固定利率房贷能否消除按揭忧虑

　　1月20日，与往常的周五并没有什么不同，而对于每月都在这一天之前还“月供”款的“供房族”来说，这并不是一个让他们感到兴奋的日子，相反，还会觉得有些沉重。因为，对于大部分贷款购房者，央行房贷利率第二次调整的“威力”在这个时候才真正开始，不少每月拿着还款计划表还钱的人，这会儿正心急地等待着银行加息之后的新还款额度。买房不到一年半之内，央行已经连续两次加息，虽然其幅度不大，但是会否需要再次承担加息的风险，谁也说不清。

　　陈卓坐在自己的房子里发愣，为了这套房，他向银行出具了年收入10万元的证明。陈最近常常想，自己的收入是否真的达到了这个水平。

　　吴桐今年25岁。2005年5月间，远在东北的家人为他一次性付款在北京买了车。在他的坚持下，10月份又为他支付了一套50平米小型住房的首付。吴桐希望在10年内还清房贷，为此背上了每个月2800元的债务，这占据他收入的67%。吴桐自嘲说，他养房子和车，家里人养他。

　　陈卓常常用办公室“老王”的例子宽慰自己。“老王”眼看32岁了，父母多次暗示他和妻子要个孩子，但是每个月2500元左右的月供，占去了夫妻二人收入的一半，这让“老王”犹豫不决。

　　2005年，住房按揭的压力开始让一些人走进心理诊所。太原的姚医师就接待了不少“浑身无力、思想涣散、伴有抑郁症”的患者，而按照房地产业内的方法计算，中国已经出现了2600万为按揭忧虑的人。

　　房贷忧郁症是银行的责任？

　　“中国家庭没有负债的传统，即便在拥有上百年借贷传统的美国，如果一个家庭每月需要花费50%～60%的收入偿还房贷，美国人也会得忧郁症。”童忠益说。童在全球最大的住房按揭贷款公司———房利美美国联邦国民住房抵押贷款协会 所成立的基金会任住房经济与政策部主任，也是美国房地产协会常务理事。

　　如果生活在美国，吴桐、陈卓和老王可能不会为房贷如此忧郁。当他们走进美国的任何一家银行，会被告知每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费不得超过他们税前收入的28%；而包括住房、汽车、教育和信用卡等每月需要偿还的债务总额将不得超过他们每月税前收入的36%。童忠益说，对于各项债务总额占税前收入的比重，个别银行也会放宽到40%甚至42%，但是一般不会更高。

　　中国房地产个人贷款始于1998年，深圳发展银行北京某支行的一位工作人员描述了那时多数银行发放贷款的做法：“总行下任务，分支行的人每月要完成任务，因此拼命拉按揭贷款。”银行的鼓励让中国人对房子的野心迅速膨胀起来。

　　直到2004年9月，中国银监会才在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中规定：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下含50% ，月所有债务支出与收入比控制在55%以下 含55%。”童忠益认为，银行“大胆”放贷是按揭忧郁症的重要原因，买房人盲目追涨的行为也难辞其咎。中国银行一位人士说：“我们基本是执行银监会制定的标准。信贷属于集中审批，控制得非常严格。但还是存在一个问题，就是收入证明的真实性。”

　　购房成为有价值的一个符号

　　陈卓并不因为虚开收入证明而后悔，他认为正因为自己收入较低，才要更多地借助贷款。此外，陈坚定地相信，买房是结婚的必要条件。

　　如今，像陈卓一样的年轻人正在思考的不是要不要买房，而是先买房还是先结婚。类似的讨论正在几十个中文网站上热烈地进行。

　　在中国的城市里，住房私有化率已经达到八成，比美国高出十个百分点。北京大学社会学系副主任、中国社会与发展研究中心主任刘世定认为，在社会急剧变迁的中国，人们不可避免地对未来产生了不确定的感觉，房子则成为人们降低不确定性的一个工具。

　　不确定，是王悦对自己事业发展的概括。在一家旅行社做导游的王悦，以往每次都要在旅行目的地疯狂购物。在她买下第二套房用作投资之后，她的同事们明显感觉到她行为的变化。王不再疯狂购物，且开始对小费斤斤计较。

　　王悦说她买第二套房是希望将来自己即便短期失业，也可以依靠房子的租金生存。“旅游这个行业是最不确定的，夏季收入可能很高，而冬季则可能低到无法偿还月供。所以我一有机会就会考虑攒钱准备提前还贷，或者应付旅游淡季需要偿还的银行贷款。”

　　刘世定表示，因为租房具有更大的不确定性，所以人们宁愿买房。有没有房，有什么样的房，已经成为人们结成各种团体的分类方式之一。刘世定说，房子已经成为决定一个人在社会生活中的综合竞争力的社会资本之一，成为一个社会符号。

　　购房者压缩其他领域消费

　　忧郁不仅仅代表着一种低落的情绪，也代表着被房贷负担降低的生活质量。童忠益说，美国银行设定28%以及36%两个标准的目的，就是考虑到贷款者必须有剩余资金用于其他多个领域的消费。

　　2003年，美国人把约1/3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1/3花在交通和食物方面。接下来最大的花费为个人保险，占10%，5.0%的钱用于娱乐和外出旅游。而中国人在把大量收入压到房子上以后，放弃和压缩了其他消费。

　　最近，中美大都会人寿保险公司的吴冲发现，他接触的潜在客户中几乎每10个人里就有4～5个因为房贷压力而不愿购买保险。“房贷压力对保险业产生了很大影响，虽然我经手的客户还没有出现这样的情况，但是可以肯定有客户因为房贷压力而退保。”友邦保险的张东直言：“保险业的竞争其实不是保险公司之间的竞争，而是保险卡与信用卡的竞争。”张东解释说，人们不是在选择买哪家的保险，而是选择要信贷消费还是要保险。

　　有趣的是，上海人比北京人更倾向于选择价格较低、贷款负担较轻的二手房。从2004年全年的情况来看，上海几乎每卖出2套房，就有一套是二手房；同年，北京每卖出7套房，仅有一套是二手房，而这已经比2003年新房与二手房销量的水平大大进步了。《经济观察报》丁凯程志云