李智：2005南京地产板块市场报告

　　【南京日报报道】

　　市场运行特点

　　■土地上市体量有所增加，缓解资源紧缺

　　2005年，城东土地市场相对活跃，仅上半年土地上市总面积达到53．04万平米，并且其中除顾家营地块之外，其余地块均于下半年成功交易。从中可以看出，全年城东板块加快了土地的开发速度，且开发企业对于城东的信心十足，2005G34地块的楼面地价创下该板块的新高。从上市地块的区域来看，紫金山南麓仍是开发的重点区域，并且地块用途规划以一级居住用地为主，今后也会带动房价的进一步提升。

　　■全年商品住宅供应相对较为紧缺，年底出现上市量井喷

　　截止至11月份，城东商品住宅仍呈现明显的供不应求的态势。全年商品房供给赶不上去化的速度，供不应求的矛盾在全年有越演越烈的趋势。由市场特征决定该板块商品住宅市场受新政影响较小，价格及单月销售体量受个案影响较大，因此出现小幅波动，但总体较为平稳。12月份商品住宅市量供应出现井喷，城东板块共计4个楼盘推盘，因此有效的缓解了供需矛盾。也为该板块来年的旺销做铺垫。

　　■年底推出小户型目前市场去化有限，市场需要进一步培育

　　小户型公寓是城东下半年开始推出的户型，之前在该板块较为稀缺，从已成交地块的用途来看，小户型公寓及单身公寓将成为城东板块的主力户型之一。而目前上市的小户型大部分来自万达紫金明珠以及凯祥花苑，属于不同档次定位的楼盘，但从目前短期的销售来看，城东市场吸呐能力有限，市场去化效果不好。

　　未来市场研判

　　城东板块今后仍是南京市的特色区域之一，因此在合理的城市规划引导下，住宅将向区域集中，以目前的月牙湖为标志的居住小区是目前配套成熟，档次较高的区域之一；以银城东苑为标志的周边居住区正处于快速发展阶段，市场的成熟正积极培育中，而市政、生活配套的建设步伐有目共睹而马群较偏区域是未来的生活集中区，该区域也将是今后城东主要的普通楼盘分布区，地块相对充足使得该区域更具发展潜力。城东板块具有开发中、高档楼盘皆具有的特征及优势，因此对于城东市场的快速成熟指日可待。

　　商品住宅供销对比

　　城东全年累计上市商品住宅46．2万平米，其中仅12月份就上市21．23万平米，占全年上市的45．95％。全年该板块商品住宅销售总面积38．28万平米，累计供销比为1．2，但累计供销比高于1．2并不能说明城东板块供过于求的市场特点。进一步分析可知，除去12月份上市量较为集中的影响，城东板块前11个月供不应求仍是其主要的运行特征。

　　城东板块商品住宅的上市除在12月份出现大体量之外，在今年的3月份曾经出现另一峰值，单月上市8．14万平米，其余月份上市受个案推盘的影响较大。

　　2005年自3月份开始城东累计供销比继续下降，供应量明显不足，累计供销比低于0．9。但12月，该板块开发企业的集中上市使得这一供应紧缺局面有所缓解，但累计供销比仍为1。12月份大体量商品住宅入市可以很好的缓解近期市场失衡的矛盾，也给准备在城东置业的购房者更多的选择空间。

　　商品住宅价格分析

　　■总体分析城东板块2005年商品住宅成交均价为5881元／平米。由于该板块在售楼盘有限，成交单价受个案影响较大，近一年的价格走势波动较大，但总体来看，城东价格在近一年涨幅趋势明显受到抑制，单月一直徘徊在5600－6100元／平米上下，新政后曾一度跌至5499元／平米的低谷。

　　江北房地产市场综述

　　市场运行特点

　　■全年土地市场相对放大体量，六合区土地开发进程加快

　　江北板块2005年土地市场一直较为活跃，全年土地推出速度除第三季度有所放缓之外，其余三季度均有大量土地推出。从上市土地的推出区域来看，六合区土地市场异常活跃，土地用途以住宅用地为主，这无疑加快了六合土地的开发进程，给六合房地产市场注入活力。但从近两年土地供应量增加带来的弊端大于利好，六合住宅市场的消化以当地居民为主，去化能力有限，而大体量的商品住宅上市会给土地开发带来较大的资金压力。

　　■浦口开发力度加大，部分偏远地区纳入土地开发进程

　　目前浦口区聚集了较多的在建楼盘，商品住宅市场去化存在一定压力，尤其临江区域优越的地段，市场相对江北其他区域较为饱和。从土地供应及新盘的分布来看，相对稍偏地区如桥林镇等开发力度也在加大。并且该区域近期上市的新盘总体上拉低了浦口区商品住宅的成交均价，使得浦口出现单月成交均价低于六合的情况。

