李程骅：地产加大集聚，加速“升级”

　　【南京日报报道】在国家以调控为核心的房产新政直接作用下，2005年的南京房地产市场明显地告别了原来的狂躁和纷乱，逐步趋向理性和集聚，并具体体现在商业业态规划的“升级”、经营理念的变革以及追求住宅开发与商业地产的和谐运行等多个方面，为南京商业地产的可持续发展，为新业态时代的南京商业生态链的拓展，作了很好的铺垫。

　　随着2003年全国性的“销品茂”、大卖场、主题商业街建设热潮的兴起，商业地产

　　来自南京市房产管理局的权威统计数据表明，2002年到2004年南京市商业地产总量占153万平方米，2004年的商业地产上市量是84．35万平方米，上市量占南京市市场的新房上市量的8％左右。2005年1至11月份，南京市商业地产的上市量则为114．3万平方米，占上市总量的13％以上。如果考虑到今年已开工且已经入网的商业用房，预计“结转”到2006年的将超过100万平方米，商业地产的空置率也明显提升。

　　总体来说，2005年南京商业地产的主要热点集中的区域仍然在新的“一城三区”，一城是指河西新城，三区分别指江宁、江北和仙林，以及新的地铁商业概念等。具体特征有以下八个方面：

　　一、开发商瞄准商业业态升级趋势产品定位趋向新业态。

　　当人均GDP处于1100—2000美元时，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000—4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，销品茂（ShoppingMal）、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。

　　2005年，南京市的人均GDP超过了4500美元，达到了5000美元，这表明南京的商业消费进入新的飞跃期，商业业态进入多样化、规模化的时代。因此，2005年南京商业地产开发一个最重要的特征，是商业业态的定位更准确。如河西新城13幢标志性建筑都在打“销品茂”牌，由此可构建一个超级的“销品茂”经营联合体。

　　二、区域性商业地产热点集中，但仍需“引擎型”商业项目带动。

　　当新街口、山西路等主城商业中心的商业开发资源逐步告罄之后，商业地产的开发就转向了新城区的大空间。2005年，在江北多个大型住宅区迅速崛起，具有价格优势的商业地产成了开发热点，特别是以原来的桥北泰山新村为基点，形成了新的商业中心区，并吸引了沃尔玛南京第二店的进入。江宁的商业开发，由于开发区、大学城内的居住区过分分散，商业集聚的先天条件不足，也造成了入住率不高。但在2005年，这一窘况得到了改善，香港铜锣湾百货、易初莲花的进驻以及百家湖边超级MALL凤凰港的开工，都是对入住江宁的新市民的重大利好。

　　按照南京主城人口未来十年的规划，江宁的居住人口是100万，江北人口150万，仙林人口为50万，这些地区商业地产空间仍很大，问题的关键是如何吸引更多的“引擎型”超级商业航母进入。

　　三、社区商业地产开发成新热点，但相关经营空间仍需培育。

　　从商业业态的“适应性”来看，按当前南京城市家庭的消费半径来测算，基本可以分为“邻里消费圈”、“社区消费圈”以及“城市区域型”三种，与其对应的商业设施分别是便利店、社区超市以及大卖场或MALL。属于社区商业范畴的“邻里消费圈”和“社区消费圈”，将是下一步中国城市商业发展的重点。2005年的南京商业地产开发，一个最突出的表现就是社区商业地产上市量加大。

　　河西新城是唯一的先总体规划再逐步开发的新城区，在摄取商业规划方面也比较超前、科学。其最明显的特征就是具备独立性——拥有相对独立、却又与整个小区甚至片区浑然一体的街区规划，对经营者来说可以拥有更多的经营业态选择。像奥体中心周边的紫鑫中华广场、金马郦城、宋都奥体名座、欧洲城等楼盘都有自己的社区商业项目。

　　四、主城涌现“商业休闲社区”，预示“体验消费”时代到来。

　　按国际惯例，当一个地区的人均GDP达到3000美元时，预示着商业休闲消费商机的启动，而人均GDP达到5000美元时，以体验为主的休闲消费进入活跃期。2005年，在休闲消费方面最令南京人欣慰的是有了和北京三里屯、上海新天地在消费主题方面一致的“南京1912”——体验型商业休闲社区。龙江的新城市广场，作为一个中型的MALL，由于引进了众多的茶社、酒吧、餐饮以及时代华纳影院，其功能已经从满足日常消费上升到包括体验、娱乐消费的综合性购物休闲消费中心。

　　“外秦淮河休闲带”的雏形在今年显现，“水木秦淮”商业休闲区的招商走向前台，加上鼓楼区在加紧拆迁改造凤凰西街东段，准备打造成第二条湖南路商业街，这样，从定淮门大桥到汉中门大桥的外秦淮河的核心地段，将最有条件成为南京又一个自然与人文条件皆备的大型“商业休闲社区”。

