25年前，中国房地产市场在深圳发端　地产业：起跑即领跑

　　廿五年廿五行⒂地产业

　　本报记者佘慧萍

　　深圳地产25年的发展可以说是中国改革开放建设的缩影。

　　25年前，深圳是中国房地产市场的策源地，从深圳全国土地第一拍到中国房地产第一部法规诞生，从中国地产第一个以花园命名的小区到国际花园城市再升级为国际花园社区，从中国第一个样板房到中国第一个高层住宅小区；从中国第一家房地产上市公司到全国首家物业管理公司成立……

　　深圳房地产的辉煌归功于先行者的闯劲，也归功于深圳作为中国改革开放试验田的特殊优势。深圳始发了中国土地拍卖、土地按揭、住宅与物业管理法规的建立等等，也正是这些制度与创新，让深圳地产有了巨大的动力源泉和宽松的环境，使深圳地产的研发、营销水平领先全国。

　　地产改革全国第一

　　上世纪80年代的深圳特区，一片荒野，一切方兴未艾。深圳敢闯“禁区”、“盲区”和“难区”，率先在全国进行了建筑工程招标投标、土地有偿有期使用等各项改革试验，推动了深圳房地产市场的形成与发展。

　　“土地是财富之母”——17世纪英国著名的经济学家威廉·配第的名言形象地概括了土地的巨大价值。

　　1987年12月1日下午，深圳会堂。

　　当时的深圳市规划国土局局长刘佳胜敲下了新中国历史上震撼人心的土地拍卖第一锤，在17分钟内，东晓花园这块占地8588平方米的土地，被当时的深房集团前身以525万元的最高价竞得，建成了当时深圳最大的商品房住宅小区。在此之前，深圳已经有过协议、招标出让土地的尝试。

　　1987年，深圳市政府第一块协议用地出让给中国航空技术进出口公司深圳工贸中心，这是我国首次有偿有期出让土地使用权。同一年，深圳第一块招标用地又以公开招标的方式，出让给深华工程开发公司。

　　通过协议、招标、拍卖方式有偿有期出让的三块土地，不仅使深圳政府得到了2336.88万元的土地费，而且直接或间接地引发了共和国修宪，4个月后，全国人大正式修宪——在宪法第十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，加上了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。

　　如果说土地拍卖改变了中国的相关政策，房改则改变了中国人的生活模式。

　　25年前，在中国，住房是单位分配的，产权是集体所有的。中国的住房改革，走过了艰辛曲折之路。

　　1980年，深圳开始城市建设时，当时担任罗湖建设指挥部副指挥的骆锦星受香港人的启发，决定由我方出地、港商出钱合作建房，利润双方分成。

　　1980年6月，国务院正式批准公布了有关房地产开发业商品化的有关政策，拉开了房屋和土地商品化的序幕。

　　1981年春节，刚刚设计好图纸的东湖丽苑216套房，被东湖丽苑合作方香港妙丽集团分两次拿到香港公开发售，一套折合人民币约3万多元，在香港均一次性售罄。与港方合作的是我国的第一个地产企业——深房，一个项目赚到了500多万元，中国人第一次体会到土地在市场中的巨大作用。

　　到了1988年，《深圳经济特区住房制度改革方案》及其9项配套细则正式公布，这是我国公布和实施最早的房改方案之一。住宅成了眼前最大的商品，深圳人走上了自己攒钱买房的大道。

　　房改，在深圳已成了新的经济增长点。从1988年到1997年底，房改10年深圳市通过房改出售住房124643套，回收资金74.49亿元。它激活了深圳的住房生产，也拉动了相关产业的发展。

　　这种不断叫板“全国第一”的行业改革，一直持续到近几年。2002年11月7日，深圳市规划国土局大工业区分局与建设银行深圳分行签署合作协议，为购买土地使用权的投资者提供支持和服务。

　　这是国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款，也标志着深圳的土地政策日益成熟。土地按揭贷款不但大大缓解了企业的资金困难，降低了使用土地的门槛，同时为政府及时、足额回收地价款提供了保障。

　　国企民企各领风骚

　　深圳作为中国现代房地产业的策源地，在不断进行制度改革的同时，也造就了中海、万科、招商、金地、华侨城等著名的地产品牌。2005年，中海、万科品牌价值已上20多亿元，位居中国房地产的首位；同时还新增了一批品牌价值10亿元以上的企业，如招商、华侨城、金地等。

