王伯平：别墅市场，供求差距在缩小

　　【南京日报报道】 王伯平，经济管理专业本科学历，香港大学—复旦大学房地产EMBA，DBA学员，曾主持策划“澳丽嘉园”、“蔚蓝之都”等项目，现任汇景房地产开发有限公司总经理，目前正在开发“世外·边城”别墅项目。王伯平先生在各大报章、杂志发表过有关房地产专业文章、评论数十篇。

　　别墅市场：整体呈现供大于求特征

　　根据所掌握的2005年的详细资料来看，近一年多来南京别墅市场，一直持续着供大于求的局面，但供求差距呈明显缩小态势。

　　从5月份到11月底，别墅上市的总套数近1600套，其中包括叠加别墅、联排别墅、双拼别墅及独立别墅在内，别墅总量约1150套，销售率约72％，估计到12月底，销售率75％左右。而市房管局公布的2004年度别墅市场情况表明，供应同比量为2500套，销售率90％，相比较之下，市场供求量有较大程度的缩小，销售率有一定程度的降低，表明在房产大环境的影响下，开发商对别墅的推盘节奏明显放慢，同时购房者心态也明显较为理性。

　　就别墅市场的价格表现而言，不同类型的别墅呈现出不同的价格走向。市场中主导产品联排别墅的价格，以江宁三山板块为例，今年年初经历了一次较大的价格涨幅，即从4500—5000元／m2，涨到5500—6300元／m2，下半年开始价格呈现平稳状态，略有小涨，有的项目甚至出现了原地踏步现象。而汤山、边城仑山湖地区的独立别墅，因市场供应有限，自然资源占有率较高，价格有较大的涨幅，销售率也较高。

　　联排别墅乃市场主力军

　　南京市场，联排别墅约占别墅总量的70％，最为畅销的是单套面积在180－260平方米的联排别墅。独立别墅约占总量的10％，其他类型的别墅占到20％。

　　独立别墅的差异性较大，单套面积从200－900平方米不等，面积主要集中在250－400平方米，私家花园占地500平方米以上的独立别墅比较受欢迎。

　　建筑风格方面，西式建筑风格较为流行，其中北美建筑风格最为突出，如“玛斯兰德”的南加州建筑风格。而以“中国人家”为代表的新四合院中式风格，同样也吸引了众人的眼球。值得注意的是，以现代简约设计手法，结合东方或北美风格元素，强调与自然更加协调的建筑风格，开始被开发商加予重视和应用，如边城仑山湖别墅，汤山巴厘别墅，已受到市场的追捧。

　　别墅建筑内部空间方面，越来越多的开发商重视了这一方面的研究，在重视室内空间的奢华度的同时，更强调室内空间的相融性，室外过渡空间与庭院空间的关联性，更加注意到采光采景的设计，更加贴近自然。

　　开发商：追求品质至上

　　由于受到市场的压力，2005年度内各别墅项目的品质都有较大程度的提高，开发商更加重视营销，更加理性，上市前预热周期延长，有的开发项目的开盘期一推再推。等到样板区所有的建筑、装修装饰、园林景观，包括区内会所营运等工作完全就绪，能充分展现别墅区的生活场景时，再予推广，已成为开发商的共识。

　　政策面对别墅开发上“紧箍咒”

　　从政策环境看，对别墅市场的影响主要来自于两个方面，一个方面是2004年度陆续出台的金融、物价方面的政策法规，对别墅需求的购买力造成直接影响，而政策的持续出台，表明国家对房地产市场的控制是一个长期的过程，因而对购房人的心理打击很大，购房人因此会持币观望，从这个角度看，购房人的心态变化对房市的影响程度更大。

　　另外值得注意的是土地政策越来越严厉和规范。从2005年度中国土地市场年会上传出这样的信息，“对大户型和低密度的住宅限制供地，对别墅禁止供地”，看来别墅的禁地政策已成为基本的国策之一，这会对别墅市场的供应量和供应结构产生深远的影响，超低密度的别墅产品，如容积率低于0．3的独立别墅产品，会成为市场的稀缺品，而容积率较高的其他别墅产品，如容积率在0．6左右的联排别墅产品，仍会通过打政策“擦边球”的方式，陆续有新的供应量产生。

　　未来3—5年，有200万m2别墅上市

　　今年南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。

　　根据土地局公布的别墅用地存量资料预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。其他地区如亚东、汤山、边城仑山湖地区未来的供应变化也较大，将增加20万平方米，供应份额将达到10％。未来3－5年内，别墅的总供应量估计在200万平方米。

　　南京别墅市场：未来呈现三大趋势

　　1．别墅供应量在未来几年将逐渐减少虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10％，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。

　　别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大，供求关系会趋于平衡甚至逆转。

　　2．土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，别墅的容积率一般都较低，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。2005年上半年仙林挂牌的二幅容积率0．6－0．7的别墅用地，市场价格已超过92万元／亩，就是很好的例证。目前江宁、江北、汤山亚东、边城等别墅板块的别墅项目，随着南京市进一步加大新城区的建设力度，升值潜力相当可观。

　　3．需求原动力不断增强，别墅价格具有较大的升值空间无论是第一居所类的别墅，还是度假型第二居所类的别墅，是居住消费的最高形式，是每个有经济实力人士的追求目标，随着经济不断发展，这批新贵一族正不断扩大，再加上海归人员的不断增多，因而未来的别墅需求会不断增大，另外从投资需求角度看，投资别墅的客户基本上自有资金的实力较强，实际购买力受政策影响并不大，一旦心理观望期过去，投资比例会反弹，甚至上升，再加上别墅供应受土地政策影响，尽管短期投资比例和换手率不会太高，但中长期来看，别墅一定会有更大的升值空间。(编辑暴雪)