　　五、产权式商铺不再受追捧，商家自营型比重明显加大。

　　前些年，开发商推出的分割式的产权式商铺受到热捧，由于产权式商铺的收益最后是来自于经营而非炒作，开发商过高的投资回报的许诺很快成为空话，投资者的风险凸现之后，“产权式商铺”就迅速引发了普尔斯马特式的连锁危机。2005年，像奥体板块商业地产招商模式，尽管仍推出众多的产权商铺，但投资者更倾向于租赁，开发商从整体经营效果考虑。欧洲风情街、欧洲城等项目采用租赁方式后，降低了入住者的投资成本，使商业项目尽早开业，也有利于商业街整体氛围的营造。以“产权式商铺”方式销售的宋都大厦、紫金大厦、中泰国际广场、顺驰蓝调街区，也在明显调整策略，开始寻找品牌商家，侧重自营。

　　六、商业地产投资主体发生变化，从散户购买向“团购”集中。

　　商业地产是一个开发和经营的生态链，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个友好型的利益链。按国际惯例，只租不售是商业地产的主流经营模式。前两年，南京的权威机构曾对南京商业地产的客群进行过抽样分析，发现购买商铺用于投资达到65．8％。经历了挫折与教训之后，散户购买行为逐步淡出市场，“团购”行为越来越集中。还是以河西奥体板块为例，前不久，台湾永科技等5家企业签约宋都大厦，一举拿下6层楼面。另外，五星电器、星巴克等企业也已经签约紫金大厦，另一家境外企业则有意向全面租赁中央公园的地下购物广场。

　　七、“地铁商业物业”浮出水面，但如何“多向联动”成新课题。

　　2005年，地铁一号线正式运行，催生了从迈皋桥到奥体沿线的“地铁商业物业”。从地下的苏宁地铁商铺到地上的“地铁商业带”，正在形成一个联动的整体。今年国庆新街口商圈受益于地铁的效应就十分明显。可以预计，在地铁的整合下，河西商业中心将和新街口、山西路湖南路商圈构筑起南京商业中心的“新三国”。但问题的关键是，目前南京地铁商业物业上下之间的联动，地铁物业与相邻的泛地铁物业的资源互动整合等课题，还未引起各方的重视。

　　八、“多组合业态”的商业地产渐热潜在放大地域性商圈

　　开普通超市的与大卖场的空间分割要求是不一样的，开百货商场的与MALL的空间配套差别更大。那么，能否将大型MALL的单一业态转变为组合式业态的综合商业消费中心呢？回答是肯定的。近年在美国新军突起、专门满足中产阶级消费需求的“生活方式中心”（LifesyleCenter），在建筑的结构与布局上就与常规的MALL有很大的不同。在南京，2005年就出现了一批组合业态的商业地产，如建材超市与家电超市的组合，便利店与主题商业卖场、大卖场与商业街的组合等。如江宁的黄金海岸就是区域商业和社区商业的组合体，其6万平方米的面积，既可满足周边核心商圈居民的要求，也可辐射周边5公里约30万的人口。随着入主人口的增加，今后的消费潜力会比较大。

　　2006年的南京商业地产，在开工率居高不下、尚有超过百万平方米的空置量需要去消化的背景下，该如何进一步整合资源，优化内部结构呢？

　　宏观来看，商业地产在发展的过程中要从前瞻性和开放性角度出发，既要适度超前，但又不能不顾城市发展的实力和市场的承受力盲目开发、过度开发。商业地产的开发进程，必须考虑支撑自身的几个重要指标——GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。

　　具体来说，第一是开发商必须进一步转变传统开发观念，树立长远的经营意识，淡化地产意识，强化商业意识，先商业后地产；

　　第二是呼唤优秀的商业管理公司介入南京的大型商业项目的规划和运营，在资源整合上下功夫。如奥体场馆内部有近15万平方米面积的商业项目，大部分还没有承包出去，场馆内的商铺到底是租是售，应该有专业公司来进行诊断，目前还没有定论；

　　第三是在商业副中心重点建设、多引进“引擎型”大商家。河西中央商务区13大标志性建筑的16幢塔楼，总投资118个亿，仅“底商”面积就达58万平方米。如此大体量的商业地产，只有从未来5年、10年商业业态、消费方式的走向去考虑经营方略，才会有大的回报。仙林商业地产也缺乏“引擎”，据仙林大学城管委会最近宣布，金鹰、苏宁都将于明年开进仙林，这无疑是个利好的消息；

　　第四是在消费半径迅速扩大后，大型商业地产的开发商们2006年应该在休闲消费和体验经济的产业链上下功夫，着力购建围绕主流消费群特别是中高收入者居住地的“消费圈”。

　　我国零售业在2004年12月11日全方位对外开放后，成长的商业市场和由消费结构升级带来的庞大消费份额，正在吸引越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。我们坚信，2006年，南京“一城三区”的商业地产开发和经营，注定会迎来一个新的机遇期！(编辑暴雪)