山东房地产业观察 天平何时向买家倾斜？

　　2005年被喻为中国楼市的政策年：取消了房贷优惠利率、国八条、七部委新政、征收营业税……一系列政策频频出台，令人应接不暇，政策浪潮席卷了整个房地产市场。调控力度之大、政策之多以及产生的连锁反应出乎了大多数人的意料之外。综观省城以及全省整个楼市，由疯涨到低迷，由抢购到双方较劲博弈，2005年对开发商和购房者来讲，都是极不平凡的一年。

　　价格：由飙升到回落

　　2004年底，济南、青岛、日照等地的房价已成野马脱缰之势，一路疯涨。据统计，日照在涨幅最高时达到20%以上。而在济南、青岛等地“一天一个房价”，排队等号的现象屡见不鲜，尤其是省城部分楼盘，不到一年时间单价就上涨1500多元，涨幅令人咋舌。

　　今年3月，央行率先行动，宣布将不再对个人住房贷款实行优惠利率。此后，国家的一系列调控政策接踵而至，房价疯涨的态势才慢慢降下来。数字显示，今年前10个月济南商品房销售13407套，销售面积186.02万平方米，销售金额54.56亿元，销售均价2933元/平方米，同比分别增长18.1%、18.6%、28.1%和8.1%。但销售均价的增幅却在不断回落，9月和10月连续两个月房价增幅回落均超过10%。

　　省城许多楼盘销售处门前冷落。不论是新推的楼盘，还是老盘续建项目，在定价上都是小心翼翼，用价格试探市场。部分项目采用招募会员的形式，一次性缴纳几十万元的会员，变相对房价进行优惠。即便是在楼市最为看重的“金九银十”的销售旺季，也让开发商的苦苦期盼化为泡影。

　　市场：二级板块裂变

　　在实行房产新政之前，山东的二手房市场依旧是不瘟不火，众多小中介一片“太平盛世”，市场交易按部就班。然而，随着一系列国家政策的出台，特别是6月1日起征收营业税，二手房市场受到了前所未有的强烈冲击。

　　为了争搭“优惠政策末班车”，二手房市场出现了蹦极现象。济南市房管局有关人士回忆，那几天到房管局办理过户手续的人排起了长龙，到银行办理二手房按揭的人也比以前多出了许多，一时间二手房市场火爆异常。5月份仅省城二手房交易量就达到1990套，创出了二手房市场的历史新高。而此后从6月1日到7月21日的51天里，由于房产税收政策没有出台，济南市二手住房个人之间的交易登记数据为零。

　　虽然这种尴尬的局面到了8月份有所好转，但此后几个月的交易量却始终不容乐观。各种附加合并计征共5.55%的营业税的确定，以及有关部门相继公布了本地普通住房标准等配套政策，使得二手房市场回暖。但是与过去相比，市场交易量下滑幅度较大，整个行业处在一个低迷运作的态势。

　　不少中介公司因为房源的问题以及本身的一些不规范操作，在新政的调控之下，纷纷关门大吉。

　　博弈：消费者占上风

　　在交易清淡、预期看跌的压力下，上海、杭州等地的房价也开始下行。但与这些城市形成鲜明对比的是，省城的房价仍在高位进行波动，但博弈气氛却贯穿始终。一边是预期看跌的购房者捂紧了自己的钱包；另一边，房地产开发商开始“修正”价格，更有一些开发商一再推迟新盘的开盘日期，于是买卖双方上演了一场较为激烈的价格博弈心理战。事实上，单从市场交易变化情况来看，消费者显然占了上风。

　　中国人民银行济南分行的统计数字表明，今年以来山东省住房消费贷款增幅大幅下滑，一些银行个人住房消费贷款甚至出现了负增长。据保守预测，今年山东全年住房消费贷款增幅比去年大约少增80多万元。省统计局最新有关分析表明，11月份我省房屋销售价格同比上涨6.3%，同比涨幅比上月回落1.2个百分点。在商品房中，住宅类商品房价格上涨7.6%，同比涨幅比上月下降1.1个百分点。二手房销售价格同比上涨4.6%，同比涨幅比上月回落了1.4个百分点。

　　尽管房价增幅在下滑，但是价格依然坚挺并成微涨之势继续上走。在开发商捂盘待沽和消费者持币观望的博弈中，随着各地市调控政策陆续出台，天平开始向消费者一方倾斜。

　　前景：更加看好

　　据介绍，今年以来，随着国家一系列调控政策的实施，我省房地产虽然开发资金趋紧，投资增速有所回落，但在旺盛的市场需求拉动下，开发投资仍保持较快增长，房地产投资在全省固定资产投资中所占比例合适。最有说服力的就是，到目前全省空置商品房面积不到300万平方米，整个山东房地产市场发展比较健康。

　　廉租房制度、经济适用房在各地纷纷落地开花，解决了部分有困难和收入较低家庭的住房需求。就拿省城来讲，社会普遍关注的几个经济适用房项目已经相继开工建设，而且一大批普通商品房建设的规划蓝图已经出台。

　　在最近举行的“山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会”新闻发布会上，省建设厅副厅长吴英用简练的语言回答了这个问题：“回落不低迷，价涨无泡沫，总体较景气。”（记者郝爱萍）

　　责任编辑：屠筱茵