房市之温外资再次布局大陆市场

　　本报讯（记者江敏）今年宏观调控对内地地产业的影响显而易见，而实力强大的境外房产巨鳄正在利用这一时机开始杀入大陆市场。昨日，香港新世界发展（0017.hk）发出公告，宣布其相关附属子公司以1亿人民币收购广州荣和房地产公司50％股份，再次在内地布下一子。而就在几日前，新加坡国浩集团相关高层在接受记者采访时表示，宏观调控给了国浩大举进入中国内地市场的机会，宣布在未来的三年内将投入20亿元到内地房产市场。

　　新世界发展在公告中宣称，其附属公司新世界中国地产的间接全资公司富康以1亿元人民币的代价，购入了广州荣和50％的股权。协议完成后，广州融合将被列为新世界中国地产的子公司。

　　对于新世界中国地产而言，收购的背后则是看中了广州荣和手上的一块未开发的地块。据悉，广州荣和目前的主要资产为持有一幅面积为26.8万平方米的土地开发权。这个地块到目前为止还没有开发。而广州荣和在两年内都没有任何的赢利，无力开发。

　　协议主要就是围绕这一地块签署的。协议规定，如果广州荣和未能于签署协议后六个月内获得有关开发土地的政府批复，或签署协议后一年内未能获得建设用的规划许可证，则收购协议将终止。

　　和新世界发展一样，对中国内地市场觊觎已久的外资不胜枚举。香港和黄、瑞安、新加坡国浩等都在积极布局。在接受记者采访时，国浩房地产（中国）公司总经理李慧敏日前直言，没有宏观调控，不熟悉内地市场的境外公司没有什么优势，但在宏观调控后，内地无实力的企业正在退却，而这正是有实力的外资大举进入的最好时机。“因为从长远看，内地的房产市场潜力依然巨大。”

　　■楼市一年动态

　　政策良药苦口楼市阵痛退烧

　　2005年的房产市场热闹而纷繁，从接近于疯狂的抢购，到成交量陷入冰点。有人将2005年称作政策年，一系列的政策频频出台至今未有停止迹象，楼市持续数年的高烧终于在猛药之下得以痊愈，疯涨了几年的房价被拉回到一个合理的区间。

　　（李悦）

　　1月~2月排队抢购VS无人抛盘

　　■关键词：排队、抢购、惜售

　　回忆起年初的时光，开发商们无不流露羡慕的目光，对他们来说那段记忆是最美好的，只要手中有房，就能卖光。预售证最好慢慢审批，因为越迟拿到获利越多，房子不怕没人买，就怕买的人太多了，顾及不过来。一些小型房产公司在利益的驱使下，开始违规操作，“还珠格格”居然成了预售合同中的业主姓名。

　　此时的二手房市场，同样热情高涨，前期介入的业主在市场涨声一片的情况下，怎肯轻易售出。

　　这两个月的房价几乎可以用瞬息万变来形容，二级市场的单价500元起跳。一些业主，10分钟前答应的售价，10分钟之后会突然提高，因为觉得自己亏了。对于购房者来说，能买到房已经不错了，至于价格，除了接受别无他法。当然，这些人中，除了很小比例的自住购房，其余都赤裸裸地以投资为目的，价格他们可以忽略，物业自身是否具有投资价值也少有人去评估。

　　3月~6月政策频频出台市场开始退烧

　　■关键词：政策、观望、低迷

　　3月17日是2005年值得纪念的日子，这一天是两波行情交替的转折点，之前一直持续上扬疯狂猛涨的房价，在央行利率上调的政策下，终于刹车停顿。而那个在关键时刻脚踩刹车的工具，正是3月初的两会。

　　两会召开之后，政府开始介入调控。当时很多人猜测，这样的调控会不会雷声大雨点小，谁也没有预料到，国家调控房价的决心会有如此之强，更没有人会想到随后的几个月，会有一系列的政策频频出台，投资客们心惊肉跳。

　　这段时间，政策是市场的主角，密集出台的宏观调控措施迅速调低了消费者对房价的预期，从市中心开始，观望气氛向外扩散，到6月二级市场的成交量已经降到80万平方米，还不到宏观调控前的30%。郊区由于住宅单价较低，在宏观调控下成交量降幅相对市区较小，外环线（主要是郊环以外）的成交量占了总体成交量的60%以上，成交结构的改变促使住宅成交均价迅速下降。

　　年初继续下挫年尾略有反弹

　　今年已经将近尾声，明年的楼市将何去何从，为此记者采访了卫明不动产营销智库总经理蔡为民，在楼市下跌初期，他根据台湾楼市的经验作出的预测曾被媒体广泛报道，时至今日，对于明年的行情走势，他认为，楼市整体来看依然会处于下跌态势中，其中内环内会有较大幅度的调整，尤其是第一季度，内环内会有一成左右的跌幅，因为外环外、中外环间的区域，目前已经下跌将近两成，尽管内环抗跌性较强，有能力消化泡沫，但价格会有所调整。这样的情况将持续到第三季度。第二季度整个楼市会在第一季度的惯性下继续下挫，但幅度越来越小，之后趋稳。到第三季度末第四季度初，楼市可能会出现锯齿上扬的情况，不过涨幅不会大，仅仅是一种价格的调整，07年之后价格怎么走，这样的调整会持续多久，现在还无法判断。

　　7月~9月部分楼盘以降价换成交

　　■关键词：降价、洗牌、歇业

　　6月底7月初，僵持不下的房价出现了松动，从万里板块的“万里·雅筑”开始，低于市场价1000－2000元/平方米的开盘价，掀起了楼市降价大潮，外环线以内的楼盘开始有了销量，前一阶段被压抑的购房需求终于得以释放，外环线以内的成交量比重回升到总成交量的50%左右，全市的住宅均价因此曲线上扬。在这一阶段，降价楼盘的跌幅从最初的10%逐渐增加到20%，这也造就了相当一批热销楼盘，成交量从8月开始以每月10%的比例增长。

　　只是三级市场并没有二级市场幸运，受营业税政策的影响，此时正处于严冬状态，成交量极其低迷。

　　11月~12月市场逐步回暖

　　■关键词：回暖、稳中有升

　　在经历了前一阶段的降价，相对房价最高的第一季度，各个区域的住宅价格水平出现了不同幅度的下跌，跌幅在10－30%，以市中心黄浦区为例，第一季度新盘单价普遍在20000元/平方米左右，而2005年最后两个月的房价水平已稳定在16000元/平方米。

　　房价止跌也使得普通商品住宅的成交量趋于稳定，而下半年大规模上市的配套商品房年底开始发力，在总成交量中所占的比例大幅增加，其中11月配套商品房成交量一度占到总成交量的42%以上，导致住宅成交均价下降到6628元/平方米，与今年市场最低迷时的6月均价大致相当。

　　根据多家中介的反馈，三级市场也开始逐步回暖。主要原因在于业主和购房者的各自让步。经历了四五个月对政策的消化，业主不得不重新衡量自己物业的价值，心理价位在挂牌价不断下调的局面中持续走低，一部分是因为资金周转不灵，无力承担每月高额贷款，也有一部分业主对后市的信心不足，只想早点离开这个是非之地。

　　【政策2005年】

　　3月17日中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

　　3月29日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，对第二套房执行6.12%的基准利率。

　　3月底上海政府宣布，上海将加大以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应。年内将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。

　　5月11日国务院转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，营业税征收被提上议事日程。

　　5月31日上海出台营业税政策实施细则，规定6月1日起个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

　　10月11日国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，缴纳房产转让个人所得税，箭在弦上。