新闻晚报年终报道--2005:"组合拳"为楼市降温

　　上海有关部门近日公布的最新统计数据显示，今年以来，国家和上海市委、市政府出台了一系列加强房地产业调控的文件，这些政策和措施的积极效应开始显现。目前，上海房地产市场发展总体平稳，没有出现大起大落的情况，市场走势与中央调控政策基本一致。

　　记者博客 过犹不及

　　□晚报记者刘因

　　买房子一直是人们心中的一件大事。没房子的想尽快拥有一套写着自己产权名的房子，有房子的想再买一套作为特殊“银行”。在与房产商的博弈中，大家都在小心翼翼地揣摩最合适的成交点。房子就是这么让人不省心。

　　作为一名跑房产条线的记者，经常有人问我各种买房的问题。但今年与众不同的是，人们不再像以前那样狂热地问我哪里投资最好。的确，今年的楼市“组合拳”给了所有人一次冷思考的机会。我们可以将有关部门提供的各种数据作为参考，来衡量每个家庭在房市变化期间的购买能力。

　　近日，我们从政府公开的信息中了解到，今年本市房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降。据市统计局统计，1月-11月，全市共完成房地产开发投资1141亿元，同比增长11.3%，增幅比去年同期下降11.5个百分点。

　　与此同时，在楼市观望氛围中，商品住房交易量逐步回升趋稳。据市房地产交易中心统计，新建商品住房成交面积8月起回升，10、11月商品住房销售面积分别为349万、382万平方米。

　　在这场拉锯战中，使我们知道了什么叫过犹不及。

　　排队买房曾是人们议论的焦点

　　□记者刘因实习生孙鑫摄影任国强

　　十几年前，所有人拿着粮票、布票、肉票去排队买生活必需品；十几年后，并未出现“楼荒”的上海楼市又出现众人捧着板凳抱着棉被排队买房，抢购价值超过百万元的商品，令人费解的是：买房怎么比买小菜还随便？

　　当排队买房似乎已成为风尚，尤其是一些市中心的新楼开盘的时候，都出现了浩浩荡荡的排队买房大军。这些“军团”里，有一家人轮流请假来售楼处排队；有私人雇佣的代排队的民工；也有卖摇号号码的“黄牛”……

　　排队买房一度成为沪上街头巷尾人们议论的焦点，甚至成为某些人衡量楼盘是否红火的标准之一。不管是工薪阶层还是资产雄厚的投资客都在考虑再多买几套房产，等着升值赚钱。

　　投机、投资、自住客挤在一条“独木桥”上抢房，于是，今年二季度起，楼市不得不为过热而“埋单”。

　　政府出台多项调控措施

　　从2005年3月起，从中央到上海，相继出台了多项政策调控措施，动用了财税、利率、供应等多种杠杆，“组合拳”起到了为楼市迅速降温的作用。

　　3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》；

　　4月28日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；

　　5月13日，建设部七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，共8条意见。

　　上海市政府也陆续出台了一些调控政策：

　　3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》；

　　3月7日，上海推出相关财税政策，规定个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时征收差额的5%营业税；

　　3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，买两套房执行6.12%的基准利率；

　　4月5日，市房地局推出禁止转按揭的政策，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。

　　购房者逐渐恢复冷静和理性

　　“组合拳”过后，上海楼市进入调整期。调整期下的一、二手房市场均表现出理性回归态势，短线投机客退出市场，长线投资客出手更为谨慎，而购房者则恢复了冷静与理性。

　　进入4月，排队买房逐渐在沪上匿迹。那些曾经热血沸腾，一心在上海楼市大有作为的投资客感受到“冬天”的到来。下决心借钱买房的市民也赶紧“悬崖勒马”，感到了投机买房的巨大风险。

　　与此同时，楼价也应时而降，浦东某大盘，3月开盘价8000至9000每平方米，到了10月，当时购买一期房源的业主发现二期新盘已经降到了7000多元每平方米。眼看资产就这样“缩水”，业主们懊悔当时购房太冲动。

　　新开楼盘不再享受“前呼后拥”的待遇，从原来的一房难求、排队买房到如今的购房者可仔细挑选，从这一变化可以看出，投机客撤离后，上海楼市逐渐进入常态销售。在随后的新盘上市过程中，打折促销已成为大多数新盘上市的必用手段之一。尽管如此，不少购房者并不买帐，还是希望等楼市更趋明朗后再做购房打算。