　　深圳房地产的著名品牌企业，也由上世纪80年代国企一统天下，发展到上世纪90年代诸多民营企业与之争领风骚。

　　1984年，是深圳房地产界的奠基之年。20年后的2004年，万科、招商、华侨城、深长城这些老牌地产商都在欢度20周年庆典。当年的深圳地产，是这些老牌国企的天下。

　　上世纪80年代初，王石在深圳开始创业时，做的是进口电器生意，并没有想到他将与地产发展有什么联系。如果没有深圳先行的土地拍卖政策，或许万科到今天也不会从事房地产行业。

　　深圳实行土地拍卖是万科决意进军房地产的一个开始。1988年11月18日下午，深圳市第二次土地拍卖在深圳会堂举行，拍卖价格攀升到1200万元，无人应战，万科代表叫出“2000万”的应价声，全场哗然。

　　按万科出的价格来看，万科开发房产不卖4000元／平方米以上就要亏本，而1988年是不可能卖这个价钱的。

　　实际这是一次商业预谋。万科当时决定进军房地产业，但它在市场上无人知晓，于是王石等煞费苦心想出了这个计划，因为当时深圳的土地拍卖在全国乃至全世界都受到广泛关注，如果在拍卖会上喊出一个叫人“目瞪口呆”的天价，万科不出名都难了。“万科”也确实一拍成名。

　　在这块地上，万科开发了第一个项目——威登别墅。接着第二块、第三块，万科均是通过投标获得土地。通过投标，参与土地拍卖进入房地产市场，奠定了万科走市场化的房地产开发之路。

　　1993年，国家针对当时的经济过热尤其是房地产过热展开了第四轮宏观调控，地产行业出现了急剧降温之时，万科决意专业化领跑中国地产，痛苦的10年减法由此开始，先后拿掉万佳、怡宝等盈利丰厚的企业。专业化为万科在以后走稳走好打下了基础，并奠定了自己在行业内的领跑者地位。

　　“万科对于中国房地产业最大的贡献概括为现代企业管理制度的建设，把地产行业不断推向规范化，其产品上的不断创新也为业界发展起到了示范作用。”万科常务副总经理肖楠接受记者采访时说。

　　除了万科，还有在深圳耕耘了20多年的招商地产，以及华侨城集团。这20年，成就了招商“复合地产”的开发模式——开发范围涉及到整个蛇口的物流、地产、基建及商用设施等综合开发，并使招商在全国建立了自己的地位；也成就了华侨城的“旅游＋地产”模式。

　　20世纪80年代，深圳这个“冒险者的天堂”同时吸引了无数“南下”的淘金者，他们虽然没有政府划拨的土地资源，也没有先天的资金与技术优势，但是，却积累了生存能力与创新精神，并在90年代开始厚积薄发，与国有企业一争天下。

　　1985年，带着10元钱来深创业的穷小子陈华，从最基层的建筑工人做起，在深圳开始了白手起家的创业历程，后在1994年借钱起家，成立了自己的公司——深圳市京基房地产开发有限公司成立，冒险进入房地产市场。10年功夫破茧化蝶。如今，陈华与他的京基开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居等闻名特区的大型社区，并创造性地填补了中国房地产的多项空白。作为一个民营企业，陈华的京基集团已累计向国家上交税收近亿元。

　　1997年以后，国家将住房建设列为新的经济增长点，更多的民营企业家在这一政策出台前后纷纷涌入房地产市场，并在全国声名鹊起。其中有以“地产＋商业”模式，进退自如的“深圳首富”黄茂如，导演“蔚蓝海岸”卷起深圳人滨海居住热潮的李晓平，以及在中国第一轮房地产宏观调控时开始“冒死玩地产”的金地掌门人凌克，等等。

　　企业“北伐”传播深圳品牌

　　经过25年的高速发展，缔造无数辉煌后，深圳今天开始面临着政策优势的风光不再，土地和能源紧缺“难以为继”的难题。如何在前辈辉煌的盛名下突围，这是深圳地产的新使命。

　　在北伐的大军中，万科和中海算是最早来到北京拓展的广东知名房地产企业之一。万科开发了万科城市花园、万科星园和万科青青家园等北京著名楼盘；中海地产自1997年进入北京以来，迄今已开发了中海雅园、中海馥园、中海紫金苑等项目。

　　在深圳地产企业的带动下，从2000年下半年开始，又一批深圳房产商相继北上，把规划和项目安插进京城的东西南北，渐成星火燎原之势。和10年前万科独闯京城相比，这批房地产商在此番布局中表现出的自信更强，气魄更大，资金也更充足。

　　2004年，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，全国各大城市的土地价格都开始阳光化、透明化。别的城市的土地大限成为了深圳地产商的机会，土地资源匮乏的深圳发展商借此机会，带着雄厚的资金和先进的地产开发经验，南征北战的步子迈得更快。

