。远洋自然位于马家堡东路，总建筑面积37万平方米，目前仍处于内部认购阶段，预计将于明年2、3月左右正式开盘。金水利苑和亚飞小区的开发商同为一家，而且两个项目都在角门。亚飞小区是首座绿洲的三期，只有两栋楼324套住宅。

　　目前已知的大兴地区明年的新项目只有果岭假日。果岭假日共有200多套独栋别墅，目前有23套获得预售许可，预计明年开盘。该项目前期运作的时间很长，2004年底就曾传出消息要入市，拖了一年之久，直到现在才取得相关手续，可谓好事多磨。此外，银海兴涛、滨河坊、临海花园等项目也部分剩余单元在明年销售。

　　亦庄地区除了样本、亲亲我家两个老项目，以及正在内部认购的Town-house中央公馆以外，现在还不能确定明年会有哪些新项目。

　　北区：

　　大盘入市，交通改善至关重要尽管京城楼市明年区域态势尚难得知全貌，但从现有资料看，未来北部住宅有可能是大盘占鳌头。除了目前在售的明天第一城外，保利地产在亚运村附近预计还将有建筑面积80万平方米的住宅项目入市，望京周边新开盘项目也有数十万平方米，预计未来北部区域住宅放量较为可观。

　　亚运村周边历来是中高档住宅项目聚集地，但因其可开发地块有限，近来少有较大的新盘问世。而保利地产位于大屯的新项目若明年开盘，无疑将带起该地块新一轮增长点。

　　和CBD相比，奥运区域商务氛围不算浓，出租需求较为有限，但地价成本相对较低，更有利开发较大型住宅项目，业内人士认为，奥运村周边有可能形成以生活、康体设施为主体的城市居住区。目前较知名的项目有明天第一城、世茂奥临花园、顶秀清溪等。以明天第一城为例，尽管此前购房者对该项目有几座楼是50年产权有诸多质疑，但这显然并不能阻挡其自开盘以来的火爆销售。除体量大、售价相对较低外，该项目紧邻修建中的城铁，应是受购房 者青睐的重要原因之一。

　　望京区域住宅项目将出现集中放量趋势，除部分项目后期陆续人市外，两个新建公寓项目也先后开盘。据悉，新盘放量64万平方米左右。业内预测，未来3年内，望京还将有住宅项目入市。

　　上京新航线日前二期开盘，此外，大型综合项目望京国际商业中心的居住业态朝庭也于近期全面亮相。据了解，该项目总规模超过55万平方米，是望京区域惟一的大规模商区，其中朝庭为18万平方米精装公寓。而位于东北四环、紧邻望京西站的精装修住宅项目北京香颂一期已于12月3日开盘，二期也将于近期人市。

　　高速路沿线不仅多见别墅玩目，同样也是普通住宅、公寓等的首选地。目前八达岭高速沿线住宅项目主要有华远静林湾、龙冠润景、融域等，而新增项目可能以别墅项目居多，如北京湾、无双等。

　　城市中心区：

　　项目日渐稀少 房价仍将上涨

　　按照北京市2005年度的土地供应计划，2005年北京市二环路以内将不再新增住宅商品房项目建设用地供应。因此，从总体上而言，东城、西城、崇文、宣武的土地供应量将逐渐减少，可售楼盘会越来越少。2005年，东城、西城、崇文、宣武四区住宅的供应量不多，主要是一些高档公寓，体量都比较小，价格几乎都在每平方米8000元以上。东西城项目的均价基本上都在每平方米1．5万元以上。

　　东城区的热点项目是东直门的Naga上院，已经开盘，均价每平方米28800元。还有一些老楼盘的后续供应，如世馆(海晟名苑5期)，有800套房子，均价每平方米1．8万元，目前还没有开盘。贡院6号后的东方太平洋公寓实际上是一个老项目，重装上市，正在销售。金宝街的雅安国际商务公寓即将开盘，总建筑面积才4万平方米。明年东城区的看点之一将是首创置业开发的和平里的小镇，位于光熙门城铁站附近，体量30万平方米，颇让人期待。

　　西城区的在售项目热点项目是有金融街"地主"之称的兆泰地产开发的丰侨公寓，开盘当日销售过亿元。西城区明年将有亥四合院、融泽府、复地天赋等项目推出。亥四合院位于后海胡同，产品形态为四合院。融泽府、复地天赋均为公寓，前者预计在明年5月左右开盘。主力户型为200多平方米。宣武、崇文区2005年的在售楼盘相对较多，比如宣武区的富力信然庭、舒舍、凤图腾、信和嘉园、海格国际大厦等，崇文区的国瑞城、新怡家园、新景家园、新世界太华公寓、质城等。2006年两区的供应新增项目目前尚不明确，预计将很少，即使有也是'点'式开发。一个亮点是位于陶然亭桥、规划建筑面积约30万平方米的中海天地。另外一个最大的亮点是位于菜市口南大街东侧，总建筑面积100万-200万平方米的一个项目，但其整个开发周期估计要几年时间，加之城区内土地拆迁成本太高，业内预计明年能推出多少很难预料。

　　根据《国际地产参考》周刊去年对"8·31"过关的288个项目的分析，四个老城区过关的土地面积超过1000万平方米。其中，住宅的规划建筑面积约为500万平方米，主要集中在崇文和宣武两个区。其中，崇文区可供应的住宅面积约200万平方米；宣武区可供应的住宅面积约250万平方米，其中，菜市口地区有200多万平方米；东城区约有20多万平方米，西城区西单地区约有30万平方米。虽然从8·31过关项目来看，四区总的过关面积并不少，但是其中危改拆迁项目占相当比例，加之今年也消化了一部分土地面积，因此未来供应量将会十分有限。由于城市中心区与北京城历史文化血脉相连，文化氛围浓厚，成为很多人居家置业和投资的首选；尤其是东西城，各项配套十分齐备，更是受到比较有实力的购买者的青睐。因此，预计2006年城市中心区四区楼盘的价格上涨幅度仍旧较大。