商业地产炒作回归理性

　　个人投资商业地产转战长线

　　“目前，炒铺的概念和炒房的概念同样都已告终，个人投资者进入商业地产市场，首先要做好长期投资的准备。”据每日经济新闻报道，在上海市房地产交易中心日前主办的“2005商业地产发展战略论坛”上，上海市商业网点管理办公室主任浦祖健提出此观点。浦祖健分析，2003年起的商业地产投资行情，多因为住宅的商品化带动了商业网点的商品化，

　　上海市房地产交易中心有关人士介绍，目前，上海商业地产的投资回报率已从高峰期的12%左右回归到6%～8%，也就是说，现在投资商业地产，收回成本需要15年～20年的时间。今年上半年，上海市的商品房预售登记面积中，包括商铺、写字楼、连锁酒店和可用于办公的小户型酒店式公寓在内的商业地产的成交份额约占总量的15%。而这个比重，在2004年仅为5%。

　　不少业内人士认为，借今年地产市场的理性收缩，商业地产中的个人投资行为，必须也随之进入转型时刻。“在房地产火车呼啸而过的时候，我们的商业航母还没有靠上房地产的码头。”著名商铺咨询专家姜新国认为，但随着商业地产市场渐至投资转型期，个人投资者在商业地产的投资上，重“铺”之余更要重“商”。姜新国指出，商铺周边环境、配套、经营管理公司的水准等等，都是个人投资者必须注意的投资标尺。

　　北京又是什么情况？记者了解到，从今年下半年起，北京商业地产开始大面积推广，目前至少有10多种与商业地产有关的理财产品投向市场。据中原地产市场研究部预测，由于看好商铺投资较住宅投资更高的回报，北京市个人投资者纷纷将投资集中在商铺市场上。个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的70%以上。这些人群主要包括私营企业主、企事业单位高层管理人员、外籍人士等等。“从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3%至5%，而商铺的投资回报率可以达到8%左右，对居民闲置资金具有相当的吸引力。”北京中原地产市场研究总监徐成峰说。

　　浦祖健也提醒，对于中小投资者而言，中小型的沿街铺面或专业市场的商铺可关注，但务必规避大商场切割成小商铺散卖的项目，物业分散出售以后缺乏统一的经营管理，往往最后成为投资陷阱。

　　先锋模式将成为赢利主流模式

　　哪种房子好卖，开发商自然就做什么样的房子了。今年，商业地产正成为开发商开发的重点，记者在近日采访中了解到，虽然商业街的“经典”旺铺，可以说是很多投资者“渴望”而不可求的商铺投资类型。但由于街区商铺的管理问题向来敏感，如2004年巨库、第五大道，以及卖出天价的中关村科贸中心，都因管理不善而套牢投资客，从那时起，商铺如何在销售与管理两个命题中做出恰当的权衡，便成为了业界关注的焦点问题之一。

　　伟业顾问董事总经理蔡宇翔告诉记者，此前出现的类似第五大道、巨库等商业地产的失败案例基本上都是没有处理好销售与日后管理之间的关系而造成的。通常的情况是，开发商销售的时候，忽略了日后经营的需要，哪里该卖什么，该怎么卖都没有考虑，所以才造成了最后管理和经营上的难题。在蔡宇翔看来，商业地产的后期管理是对中长期的投资者强有力的信心支持，而如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段与销售同步运营，往往会给予投资客更强的长久性的投资信心。“你如果是一个中长期投资者，一个很好的商业管理，对于后期商铺价值的维持性，以及升值，都是一个很大的信心支持。因此，聘用好的管理公司，做中长期的战略思想，应该成为中长线投资者的一个考量标准。”他说，“并非所有承诺回报的投资性商业地产都具有良好的投资前景。”

　　北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文这样指出，购买承诺投资性的商业地产时要有所选择，因为此前京城出现多个承诺投资回报的商业地产因其经营不善而出现无法兑现销售承诺的现象。苏文说，在选择房地产投资理财的同时，不要忽略了对风险的把握及考虑。权衡一个投资理财产品在经营上是否具有安全保障，应该先了解其经营状况，一方面是经营现状，另一方面是经营前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰当，经营团队是否优秀等等。

　　专家表示，之所以有如此之多的商业项目陷入投资回报的窘境，与模式不成熟有直接的关系，而那时的投资客大都也处在不成熟的阶段，没有意识到这种模式对于后期经营管理所带来的困难。新的商业地产项目最初一般很难通过收入来实现其所承诺的投资回报。至少需要2年到3年的时间才可以将一个项目市场氛围培养起来。虽然目前北京的商业地产正处在升温阶段，优质的商业物业由于供应不足而受到市场的追捧，但是按照商业地产的一般发展规律，最终都要过渡到经营层面。

　　城市商业地产走向多中心格局

　　随着全球经济化的发展、中国2008年奥运的即将来临，不少外地资金甚至是国外资金纷纷涌入北京市场，而其中相当部分资金则是下注商业地产，无论是零售业、写字楼还是商场、商铺，都显现出前所未有的热情，以北京为例，经济发展已逐渐向多中心格局发展，在王府井、西单、前门等传统商业区外，出现了许多新兴商业区，如中关村、朝外、崇文门、东直门、木樨园、望京等。这些新兴商业区极具发展潜力，并且开始带动城市商业地产朝着多中心的趋势发展，投资模式也逐渐走向多元化。而中关村则是今年发展尤为突出的一个，从各大国际企业的“回巢”到众多特色商业项目的热销，中关村商业经济发展已是热火朝天。其中，备受中外投资商关注的以多元化经营业态为特色的、已是准现房状态的第三极文化中心无疑起了主力军的作用。在刚刚结束的第九届北京·香港经济合作研讨洽谈会上，以中关村第三极文化中心为代表的品牌商业地产项目受到了众多港商的追捧，洽谈会上，第三极的展台前咨询气氛热烈，会后更是有多批港商到项目现场进行了深度的考察和谈判，纷纷表现出了强烈的合作意向。

　　随着年底投资高峰期的到来，为争夺有限的资金，大浪淘沙在所难免，市场优胜劣汰的竞争法则带给北京商业地产的是一场品牌化生存的考验。业内专家分析认为，由于前几年因商业地产的巨额利润，商业地产开发量增长较快及开发模式的不成熟，住宅的运作模式被套用到商业地产的开发中。在这种模式中，开发商的第一目的是快速销售套现，销售的时候不考虑经营，这给以后的经营带来了很大麻烦，往往也就形成了死铺，空置率急速增高。而从市场条件看，开发商业地产往往需占压大量的资金，开发商本身也面临开发、销售、招商、经营等四大难题，漫长的市场培育期将严峻考验开发商的资金实力和商业整体市场运营能力。

　　对此，中关村文化发展有限公司总裁欧阳旭先生认为，因市场带来的优胜劣汰是在所难免的，大浪淘沙后一批经营不专业、实力较弱的项目将退出市场，或是遭遇不断的纠纷而分分合合，而品牌化经营将成为未来商业地产发展的重要方向。他介绍说，第三极文化中心是以品牌化经营为开发理念，以文化经营为主题的多业态模式，并对项目后期进行统一招商、统一管理、统一经营，以保证项目的持续经营。目前，该项目已受到了众多商家的青睐，世界500强企业YAHOO、可口可乐概念店以及很代表第三极品位的欧洲饮用量第一的咖啡店lavazza、地中海餐厅aladdin和中国网球协会个人会员俱乐部等都已经高调入驻。