　　二手房投资者大面积抛盘

　　全额征收营业税的政策公布后，二手房市场立刻出现了大面积抛盘，炒房者开始和时间赛跑。进入5月中旬，二手房在挂牌量不断递增的同时，成交量却持续萎缩。在这种情况下，上海多达14000家的中介市场洗牌在所难免，一些大的中介已经准备减少店面，而一些小的中介则在慎重考虑生计问题。

　　面对“惨淡”楼市，房东阵营也开始迅速分化。

　　那些实力较强，资金承受力较大，且手中房源不多的投资客选择再撑下去看看，或出租或希望在短期内楼市能再恢复到此前的火热，然后再抛盘赚取差价。

　　资金实力不强的，则选择“三十六计，走为上策”，投资客罗先生于今年5月，把去年买的一套外滩滨江名人苑卖了。买的时候115万元，今年3月最高价到了205至210万元，但由于当时房产证还没下来，等5月份房产证下来马上卖掉，挂牌价为160万元，最后以153万元成交。

　　房产营销专家孙益功分析认为———买房，明年或是个机会

　　孙益功分析认为：楼市明年可能还要面临一些区域性的分化和调整，明年买房将是个机会，具体从时间段上看，可能在明年的3至8月份。

　　□记者刘因实习生孙鑫摄影任国强

　　上海楼市仍处于调整期之中，宏观调控成效已经显现，当下楼市在价格上已经回归理性，产品力发挥着重要作用，上海著名营销专家、同策咨询董事长孙益功分析认为：楼市明年可能还要面临一些区域性的分化和调整，明年买房将是个机会，具体从时间段上看，可能在明年的3至8月份。

　　主要有三大原因

　　分析原因，首先，市场供应量持续增加。今年4月宏观调控政策陆续出台后，不少开发商选择“捂盘”，等待后市时机，而在持续调整期之下，面临资金压力的开发商只能释放此前先积压的新盘量，这造成短时期内大量新盘上市；另外，开发商的现金流也是有限的，再过半年，部分开发商发现市场仍未回暖，很可能会在信心上备受打击，并在新盘的价格上作出让步。

　　其次，那些在去年上市的大盘，由于体量大，经过今年的市场消化后，房子只卖掉了一半左右，有的甚至只卖掉30%，由于起点高，房价不敢轻易调整。明年开发商可能迫于大盘资金压力，在推出后续房源过程中调整房价。

　　此外，从土地储备上来看，从2004年开始推出普通商品房用地已经减少，而2005年普通商品房基本停止了土地供应，目前上海正在或即将推出的普通商品房是在消化前几年土地供应量，这些土地所建成的普通商品房在明年基本上都会上市。而在后续土地储备极为有限的情况下，随着2010年上海世博会等利好因素拉动，2007年、2008年可能会出现土地供应量下降，价格会因此持续升温。这样看来，明年正处于过渡阶段，因此是个买房的好机会。

　　区域板块将呈现分化走势

　　明年是个买房的好机会，但孙益功认为区域板块将呈现分化走势。

　　对于内环内具唯一性的传统高档地段来说，房价不但很难跌，反而二手房市场可能还会有上涨空间。像延安路、成都北路、华山路、茂名南路符近的传统高档地段，由于土地极为稀缺，租赁市场较好，这个区域的市场会很坚挺。

　　那些位于市中心，但并不具备唯一性且供应量较大的地段，价格可能出现回调。像普陀、虹口等区内的一些大盘，虽然体量大，品质高，但地段的唯一性不够，因此，楼盘推出后，外籍、外地购买力较弱，倒是很适合区域内居住的买家购买。这些区域内的项目，价格只需有限回降，即可获得相对稳定的销量，因为它们的价格相对交通便利性，生活的方便而言还是适合自住客的。

　　外环外市场，由于供应量充沛，生活设施便利度不如市中心，买家购买积极性不高，松江新城、九亭、嘉定等地区销售压力大。

　　投资客需看情况行动

　　对于买房的人来说，明年是个好机会，但对于那些手中已有几套物业的投资者来说，明年是不是也该有所行动了呢？

　　如果手中持有的物业产品是相对唯一的，那么可以将房源挂牌出租。比如，地处外环线内、附近有美国学校的浦东区域别墅，由于生活氛围好，交通相对便利，目前最低的月租金基本可达7000美元，这样以租养房既可以获得短期的收益，也可为物业长期的升值保值。

