直客式房贷为何难落地？

　　李卓华赵新亮

　　近期，直客式房贷在一些城市被炒得沸沸扬扬，大有成为房贷主流之势。但是，记者为此采访佛山的银行得到的答案却都是：还没有在佛山开展该业务。

　　直客式房贷能为购房者省钱

　　许多佛山市民应该还清楚地记得，几年前佛山楼价能上4000元／平方米的都可以称得上是豪宅了。而如今，一套房子少则二、三十万，多则上百万也已经不足为奇。面对如此大的一笔房款，绝大多数购房者都不可能一次性付清。

　　而一般情况下，房地产开发商为加快开发资金的回笼，在售楼时会给予一次性付款的购房者更高的优惠，额度一般为2％～5％不等。虽然额度看起来不是很多，但乘以数十万的总购房款后却是一笔不小数目。以一套总价为50余万元的现房为例，如按一次性付款可比分期付款优惠2％计，那么即可为购房者省下一万多元。除此之外，公证费、工本费等支出可以免去；由于总房价下降，购房者所需交纳的税费也随之减少。

　　直客式房贷可以为购房者省下不少的钱。不仅如此，“还让购房者避免了开发商转嫁保证金的可能性。”一位房地产业内人士如是说，直客式房贷由银行直接向购房者提供贷款，购房者无需向开发商支付按揭保证金。

　　在魁奇路某楼盘的销售现场，记者随机采访了几个购房者，他们均表示如果佛山的银行有这项业务一定会去申请。

　　开发商：知可为而不能为

　　当然，从直客式房贷得到实惠的也不仅仅是购房者，房地产开发商也能实现资金的快速回笼。

　　一般情况下，购房者若采用按揭形式还款的，银行在购房合同备案登记后方与购房者签订按揭合同，并在一两个月后才向开发商划拨房款。若购房者采用直客式一次性还款的，银行在购房者与开发商签订购房合同后即可划拨房款。因此，从银行划拨房贷的时间分析，开发商通过购房者的一次性付款可以加快开发资金的回笼速度。

　　不过，佛山某房地产公司营销中心的姚总监却表达了不同的看法。他认为，“就佛山如今的金融环境，直客式房贷是有价无市”。

　　据其介绍，佛山除个别外来房地产企业实力雄厚外，绝大多数房地产企业资金实力相对较弱，仍主要依靠银行的贷款进行房地产的开发、运作。因此，作为获得开发贷款的交换条件，开发商卖楼时必须指定放贷银行作为该楼盘按揭客户的“按揭银行”。而对一向被银行视为“肥肉”的个人房贷，拥有主动权的放贷银行自然不会轻易让予他人。

　　同时，姚总监还强调，一些中小银行往往受实力限制，较难与开发商形成捆绑关系，能与开发商进行这样交换的大部分是一些较具实力的大银行，且本身与开发商具有紧密的业务往来关系。开发商在房地产项目的早期运作阶段，就从银行获取了开发贷款。银行为降低开发贷款的投资风险，往往与开发商签订贷款合同的同时签订指定按揭协议(业内称封闭式贷款)。

　　随着银行银根的紧缩和各种房地产调控政策的相续出台，佛山的房地产企业在资金方面所面临的压力越来越大。凭借对贷款的有力控制，银行在“指定按揭”方面的话语权也是日益加强，与开发商的捆绑式关系也更加紧密。所以，即使一些中小银行为了进一步拓展市场空间和为购房者提供更具弹性的选择开发出该类产品，但房地产企业因与放贷银行的捆绑关系也不能、不敢自主决定。姚总监表示，“对开发商而言，这是可为而不能为的事情”。

　　银行：时机不成熟

　　对正在飞速崛起的佛山楼市而言，直客式房贷必定有着巨大的市场潜力。但在对银行的采访中，记者听到最多的却是“时机还不成熟”。

　　佛山某国有银行的张经理表示，佛山的金融环境仍不具备开展该业务的条件。他解释到，佛山在购买一手楼抵押方面有着明确规定，购房合同注明按揭付款的才可以在房管部门做抵押登记，如果注明一次性付款的是不能够在房管部门进行抵押登记的。因此，该规定已使购房者试图通过直客式房贷进行一次性付款的做法无法实现。

　　对银行而言，风险控制是放贷的关键。在深圳，因其有着一套较为完善的风险监控体系，房产抵押等信息能够通过网络快速查明，银行对放贷风险的控制具有较好的把握性。张经理表示，佛山在这方面还不甚完善，在签订贷款合同和房产证抵押登记之间的这段时间，银行存在着巨大风险。

　　另外，张经理还坦言，成本问题是银行对开展直客式房贷慎重的原因之一。据其介绍，在深圳等地，每宗个人房贷所交纳的手续费、抵押费等相关费用常高达2000元至5000元不等。在佛山，每宗个人房贷所交纳的手续费仅为100元，抵押费仅为50元(单套面积小于150平方米抵押费50元，高于150平方米抵押费100元)。而在对申请人进行的前期资信调查中，所耗费的人力物力将远不只这个数。

　　尽管如此，有业内人士认为，随着佛山金融市场的逐步完善，直客式房贷会因佛山市场的各种需求以及银行之间业务竞争的加强而逐渐出现。

　　□名词解释

　　直客式房贷：也称作“超前按揭”。它是购房者直接向银行贷款，由银行一次性向开发商付清购房款的个人房贷新模式，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。

　　相比由开发商提供阶段性担保的贷款方式，申请直客式房贷的购房者不需向开发商支付按揭保证金。它可以让购房者享受开发商所给予一次性付款的优惠房价，并节省购房者的相应开支。同时，也能让购房者避免开发商转嫁保证金的可能。

　　该业务在国外的住房贷款中已十分普遍，而在深圳也有渐成主流之势。目前，深圳有深圳商业银行、民生银行、光大银行、招商银行、建设银行和工商银行等已推出该业务。

　　图：

　　能为购房者省钱的直客式房贷，在佛山至今未能落地。梁宇摄