2005深圳地产十大关键词

　　本报记者陈默

　　回顾2005年的深圳房地产市场，简直就像是一出精彩的话剧，有冲突、有高潮，出人意料，又在情理之中。

　　宏观调控

　　2005年，深圳乃至全国楼市的主旋律，毫无疑问是宏观调控。3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。在绝大多数开发商的噤若寒蝉中，我们分明感受着这份文件的“威力”。4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势时认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并提出八条措施加强引导和调控。

　　两个八条分别被业界称为“国八条”和“新八条”。

　　紧接着，5月11日，国务院转发了中央七部委于4月30日公布的《关于做好稳定住房价格工作意见》。该意见作为对“国八条”和“新八条”的细化，政策核心直指打击炒房，打出了一整套宏观调控的“组合拳”。

　　“意见”既出，效果立竿见影。有意购房者几乎全体持币观望，本来是传统旺季的5月，深圳的商品住宅销售量不但没有上升，反而比4月份下降了三成以上。

　　但出乎人们预料的是，沉默之后，随之而来的是更猛烈的爆发。与上海楼价的应声而降迥异，深圳在短暂低迷之后，楼价逆市强力反弹，几乎创造了历史上的最高涨幅。

　　12％

　　10月14日，深圳市国土房产局公布了今年1—3季度的房价统计数据，6639元／平方米的全市均价，涨幅高达12％的官方数据，把无数市民对楼价大涨的认识层面从感性推向了理性。应该说近3年来，深圳的房价一直在涨，2003、2004年，深圳楼价的上涨幅度分别为2.55％、5.28％，但这种涨幅是温和的、理性的、缓慢的，以至于不能成为新闻话题。

　　但今年的涨幅实在太惊人了，而且是在国家出台宏观调控政策，其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价创下了近几年来的新高。

　　比整体趋势更难理解的是深圳楼价在局部区域、部分时段的大起伏。南山、宝安、龙岗中心城一路飞奔，深圳西岸、红树湾一骑绝尘，布吉喧闹非凡却依然是“价格洼地”，部分罗湖楼盘甚至有下降的趋势……

　　刚刚出版的《深圳地产蓝皮书》，更预测2006年的深圳房价依然稳中见涨。在以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台的背景下，这样的房价整体趋势成了最让市民迷惘的“天书”，永远无法读出其中的奥妙。

　　房荒论

　　房价的猛涨让人措手不及，市民们自然想搞清楚究竟。尽管各种观点和分析满天飞，但最后都会汇集到决定价格的根本因素——供求关系上。于是“房荒论”，也成为了今年深圳楼市的一道独特的风景。

　　“房荒论”观点出台之后，迅速形成了全业界的大辩论。以房地产企业为主的支持者和以官方为代表的反对派不断在媒体上交锋。随着时间的推移，辩论终于趋于平静。官方在继续否定“房荒论”的前提下，却也承认了深圳商品房供应“轻度紧缺”的事实。据国土部门统计数据显示，今年深圳市房地产投资开发各项指标全线下滑，在供求方面，由于投资规模的缩小，今年住宅批准预售量也相应大幅缩小，新增供应量与需求量之间的缺口达190万平方米，供求出现轻度失衡。

　　二手楼

　　楼价的飞涨以及供应的紧张，迫使越来越多的购房者将目光投向了二手楼市场，二手楼房市因此呈现了一派欣欣向荣的景象。

　　如同成交量一样，深圳二手房价同样实现了自2002年以来的“三级跳”，而且在成交量的不断上升中一路走高，离一手房的成交均价越来越近。到了第三季度，竟然出现了均价与涨幅几乎都与一手楼并驾齐驱的奇观。

　　二手楼市是炒家投资的资金回收出口。当二手楼价涨幅与一手楼同步时，说明市场的购买强劲，抛出来的盘很快就有买家接手。只有当二手楼的涨幅低于一手楼时，说明虽然市场仍有资金进入，但总体趋于饱和。也就是说，这是市场出现拐点，房价将调头向下的先兆。

　　可至少在目前，还看不到这个先兆。

　　豪宅年

　　从龙岗的万科17英里、振业城，到盐田天琴湾、东海岸；从香蜜湖的香蜜湖1号、香域中央、水榭花都三期，到华侨城波托菲诺独立别墅、中信红树湾、红树西岸；再到宝安观澜湖高尔夫大宅，星河丹堤、招商华侨城尖岗山等项目，2005年的深圳豪宅可谓遍地开花，因此2005年也常常被业内称为“豪宅年”。

