回眸2005上海房地产市场：特别关注五大现象

　　中新网12月29日电据《解放日报》报道，2005的上海房地产市场，有不少现象值得关注，值得反思，尤其是当2005即将过去的时候。让我们一起来回眸2005的这五大现象———

　　现象一：打折

　　从一月份开始，上海市政府相关部门整顿市场、打压投机行为的措施不断出台，更

　　整个过程在时间上阶段分明：一季度强劲的抢购热潮在一连串调控政策出台后，瞬时演化为克制、等待和观望，经过二季度僵持、沉寂之后，“打折”最终成为下半年上海房地产市场的真实写照。

　　位于上海万里板块的“万里雅筑”成为第一个公开打折的楼盘，其新房标价比一个月前的开盘价降低15%，也低于周边楼盘价格近千元。随后，大华集团以周年庆典让利方式对旗下在售楼盘打折调价。至此，打折不再是遮遮掩掩的个别行为，而成为理性回归的具体表现。

　　现象二：观望

　　“观望”一词，准确地表述出2005下半年买卖双方的真实心态。

　　新政始发之际，有观望者认为三个月之后，市场将复苏回暖。然而，随后到来的政策组合拳使这一心态不复存焉。在观望气氛的压力下，上海楼市的部分开发商祭出了降价“法宝”。

　　“金九银十”的传统旺季，部分业内人士想借机一搏，而第三季度每日成交套数剔除配套商品房之外，毫无明显放量迹象。

　　现象三：团购

　　面对成交量的一再萎缩，“团购”成为了今年7、8月份上海房地产市场最热门的名词。热衷于团购的主要是一批有现实需求的自住购房者，而始作俑者则是某网站。

　　团购是借助不太热的市场建立起来的过渡时期的产物。尽管已经有许多的开发商公开在价格上有所松动，但直接降价一直都是开发商最不愿意采用的办法。可如果采用团购的方式来降价销售意义就大不相同了。从购买者的心理接受程度来讲，批发本来就应该比零售便宜，团购比单个去买要便宜，也属正常现象。因此，团购的适当优惠一般不会影响到单个购房者的购房。

　　8月20日，约80名购房者到达位于嘉定江桥的“嘉城”，并以9折的价格(约5200元/平方米)签下22套，总成交金额超过1300万元。火热了1个多月的上海楼市团购，终于达成了首笔交易。

　　可是进入第四季度，团购却突然从消费者眼中“消失”了。究其原因，楼盘的底价无法确定，买卖双方在价格上的分歧成为这一轮“团购风”惨淡收场的“最终杀手”。

　　年底将近，在8月份曾经喧嚣一时的团购买房再次兴起，不过这次的团购主要是由购房者自发组织。目前沪上已经出现多个“团购同盟军”，这些同盟或直接针对某个楼盘，或针对某一板块，参与者达成共识：价格谈妥一起买，否则大家一起等。

　　现象四：自建房

　　2004年以来，“个人合作建房”风起云涌。

　　2005年4月27日，上海最大的自建房组织——上海家圆网成立的“上海家圆投资咨询有限公司”正式成立。

　　据悉，家圆的定制建房有三种模式：一是参加土地一级市场公开招拍挂拿土地，然后建房；二是与开发商进行股权合作，共同开发建房；三是团购团签。前两种模式属于深层次的定制建房模式，实现需要很长的周期。目前尽管房价在下跌，但土地价格并没有太大变化，建房成本依旧很高，获得土地的难度也非常大。地价高是目前家圆面临的最大问题。

　　目前个人集资建房没有成功先例可循，国家在这方面也没有明确的政策法规。按照现行的法律法规，个人应该可以通过土地“招标、拍卖、挂牌”等方式拿到土地，但其必须符合相关的规定和程序。“个人合作建房”究竟会何去何从？大家尽可拭目以待。

　　现象五：收购

　　2005年以来，海外基金加快进入上海房地产市场的步伐。初步统计，海外基金在京沪两地投资总金额超过150亿元人民币。就目前的情况来看，许多海外基金机构在上海的首选目标是优质的商业和办公楼，或者中心城区高档住宅物业。2005年，海外基金掀起第一股投资和收购上海房地产的热潮。近期包括所罗门兄弟公司、雷曼兄弟、金融集团公司、美国汉斯集团等30多个海外基金，都怀揣着大量资金准备投资国内房地产市场。

　　海外基金明年将进一步扩大进入中国房地市场的步伐，其中主要城市是上海和北京。有人预计，未来一年海外基金在上海机构物业量将超过10座。另外，大量海外基金包括对冲基金将扩大投资范围，进一步关注中国的银行、证券市场、科技行业以及房地产业。估计海外基金可以动用的资金将达数十亿美元。