2006年南京商务楼“春光乍泄”

　　【南京日报报道】 在商品住宅逐步回暖的时候，南京楼市里的“非住宅”房源写字楼和商业用房也在年底放了一把“火”。网上房地产的销售数据显示，商务楼市近期销售“热气腾腾”，诸如银河国际广场、新世纪广场等主流高端商务楼，以每天好几套的销量吸引着业界的眼球。

　　与此同时，一向喜欢“自己开发自己销售自己服务”的南京商业楼市，突然吸引了

　　仲量联行、戴德梁行等知名代理机构在2005年的冬天大举挺进南京商业地产，2006年南京商业地产的春天会不会因此来得更早一些？

　　国际“大鳄”相中南京，服务和卖点“双赢”

　　新政之后，在南京住宅市场“退烧”之际，写字楼成为南京楼市的亮点。

　　近期戴德梁行最新的研究报告指出，经过几年对国内市场的熟悉与了解，随着加入WTO的进程以及国内市场透明度的加大，同时在人民币升值预期的背景下，海外基金开始加快进入步伐，预计在2005年及未来两三年内将会快速进入中国，预计至少可以达到15亿美元以上。收购的项目将主要集中在长三角中心黄金区域，收购的物业集中在中心区域商业物业、甲级写字楼等。

　　另根据中原物业、仲量联行、戴德梁行等多家专业机构的统计，南京主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度平均已经达到0．51美元／平方米／天，同时，甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。而记者了解到，目前这些被业内公认的“金操盘手”，最有兴趣的还是诸如绿地广场、南京国际广场这样的高端项目。相关营销人士透露，这样的项目在高端市场切入点精准，在卖点上很有吸引力，值得在海外推广，才能做到双赢。

　　强强联手似乎已经成为外资物管企业进入中国市场的一个原则。从早期就涉足内地市场的第一太平戴维斯，到目前来到南京的仲量联行、戴德梁行，无一例外地遵循着这一规则。

　　高档写字楼市场出现“断层”？

　　从开发商纷纷建设甲级写字楼的态势来看，相对于商铺来说，写字楼市场更受到他们的欢迎。

　　古城南京将在2006年春天矗立起一座江苏第一高楼，目前，该楼正在紧张施工，结构已经接近主体封顶。而金茂大厦“全国第一高”的地位可能受到挑战，而这座高楼正是由上海绿地集团和南京国资集团共同开发建设的南京“绿地广场紫峰大厦”。

　　目前长三角地区房地产投资额约占全国份额的20％—22％左右，从策励地产研究机构给出的数据看，长三角地区房地产市场销售面积达7022万平方米，约占到全国比重的25％。上述数据中，保守估计有三分之一左右的比重是商业房地产，也就是说，长三角地区的商业房产供应量在2700万平方米左右。

　　根据戴德梁行写字楼部统计，2005年南京写字楼新供应量约35万平方米，2006年更将增至60万平方米水平，而年需求量却仅为40万平方米，且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将一直持续至2006年。对此，仲量联行中国区相关负责人预言，南京的写字楼市场将在2005年与2006年之间出现一个明显的“断裂”。随着2003年城区近10块商业用地开发进程，2006年上半年，南京商务楼写字楼的供求关系“断层”开始出现。

　　空置率起码有15—20％？

　　南京网尚房地产近期发布了2006年房地产走势的预测，记者从这份报告看到，“南京新街口地区将燃起硝烟，据悉，新街口地区6块地块开发上市，新街口将出现有93万平方米的开发总量。”虽然今年商业地产发展势头良好，但依然存在地产开发和商业经营脱节隐忧。尤其是从没有做过商业地产开发的企业，不仅仅要考虑到地产开发的问题，更重要的是学会积累形成商业资源，度过漫长资金回收期。有专家提醒说，2006年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面临着供大于求的局面。

　　有资料显示，目前南京写字楼的供应量已达到150万平方米，空置率在15—20％。不少业内专家认为，这与开发商提高商务楼的含金量和调整商业业态分布有关，“和住宅一样，性价比仍是决定商务楼能否热销的重要原因。明年商业地产的空置率仍将维持在这个数字，如果低于15％，说明投机成分占主导地位，这个市场并不真正健康。”

　　谁是“一炮而红”者？

　　各路开发商似乎都已经嗅到了商业地产中蕴含的巨大商机。戴德梁行写字楼部的相关负责人表示，“住宅销售虽然是当前房地产市场资金回笼最快的运作项目，但对于大型地产商，尤其对上市公司而言，必须拥有一定量的经营性物业，才能保障公司的平稳发展。”

　　根据仲量联行的调查分析，亚洲今年甚至明年的办公与零售楼面（统称商业房地产）需求将持续稳健。此外，商业地产的利润点是普通住宅的1．5倍到2倍，经营好的话，其利润会更高，在有效需求的支持下，商业地产的高利润必然吸引大批开发商。

　　“投资者都在密切关注商业地产，现在就等着一次具有轰动效应的交易，来打响2006年投资商业地产的第一炮。”曾经代理瑞华大厦项目的世邦魏理仕公司相关负责人表示，新政出台以来，商业地产市场也部分受到影响，商业地产投资的风险，比如租赁的长期稳定性不够高、物业管理不好带来的贬值等，也在影响投资行为。从投资市场上看，部分实力机构投资者已从住房市场转而开始对商业地产保持高度关注，2006年最有可能“第一炮”由此打响，整个市场会立刻活跃起来。他预测，在南京而言，最有可能出现“一炮而红”的商业地产当属新街口附近的德基广场。

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　　仲量联行

　　仲量联行（纽约证券交易所上市代号为JLL）是一家国际知名的房地产服务及投资管理公司。它的前身是1783年成立于英国伦敦的仲量行，主要从事地产及代理业务。1999年仲量行与拉塞尔投资集团完成合并，成立了仲量联行。

　　仲量联行的业务主要是从本地、区域及全球的层面，为业主、租户及投资者提供广泛完善的综合服务，包括房地产资本市场服务、跨国公司房地产需求解决方案、房地产投资服务及全球咨询服务。

　　戴德梁行

　　为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。

　　戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至雪梨，均家传户晓。公司在全球三十九个国家一百九十四家分公司共有九千余名员工为客户服务。

　　南京日报记者刘晓昕(编辑暴雪)