　　在豪宅放量达到历年来峰值的同时，有超过5个一线豪宅的价格要往5万元／平方米的高位上靠，而在去年，这些豪宅也不过是刚刚2万元／平方米。供应量暴发性增长、交易价核裂变式攀升，这就是2005年深圳豪宅的双重面孔。

　　大量的豪宅入市，客观上也拉动了深圳楼市的总体价格。

　　四月风暴

　　伴随着国家宏观调控政策的落地，上半年深圳政府也推出了一系列整顿房地产市场的措施，核心直指打击炒房。由于这些政策都集中于4月发布，因此也被业界称为“四月风暴”。

　　在这组政策组合拳中，包括了房地产广告专项整顿、严格监管预售合同等诸多内容，而最重要的则是明确禁止了已成为业界惯例的“认筹”。

　　从香港学过来的“认筹”、“开盘”等营销手法曾经帮助过深圳楼市，再由深圳普及到内地。然而，在地产市场持续升温的情况下，部分开发商采取认筹的手段，变相进行内部认购，人为地造成楼市火爆的假象，借以抬高楼价，从而扰乱了市场秩序。在全国上下打击炒作的背景下，认筹自然是不合时宜。尽管如此，但还是有人拿着真金白银哭着喊着非要认发展商的筹，各种“××会”、“××俱乐部”应运而生，无认筹之名而行认筹之实。

　　营业税

　　在今年出台的林林总总的调控政策中，影响最大的，毫无疑问是营业税政策的出台。从今年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时全额征收5％营业税。政策一出，二手楼市立即巨震。急于赶上6月前“末班车”的业主们，在房地产交易中心排起的长龙，也成为了当时的街头一景。

　　进入6月后，营业税政策效应开始显现，房地产三级市场在全市范围内开始进行调整。据多家中介的统计数据，2005年六七月份的二手楼成交明显减弱，但进入8月份后，深圳二手楼开始全面复苏和进入持续稳定的增长态势。

　　炒家

　　说起深圳楼市，有一个常用的定语是“全国最健康”，但在2005年，情况正在起变化。在普通市民眼中，2005年的深圳房地产投资已经脱离了地产投资的正常轨道，炒作似乎可以等同为投资。有关专家指出，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上海，达到17％，距离国际警戒线20％已经不远。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30％以上。”世联地产也有分析人员认为，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40％，中心区写字楼的投资比例高达80％。

　　十一月新政

　　更多的人认为，深圳地产由正常的投资变为炒作的两个最重要原因是：在长三角地区房价调整之后，大量投机性资金逐渐南下深圳，由此推升了深圳房价的快速上涨；开发商将楼盘分期销售和变相抬价的做法，客观上也给出了炒作的空间，这也正是政府在近期出台更严厉调控措施的诱因。11月14日，深圳各大媒体在显著位置刊发了市国土资源和房产管理局以通告的形式出台的四条新措施，重点从供给层面加以控制深圳房价。

　　这“十一月新政”的出台，自然是针对“涨势”“喜人”的深圳房价。眼见房价与中央的调控方向渐行渐远，深圳民间怨声四起，如果再不遏制这一趋势，深圳无疑将步上海的后尘。

　　这次的“新政”内容都说到了点子上，四项内容分别是“认购书必须从国土局网站下载统一文本，商品房项目必须全部即时上网公开销售，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。”但遗憾的是没有任何的实施细则。

　　希望“新政”的实施细则能尽快出台。

　　出关

　　2005年，深圳房地产市场瞩目的焦点已经转移到了关外。理由不外乎是政府近几年“严控增量、盘活存量，以供给引导需求”的土地供应原则得到了实施应验。在深圳城市化进程中，关外相对辽阔的土地给人们带来了充分的想象空间，与关内正大行其道的“旧城改造”截然不同的是，关外更像一个美好的蓝图，正处于“新城开发”阶段，典型的例子莫过于宝安中心区、龙岗中心城等。

　　土地出让重点在关外，豪宅出关、大盘出关，白领出关、品牌巨头出关，在2005深圳地产食物链的每一个环节上，关外都已经占据了举足轻重的地位。从上半年宝安首次超越南山成为销售冠军这个缩影看，住宅供应重心向西移、向特区外转移的趋势已明显体现出来。关外两区领衔的大深圳时代已经不可避免地到来。

　　图：

　　2005年，深圳前三季度房价暴涨12％。资料图片