三种关系看房价（华东时评）

　　●对楼市走向的判断，除了数据分析，关注地方GDP增速与房地产业贡献率之间的关系、开发商与开发商之间的竞合关系、开发商与消费者之间的关系，也具有现实意义

　　新年伊始，合肥市物价局公布了该市“居民最关心的价格热点问题”网上投票调查结果，投票率最高的是住房价格。

　　这个调查结果并无悬念。住房价格不仅是老百姓最关心的“热点问题”，也是萦绕在各地政府心头的一件大事。2006年到来之后，房地产市场将温和渐变还是剧烈骤变，的确很难判断。笔者以为，对于一个并非完全靠经济因素来判断的楼市，数据分析固然重要，而市场各方利益关系分析或许同样具有参考价值。

　　其一，地方GDP增速与房地产业贡献率之间的关系。

　　近年来，一些地方在经济发展中对房地产业过分倚重，尽管国家宏观调控政策试图从多角度化解这样的危险关系，但是，从2005年上半年许多城市楼市的走势和各地政府对楼市政策的微妙态度来看，这种倚重关系仍未明显改变。尤其在一些中等城市，不断冒出一些鼓励炒房投资之类的政策。不过在目前，这种关系有可能在一些重要城市出现变化，比如，在“十一五”规划中不再把房地产业列为支柱产业，科技产业、服务业将取代房地产业成为经济发展强有力的推进器。

　　其二，开发商与开发商之间的竞合关系。

　　一个时期以来，随着房地产市场升温，楼市出现一种怪现象，即开发商与开发商之间互相“抬轿子”。一个地区，某开发商开发了一个楼盘，定下一个基准价格，相邻的开发商亦紧紧跟进，美其名曰“随行就市”。实际上，是隐性的价格合谋。去年上半年，国家宏观调控政策出台，一些城市居然出现了房地产开发商自发组织的价格联盟，众口一词：“不降价”。但是，从去年第四季度开始，这种“价格合谋”关系有了明显的裂痕。一些开发商为了尽快回笼资金，开始变相打折、降价，或接受“团购”，或对一些前期消费者进行价格补偿，以促进在售房屋的销售。这些现象的出现，意味着开发商与开发商之间由最初的价格垄断合作，逐步走向面对面的价格竞争。这种现象，也会对2006年的楼市产生明显影响。

　　其三，开发商与消费者之间的关系。

　　在楼市走出大牛行情的时候，消费者往往是被开发商牵着鼻子走的，今天这家楼盘摇号，明天那家楼盘排队销售，一时间让消费者惶惶然不知所向，盲目跟着开发商的“指挥棒”转。也是从去年第四季度开始，开发商与消费者之间的关系发生了微妙变化。任开发商怎样放言“楼市还要涨”、“土地资源稀缺”，消费者就是抱臂观望，止步不前。这当中，除了有对国家宏观调控政策的期待之外，还因为消费者的构成发生了很大的变化。有相当多的消费者是已经完成了一次购房，等待降价之后换房或者进行长线投资的群体，他们有的是时间和耐心。如果这种关系再持续半年，相信楼市买卖双方在价格上的较量会很快有个结果。

　　当然，以上关系也会随着楼市逐步走向成熟尤其是经济发展大背景不同而有所改变。但是，在当前重视分析这样几种关系，有助于比较正确地判断今后一个时期楼市的走向，从而作出切合实际的投资或消费选择。

　　《华东新闻》(2006年01月04日第二版)