高房价背后的内需萎缩

　　急速上升的房价带来高储蓄率居民生活水平也压至最低高房价背后的内需萎缩

　　在过去数年间，随着过度的资金流入房地产市场，灼热的房地产建设不仅为中国经济三大引擎之一的固定资产投资提供了足够多的燃料，也像海棉一样吸收了大量的居民消费能力。

　　由于房价上升的速度比收入速度快，为了买房子，更多的居民只能把大部分收入进行储蓄。这个过程把储蓄率提高到极致，又把生活水平压到最低。

　　有专家认为，如果不能有效遏制房价上涨速度，依靠内需来拉动中国经济的理念就有可能流于形式。房地产业快速发展提速投资

　　１９９８年前后，中国的住房货币化改革政策开始逐渐在各个行业出台，与此配套的个人住房消费信贷亦逐渐普及。中国的房地产业逐渐开始启动，到２００２年以后出现高潮，年投资增长率达到２５％以上。

　　急剧升温的房地产使得地方政府通过土地批租获得了大量收益，根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据，２００１年到２００３年间，地方政府的土地出让收入为９１００亿元。

　　而在１９９８年，这个数据不过６７亿元。

　　由此可见土地出让之热。

　　而在１９９８年至２００３年５年间，全国发行国债也不过９３００亿元。这足以说明，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。

　　地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。

　　统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的约３０％至４０％。

　　如果再加上占房地产价格２０％至４０％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的５０％至８０％。

　　而在欧美国家，地价、税费相加只占到住房价格的２０％左右。

　　在这个过程中，房地产开发与固定资产投资有机地结合在一起。

　　因为地方政府可以通过城市建设提升房地产业发展的环境，进而推动地方经济发展，为地方官员升迁提供政绩。

　　数据显示，２００４年全国固定资产投资增长２６．７％，是１９９５年以来增幅最高的一年。

　　而今年前１１个月的城镇固定资产投资又比２００４年同期增长了２７．８％。

　　其中房地产开发投资１３２４０亿元，增长２２．２％。住房改革刺激消费疯狂扩张

　　在上世纪９０年代后期开始的住房、医疗、教育、养老等一系列改革，使得老百姓进一步紧缩开支，进而加剧了中国有效需求不足的程度。

　　但其中出现了一个例外，那就是住房制度的改革不仅拉动了投资，也刺激了居民消费。

　　由于中国的储蓄率很高，人民币也展开了新一轮的升值周期，为了抵御海外投机资本过快涌入中国，央行限定了很低的银行利率。

　　这也意味着房地产企业可以以很低的成本来筹措资金。

　　对面临全面过剩的劳动密集型行业资本而言，中国房地产业的暴利等同于一座新的金矿。

　　大量在劳动密集型行业积累起来的资金进入房地产业，使得房地产业的投资开始不断增长，统计表明，中国房地产开发企业负债率高达７６％，房地产企业多依赖卖“期房”融通资金。

　　因此，如果将房地产开发企业的“期房”筹资，主要包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有６０％的资金来自银行信贷。

　　从数据上看，在中国银行业总共１７万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的。

　　当所有的资本向房地产聚集后，被不断推高暴涨的房地产价格开始脱离老百姓收入增长的基本面。但在低利率的支撑下，房价依然坚挺。

　　一方面在股市已经长期衰落的情况下，以房地产进行投资的个人投资者也开始不断增长。使得中国城镇化进程中积累的住房购买能力出现了集中的释放。

　　数据显示，中国的房地产贷款余额从１９９８年末的３１０６亿元上升到２００４年底的２．６万亿元左右，占全部人民币贷款总额的１４．７％。

　　在全国房价最高的上海，２００４年的新增房产贷款超过１０００亿元，占中资金融机构全部新增贷款的３／４强。海外资本也扮演着重要角色

　　从内需的角度而言，高房价已成为一部压榨机，因为购房者已经在房贷上透支了未来数十年的消费能力，而未购房者在努力工作的同时，也在尽可能地压缩消耗品的消费支出，将劳动所得存入银行，以追赶不断攀升的房价。在这个过程中，高房价不仅吸收了现在的居民购买力，也在透支未来的居民消费。

　　更何况在资本流动全球化的今天，海外资本已经在中国房地产业扮演一个至关重要的角色。

　　对冲基金行业已从根本上改变了风险定价，对冲基金已对每年的风险进行抵消，而随处可见的低风险溢价已使借贷较以前更方便。自１１月底以来，欧洲最大对冲基金ＴＣＩ便在短短半个月时间内，向３只香港股票注入了约９０亿港元的巨资，值得注意的是，表面上似乎表明其看好香港与内地的地产市场，但这可能只是表象，它们也可能同时在场内与场外衍生产品市场部署大量空仓，等待中国房产价格急回时，便可大赚一笔。

　　而历史经验也表明，海外投资的一窝蜂涌入都会造成资本流入国经济的大起大落。在上世纪５０年代末期和６０年代初期买进欧洲证券的投资热潮止于１９６２年的利益平等税。

　　在上世纪７０年代初期进行海外投资的日本金融机构，也逃不出这一法则。

　　不过，日本撤回海外投资倒是日元在１９９４年强势的原因，日本房地产也迎来了新一轮的牛市。但随后的资本流出却导致了日本历史上最为惨痛的经济衰退。

　　据《经济参考报》