2006,广州楼价向上转？向下转？

　　2005年被喻为中国楼市的“政策年”，对各地楼市均产生了深远的影响。但是，房产新政下的中国楼市，依然像两军对垒的战场：开发商坚守高房价，消费者持币待购，他们希望今年的楼市能从此进入“拐点”。

　　2006年，国家的房产调控将以什么样的形式继续？一直被认为相对成熟、理性的广州楼市，房价是继续上涨，还是“触顶回落”？像过去几年的岁末年初一样，开发商、学者

　　有专家说，请相信民众的“判断与力量”，如果他们觉得房价太高，不买开发商的房子，房价能不跌下来吗？对此，我们只能拭目以待。

　　文/记者柯学东

　　升降之争

　　对于楼市的种种预测分析，老百姓关心的就是楼价究竟是升还是降。对于这一点，2005年一直忙着与房产“大腕”们斗嘴的社科院金融所易宪容博士认为，2006年房价肯定会下来，至于下降幅度不好预测。

　　深信民众的“判断与力量”

　　易宪容说，他深信民众的“判断与力量”，如果他们觉得房价太高，不买开发商的房子，房价能不跌下来吗？在易宪容的眼中，过去的房地产市场，包括2005年，都是非理性的。“它就像一辆在高速公路超车道上行驶的大巴，很危险。”

　　“民众的可支配收入是房价3~6倍；民众按揭贷款占月工资的25%~35%；民众总负债率不超过50%。如果达到这三个标准说明房价在合理区间。”这是易宪容判断房价高低的三大标准。

　　根源取决于政府的政策

　　此外，房价高低其实还有一个住宅结构的问题。如果经济适用房供给增多，房价就会下来；相反，高档楼供给多，房价就会涨上去，住宅市场结构不同，整体房价就会大不一样，而住宅结构往往操纵在政府手里。因此，房价涨与降，根源取决于政府的政策。

　　对于有些房地产开发商一直在说自己的房子卖得如何好，并由此判断明年房价“稳中有升”，易宪容批驳道，如果他的房子真的卖得好，钱已经落袋为安，就不需要这种炒作。需要警惕的是，这样的炒作会使大量的企业涌入房地产，即使房地产的供给大量增加，房价还是会涨，房地产商依然能够获取暴利，泡沫也就会越吹越大。

　　市场分析

　　而对于广州的房价，广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同概括为：“触顶回落”。一段时间以来，有人一直看好广州的楼价，说只会涨不会降，但韩世同持反对的态度。他认为，楼价有涨就会有降。这种规律性发展是市场的形态。

　　广州房价会“触顶回落”？

　　韩世同分析，2003年底之前广州楼价一直在下降，到了2004年初，转点才出现，这是由于整体形势使然。通胀、经济复苏，物价上涨，带动原材料上涨，广州楼市有了翻身的机会。如果宏观大势继续如此，那广州楼市的涨势肯定不会下来。

　　但后来中央采取调控的态势，手段一直在加强，而且人民币对外升值了，要面临降息的压力。所以，广州楼市的涨势会受到影响。未来，由于整体的经济并没有提供太大的支持，广州房价触顶回落的可能性比持续攀升的可能性要大。

　　北京师范大学珠海分校不动产学院副院长金贻国教授则认为，2006年广州的楼市不会大起大落，房价稳中有升。“在没有大量的炒作资金进入、城市经济快速发展的前提下，楼价逐步上升最为正常。”

　　广州楼市求大于供必然涨价

　　与“触顶回落”、“稳中有升”的观点不同，广州同创卓越房地产投资顾问公司的赵卓文坚持认为，2006年广州的楼价必涨，而且涨幅至少在10%以上，降价只是老百姓一厢情愿。

　　赵卓文说，房地产是个区域市场，每个城市的楼市走势是不同的，上海房价下跌并不意味着广州的楼价也会向下走。广州房价上涨的原因在于，广州目前楼市总体上还是供不应求，而供求关系最终要影响到房价。

　　有此一说

　　二手交易征所得税会助长涨价

　　赵卓文分析说，2003年以来，广州新供应的房子就一直比销售少；另外，今年广州城区楼房的供应继续减少，2004年，广州老八区的新房供应量是600万平方米，到了2005年减少为400万平方米，以后几年还会持续减少。因此，老城区楼价坚挺是必然，涨的可能性很大。此外，由于老城区住房供应量减少，番禺、花都、从化等外围区域的楼价也会水涨船高。

　　赵卓文还提到，由于二手交易要交纳20%的所得税，二手市场将得到抑制，这必然会增加一手市场的需求量。另外，去年广州开发商大规模北上、房地产成本持续上升、利润持续下降等等，都会促使广州楼价上扬。

　　趋势：增加“盒饭”减少“海鲜”

　　2005年，是楼市调控政策出台最为集中和最为严厉的一年。今年，很多持币待购的人仍在期望严厉的调控政策，专家也认为政府会继续对房地产市场的调控。

　　增加中小型住房供给

　　实际上，在去年年底，相关部委就已经给今年的房地产调控政策定了调子。在去年12月下旬的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘就说，2006年要从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。而在此前几天，国土资源部副部长李元叫停了别墅用地的供应。

　　针对这些措施，建设部政策研究中心主任陈淮的总结是，2006年，国家将出台相关政策，解决“房地产供给结构不合理，海鲜太多，家常菜和盒饭太少”的问题。

　　今年会试点征物业税？

　　去年11月，国家税务总局局长谢旭人表示，在“十一五”期间，中国将逐步推行物业税。据财政部相关负责人透露，物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，目前买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会大幅下降。业内人士认为，今年是“十一五”的第一年，试点开征不是没有可能。