　　目前，深军北伐仍然如火如荼。深军北伐的意义在于它带来了整个南方的成熟的商业文化，包括它的人才和品牌、商业模式、服务体系等一系列成熟的市场化的理念。

　　25年后的深圳地产，代表的已不仅仅是狭义的深圳区域开发行为，而是深圳向全国输出的一个行业品牌。

　　专家访谈

　　深圳房地产研究所王峰博士——

　　房地产企业仍执国内牛耳

　　记者(以下简称“记”)：25年来，深圳房地产业发展始终走在全国前列，您认为这主要是凭借什么？

　　王峰(以下简称“王”)：我认为主要依赖于制度的不断创新。深圳作为中国改革开放试验田的特殊政治优势，与其他地方相比拥有了更多的政策和制度创新的优势。正是在这种特殊优势的推动下，深圳始发了中国土地拍卖、土地按揭、住宅与物业管理法规的建立等等，这些制度与创新，是深圳房地产业持续发展的源泉。

　　记：在“特区不特”的今天，全国房地产业的发展政策已经趋同，深圳如何保持创新的活力？

　　王：经过25年的发展，深圳房地产业已经拥有一个相对成熟的市场环境，由于非市场机制带来的行业问题很少。在这种背景下，深圳房地产业的进一步制度创新，应该是进一步加强法律边缘的地产业问题立法，不断规范市场。

　　记：与北京、上海等城市相比，近年来，深圳房地产业的发展似乎速度变慢了？

　　王峰：我不这样认为。深圳与北京、上海比发展规模与速度不现实，深圳的人口迁移高峰已过，相比上世纪八九十年代，发展速度变缓很正常。

　　记：近两年，深圳商品房开发用地供应继续减少，土地更多地被用于高新技术、先进工业、物流仓储等土地产出价值高的产业，深圳房地产业的发展如何面对土地资源日益稀缺的事实？

　　王：未来深圳房地产市场供应所依赖的土地资源，主要来自于存量土地的进一步盘活。深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约30万—40万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，这些因素促进了市场需求的持续增长。深圳房地产业要持续发展，一方面要向关外转移，另一方面，要抓住“9＋2”泛珠三角合作的机遇，加快向全国扩张。

　　记：缺少深厚的文化底蕴，被一些房地产开发商认为是深圳房地产业发展的一个瓶颈，您如何看待？

　　王：就房地产业来看，我认为深圳的文化底蕴并不欠缺。目前，深圳房地产企业仍是全国最好的品牌，并不断给其他城市带去先进的理念。

　　行业大事记

　　1979年3月宝安县改制为深圳市，县基建局下设的房地产管理所升格为深圳市房地产管理局。

　　1980年1月深圳市房地产公司成立，专门负责统筹开发、建设、经营涉外商品房地产业务；同年9月，深圳市住宅公司成立，负责全市住宅建设工作。

　　1984年3月15日新华社报道深圳国际贸易中心大厦施工创造了“3天建成一层楼”的我国建筑史上的新纪录，一度成为“深圳速度”的象征。

　　1986年3月5日深圳第一家五星级宾馆——南海酒店竣工。

　　1987年12月1日深圳市政府第一次以公开拍卖方式，将一幅位于罗湖区布心路翠园新村西侧，面积为8588平方米，用于建住宅的土地进行拍卖。

　　1988年6月《深圳经济特区住房制度改革方案》公布，10月1日正式实施。这是我国公布和实施最早的房改方案之一。

　　1989年8月深圳市房屋交易所成立。

　　1991年5月深圳不动产拍卖行承办了全国首宗抵押房产公开拍卖。

　　2001年3月1日新版《深圳房地产买卖合同》(预售)文本正式实施。同时，深圳在全国率先实行房地产网上交易。

　　2001年3月23日我国第一部关于土地交易市场的地方性规章《深圳市土地交易市场管理规定》由市政府以100号令正式颁布实施，标志深圳市土地出让、转让全面走向市场化。

　　2001年7月17日深圳拍卖房首次实行按揭。

　　2002年11月7日国内首笔土地按揭贷款在深圳诞生。

　　2004年10月28日深圳提出用3—5年的时间，全面完成全市违法建筑查处整治和城中村改造。

　　2005年4月1日起深圳开展房地产广告专项整顿大行动，房地产商惯用的“内部认购”、“内部登记”、“认筹”等18类违法违规广告行为被深圳市政府有关部门紧急叫停。

　　策划王巍统筹陈默

　　图：

　　1987年12月1日，深圳首次公开拍卖土地使用权。丁玎供图