细分市场打破楼市僵局

　　本报讯（记者李宏涛）在宏观调控下，降价销售是上海的开发商最普遍采用的售楼手段，调控的初始阶段也确实取得了一定的效果，但当购房者对“降价”开始麻木的时候，降价的效果大打折扣了。开发商在营销上需要寻找新的突破，或许“中环凯旋宫”的逆市旺销隐现了一条新的出路。

　　高价楼盘逆市热销

　　在楼盘供应量非常大、开发商不得不降价促销的大华、万里板块，7000－8000元/平方米的毛坯房还要求人买，但有“大胆”的开发商以1.35万元/平方米的价格开盘，几乎是同一板块其他楼盘的2倍价格，结果却出人意料的旺销。

　　近日获悉，万里板块的“中环凯旋宫”，10月底以高约1.35万元/平方米的价格开盘，大大超出周边毛坯房7000－8000元/平方米的水平。但网上房地产数据显示，中环凯旋宫推出的197套房源已经销售了117套，此外还有10多套已经被预订。中鹰置业副总经理夏慧透露，境外人士超过50％，并且主要选择199平方米的大户型，业主主要来自美国、加拿大以及东南亚地区。据了解，这些外籍客户非常看重“中环凯旋宫”别具匠心的规划设计和高雅的装修风格。

　　细分市场成楼市新策

　　房地产市场供求关系的逆转，使开发商不得不改变一贯的“我行我素”的粗放产品策略，转而注重市场细分。按理说，大华、万里板块位于中环线沿线，周边楼盘的购买者大多为上海本地居民，并非传统意义上的豪宅聚集地，万里雅筑、达安春之声等楼盘在经历了较大幅度的降价后，销售速度已经明显放缓，在这样的区域市场环境下继续比拼价格将很难获得大的突破。

　　中环凯旋宫在这样一个“平民”板块里卖全装修高档房，不失为一个大胆的创举，抓住的恰恰是“细分市场”，展开楼盘的差异化定位与营销。开发“路易凯旋宫”的中鹰置业董事长芮永祥表示：“避开价格竞争和政策影响的策略就是走细分市场，定位是高端客户，专注产品质量和差异化，这与周边楼盘走的是完全不同的路线，避免了产品的同质化、低水平的竞争。”由此看来，在买方市场逐渐占据主导的环境下，房产商的市场策略也应该转向了。