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上海二手房指数连续7个月下跌，2005年12月二手房指数为1647点，比11月下挫14点，环比回落0.8％。但价格回落并未带来成交量的全面回暖，一些按照“正常市价”挂牌的房源依然少人问津，只有低于市场行情价较多的房屋才有成交的可能性。二手房指数办公室分析指出，随着政策的逐步影响以及买卖双方预期的博弈，2006年市场将走出观望拉锯的状
态，价格最终在市场的调控下渐趋理性。
受到宏观调控影响，2005年上半年和下半年市场走势大相径庭。上半年，二手房指数从1月份的1490点快速攀升到6月份的1714点，涨幅达到15％。尤其是2、3月份，二手房市场买方需求量逐渐增大，成交量稳中有升，二手房价格也增长明显，月均涨幅在4％左右。但到了下半年，从6月份开始，上海二手房指数第一次出现了下降现象，二手房市场处于浓重的观望气氛中。伴随价格回落，市场供求关系向买方市场倾斜，除小部分试探性入市者外，多数投资者保持观望态度，成交量一度萎缩，市场格局从“有价无市”走向“价落量缩”。12月份指数则延续这一下降趋势。
由于房地产市场处于敏感期，各种市场因素的变化对买卖双方都会产生一定的影响。近期二手房交易可能要征个人所得税的传言对卖方心理影响较大，导致部分卖家降价抛售，而买方则趁机接盘。这一状况造成去年12月上海二手房成交量有小幅回升，其中以徐汇、闵行等区域表现最好。在成交量小幅回升的同时，二手房成交价格则继续呈下降趋势。
根据上海二手房指数办公室分析数据显示，2005年上海市二手房市场价格变化呈现较为明显的梯度分布。从上升期的5月份老工房成交均价与12月相比来看：中外环线间区域的成交均价下降最为明显，达到8．4％；中内环线间平均降幅为3．7％，该区域也是老工房成交较为活跃的区域；内环线以内的许多区域成交均价则基本维持不变。