　　如果业主所持有物业地段一般，产品没有什么特色，要么继续出租一段时间，寻找合适机会购买其它优势物业；要么尽快抛掉手中物业，现金兑现后，干脆重新调整，寻找优质物业的买入机会。

　　而如果感觉已经被手中物业套牢，如将别墅买在相对偏僻的地区，周边生活配套不全，人气不足，那么就只能继续等待下一个购房高峰的出现，寻找合适时机再谋打算。

　　推荐人物 孙益功

　　孙益功是本市第一代房产营销专家。1998年，从同济大学毕业没几年的孙益功和一帮同学、朋友创立了同策咨询公司———如今同策已经是沪上著名的房地产代理公司。

　　在今年楼市变幻之际，孙益功一手策划并成功营销多个热销大盘，包括新浦江城，环球翡翠湾等。作为房地产元老级营销人物，孙益功为人很低调，这似乎与他从事的行业相反。

　　他是怎样在如此年轻时就开创自己的事业？他又是如何跨越房地产代理和开发的？很多有想法的业内人士都憋着一肚子问题。孙益功则自称学理工科出身，强调系统性、条理性和客户性。一直以来不张扬，而是务实和负责任。看重前期数字化分析，体现在报表里，力求对市场精确把握。

　　孙益功低调得有点神秘。业界人士提起他大多语焉不详地说：“有点传奇色彩。”

　　但也许就是这样内敛的积淀，使他作出的判断极冷静又很实用。正如他所坚持认为的，从长远来讲，房产对大多数老百姓来说，选择合适的买入点，仍是理想的居住兼投资方式。

　　关键词供需关系

　　调整期下的上海楼市，投资性购房淡出市场，房价趋于理性，自住买房成为市场需求主体。

　　但明年刚性市场需求依然强劲：随着“世博”建设项目的实质启动，动拆迁的刚性需求旺盛；随着经济的整体走高，居民改善住房需求增加；受人口年龄结构影响，新一轮结婚数量激增，这将带动相当数量的婚房需求；外地、境外人士的投资置业需求将进一步扩大；而在国家宏观调控的背景下，投资性购房需求有继续减少的趋势。从供应层面看，上海目前存量房维持在一个较高水平，已向1000万平方米挺进，明年因在今年看不清形式“捂盘”的楼盘，将陆续推向市场，加之正常推向市场的供应量，明年总体市场供应将极为充沛，使市场呈现出供略大于求的局面。

　　房贷走势

　　2006年1月1日，原来5.31％的个人住房贷款优惠利率就要对所有房贷借款人取消了，即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12％。

　　对于这样的利率调整，精明的上海人当然不会等闲视之。随着年关将近，沪上各大银行已经迎来一股还款高峰。

　　二手房个税

　　国家税务总局重申二手房交易必须缴纳个税，广州已开征房地产交易个人所得税，目前，上海地区虽没有明确何时开始强制执行此税种，但一旦强制征收，将对投资型物业带来最直接的影响。

　　以一套100平方米的商品房为例，购买时60万元，卖出价为90万元，其中，应缴纳的合理费用约6万元，个税需缴纳4.8万元。这样，卖方在获得90万元的房款后，除去所应缴纳税费外，还要多付4.8万元的个税，实际到手的数额只有79.2万元。受政策影响，在个税正式执行前，部分房东已开始要求减低房价，以便尽快成交，因为上缴税收将成为卖方一笔不小的开销，卖方为降低损失也会把税款打在房价里，而买方不肯为此埋单，买卖双方将会寻找平衡点。

　　租房结婚

　　面对调整中的房价，租房结婚可能成为明年不少年轻人采用的方式。一方面，这些年轻人双方没有足够的钱付房子的首付，只能先租房，等以后手头宽裕时再做打算；另一方面，也有些年轻人觉得结婚前耗费数十万、上百万买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月1500元，用这笔钱租房也基本够了。尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，很不划算，但现在的房价已经开始下调，比原先下调20%的楼盘也不是没有，等于原先100万的房子，少付了20万，这笔钱租房可以租上10年了，在等的这段时间，租房相当于白住。