物业公司为何频频告业主？

　　去年以来禅城区连发90宗管理纠纷案件

　　物业公司为何频频告业主？

　　本报讯(记者/唐梦通讯员/迟福强)笔者日前从禅城区法院获悉，自去年以来，禅城区法院连续受理了90宗物业管理纠纷案件，一批不交物业管理费的业主被20余家物业公司告

　　物业收费官司增多

　　2000年春，佛山市禅城区的林先生购买了某房地产公司开发建设的一套住宅。双方在《商品房购销合同》虽然约定了物业管理的有关事项，但没有确定物业管理公司。入住后的前3年，林先生还能向某物业管理公司按期交纳管理费并分摊公用水电费和垃圾处理费等费用，但自2003年6月开始，林先生以物业管理公司没有经过业主委员会选举而且收费不合理为由，拒绝再交费。2005年11月，因催款无效，物业公司只好将林先生告上法庭。据悉，禅城区近年来类似案件层出不穷。据禅城区法院统计，自去年以来该院连续受理了90宗物业管理纠纷案。涉案金额从上千元到几十万元不等。经过法官的大量工作，大部分欠费业主都能与物业公司达成和解，交清所欠费用及应承担的诉讼费。

　　没有明确合同常常是祸根

　　有法官在接受采访时认为，物业管理费能否收上来，其中有三方面的问题需要考虑:一是物业管理合同或者商品房销售合同是否规范、约定是否明确的问题；二是业主思想认识局限，缺乏法律知识的问题；三则是物业公司服务能否到位。

　　该法官认为，物业公司和业主都应该树立社会信用理念，预先签订责、权、利、罚都明确的合同，这样才能减少纠纷。对业主来说，应该配合监督物业公司搞好小区的物业管理，交纳应交的物业管理费；对于物业公司来说，虽然对极少数拒不交费的业主运用法律手段处理问题是一种较有效的办法，但也应多查找自身的不足。

　　如上面提到的林先生的案件，物业公司没有与业主签订规范的合同，在实施管理服务过程中又与业主缺乏交流，使得双方很难调解。法院最后虽然判决林先生交清物业管理费等费用2000余元，但某物业公司也应从中吸取教训。

　　管理与收费应形成良性循环

　　一些物业管理的业内人士则认为，对一个小区来说，物业管理与收费能否形成良性循环非常重要。一般来说，业主交费率越高，物业公司的服务就越好开展。物业公司服务越好，业主就越愿意交费。相反，则会形成恶性循环，最终不可避免地使小区的管理陷入僵局。

　　而要形成良性循环的局面，物业公司无疑应站在更主动的一面。可喜的是，越来越多的物业管理公司开始打起了服务牌。他们把服务能否赢得绝大多数业主的满意，作为衡量自身工作的一把尺子。在服务与收费的关系处理上，一般都采取先服务后收费的办法，待业主认同之后才开始收费。这些物业管理公司注意征求业主对物业管理工作的建议和意见，并在充分采纳业主意见建议的基础上来完善小区管理，规范服务行为，提高服务质量。在这些小区，大多数业主都理解、支持和配合物业公司的工作，自觉交纳物业管理费。