业内预测：二手商品房将主宰未来二手房市场

　　中新网12月29日电据《北京现代商报》报道，业内预测，二手商品房将主宰未来二手房市场。

　　根据北京市房地产信息网统计数据显示：在2004年的二手房总成交量中二手商品房占比为47.3%，再上市公房的占比达到52.7%。可见，2004的二手房市场中再上市公房占主体地位。随着二手房市场的不断成熟，二手商品房成交量不断增大，在今年的2月份二手商品房

　　另据北京交易信息网数据，今年1-10月份，在二手房总成交量中，二手商品房的占有比重达到56.6%，再上市房的占有比重为43.4%。由此可见，二手商品房的占比将越来越大，占据未来市场主流地位。究其原因，中原地产三级市场部研究人士认为，主要是由购房人群思维改变、市场供应趋势和银行贷款制度这三大因素导致所成。

　　购房人群改变及客户心理变化是关键

　　购买二手房的主力人群曾经是经济实力较弱的拆迁户和青年群体，选择二手房主要是因为总价低。在经历了2004年一手商品房价格暴涨之后，原本计划购买新建商品房的青年群体受价格和地段的影响也开始选择购买地段好和总价偏低的二手房，尤其是那些建成时间不长的次新商品房。另外，众多较有实力的中青年购房群体因孩子教育或是为老人购房等原因也加入到了二次置业的行列，此类人群对地段要求较高，尽管价格仍然是客户考虑购房的重要因素，但买一套位置好、户型不错的二手商品房成为此类人群追求的目标。

　　公房供应逐渐减少 二手商品房供应不断增长

　　经济发展带来的旧城改造，维护不善造成的损毁太快是再上市房的硬伤。户型格局落后、小区服务和配套的不完善是再上市房的软伤，再加上部分再上市房业主对自己房产的价格期望太高，造成实际供应和成交量双双走低。而商品房供应则正好相反，仅今年1-10月份商品期房就有1703万平方米成交，全年的成交面积预计突破2000万平方米。此类房产按照10%的年流通比例即200万平方米，可在两年后进入二手房市场。随着新建商品房的不断开发，未来投放到市场上的二手商品房面积也会相应增长。

　　银行现行的批贷制度将限制再上市公房交易

　　银行目前对二手房贷的批贷是根据房屋建成年代来确定贷款成数的，对于1985年以前的房屋有的银行不予以贷款，有的银行则缩小贷款成数。而再上市公房恰恰具有面积小、总价低、房龄老这样一个特点，成为银行限贷的主要控制对象，于是就产生了首付比例和总房款之间的矛盾：房屋建筑年代久远、总价相对低些的再上市公房的首付比例不断提高，已超出普通消费者购房的承受能力，为降低首付款比例，部分客户开始考虑选择其他地段的那些总价相近但首付比例较低的二手商品房。随着时间的推移，此种现象会更加严重，在很大程度上限制再上市公房进入二手房买卖市场，相反，这也促使公房流通到租赁市场，极大活跃了京城的二手房租赁市场。

　　综上所述，中原地产三级市场部研究人士认为，在以上三大因素的共同作用下，未来的二手房市场将是二手商品房份额逐渐扩大，最终占据交易主体地位；而再上市公房供应和交易量将不断萎缩，并逐渐成为二手商品房的补充。(仰静)