　　■大盘数量增多加之上市较为集中，产品同质化及竞争日趋激烈

　　近一年江北商品住宅累计供销比累计在1．3左右，供求关系状况还算平稳。但这种状况将会逐渐被江北潜在的巨大待上市体量的入市而改变。去年全年，江北另一显著的市场特征就是几个超大盘逐步上市，并且上市体量较为集中，加上部分超级大盘还有较多的在建但未公开销售的体量，以及现已成交但未变成楼盘的土地，还有江北板块即将推出的土地，这些无形的潜在力量无疑给开发企业更多的销售压力。此外，江北产品面临同质化问题严重，面临涨不上去的房价，以及交通瓶颈，产品在档次上没有较大差异，这同样也激化楼盘之间的竞争。

　　未来市场研判

　　大桥收费站外迁使得大桥成为南京“内桥”，一定程度上减小了江北居住者到主城区的时间及资金成本，无疑对江北房地产来说是一重大利好，这将加速江北存量住宅的消化，缓解销售压力。但同时开发企业仍不能盲目乐观，在江北板块暂时无更大的市政利好的出台下，市场去化速度仍不会有质的改变

　　商品房供应与销售

　　去年是江北板块房地产市场快速发展的一年，期间经历了部分大盘上市使得该板块目前商品住宅的销售压力较大。从我机构的统计来看，当年江北板块共上市商品房258．51万平米，其中商品住宅推盘210．35万平米，占商品房总量的81．37％，另外将近20％的上市体量大部分为商业用房以及少量的写字楼物业。

　　江北板块商品住宅上市量83％分布于浦口片区，而六合上市的77．86万平米的商品房中，住宅的上市量仅占45．53％，不到一半。分析原因可知，六合区商品住宅客户群体主要面向本地居民，市场消化能力有限，而依附于南京城区发展特殊市场则具有加大潜力。

　　2005年江北板块商品住宅在上市量同比上升34．28％的情况下，拉动了商品住宅的销售量的提升。全年销售总量为176．19万平米，其中77．64％由浦口片区售出。上市量的增大一定程度上会提升市场消化，但产品的同质化及竞争的白炙化也是江北目前面临的主要问题所在，但因目前江北住宅客户群仍以本地居民为主，部分主城区购房者以投资为动机的占居多数，市场消化能力有限。

　　因此开发企业为争抢市场份额采取各种营销手段，其中“价格取胜”是大多楼盘的共识，使得江北房价止步不前。但从各楼盘的销售进度仍可以看出，在目前价格差别不大的情况下，购房者更加注重楼盘的品质及产品附加值，这是购房者心里日趋成熟的表现。因此开发企业今后更应当注重品牌的打造，提升楼盘竞争力。

　　商品住宅供销对比

　　2005年江北板块单月上市体量一直波动起伏，除个别月份，单月上市体量一直较高，超过10万平米。尤其12月份，上市量高达49．48万平米，创下一年来单月上市的高峰值。分析原因可知，由于新政的影响使得今年南京全市传统的秋季旺季回暖较晚，江北板块“金九银十”不及11月份的销售情况，部分购房者由于新政后对楼市的预期搁浅的置业计划在年底市政利好的影响下得到有效释放，因此冬季淡季的来临并没有“冰冻”市场。同时新政后开发企业的推盘速度被抑制，而江北目前市场存有巨大的潜在上市体量，出于对2006年即将暖市的预期，上市量在12月达到“井喷”。

　　而从销售走势也可以看出，第三季度江北市场一度较为低靡，9、10月份旺季市场情况与2、3月份市场相近。但12月份市场较为活跃，市场去化速度回归正常水平。图各月上市、销售量走势

　　去年下半年江北板块的累计供销比曾一度稳定在1．31－1．32，销售压力相比年初有所缓解。但这仅仅是表面现象。部分超级大盘还有较多的在建但未拿到销售许可证的超大体量，以及现已成交但未变成楼盘的土地，还有江北板块即将推出的土地。这无形中给江北开发企业更大的压力来以最快的速度抢占市场。但目前如果江北暂时仍无更大的市政利好，短期内价格及品质仍是楼盘的主力竞争手段。

　　仙林商品住宅供销对比

　　2005年，仙林的供应市场有了新的突破，4月和5月集中向市场放量，新政和淡季阴影淡化后，几家楼盘又向市场持续放量，争取在年底有好的销售业绩；4月和5月的普通住宅入市，让积累已久的客户在6月得以爆发，但在淡季、新政及客户来源的多重作用下，销售量有着明显下降的走势，“金九银十”的销售旺季并没有迎来较好表现，但后两月略有抬头现象。图仙林商品住宅上市、销售量走势

　　仙林板块因人文与环境而备受市场追捧，但前期单一而少量的别墅物业限制了了部分置业者的进入，使得3月前的市场处于严重供不应求的状态；4月几家普通住宅楼盘的相继上市，为后期销售市场做了较好的铺垫，让积累已久的客户在5月、6月得到有效释放；但经历短时间的热销之后，在新政、客源及交通、配套设施不足等因素的影响下，随着供应量的逐渐加大，供大于求的现象逐渐明显，销售压力也将进一步加强，截至12月底，仙林板块的累计供销比为1．56，进入买房市场。