两大关键变化凸显规划思路变迁　严控大型零售网点建设

　　解读

　　东莞商业网点规划制定先后出现了四个版本，它们分别是2004年10月的初稿、2005年3月的送审稿、2005年5月的送批稿、2005年12月的最终稿。

　　在这里我们选取后3个版本。从这3个不同版本中，我们可以完整地追溯从规划整体

　　整体思路的演变

　　主副商业中心的由来

　　版本一:2005年3月的送审稿

　　规划了莞城、东城和万江3个市域商业中心；南城(近期)和松山湖(远期)两个市域商务中心；石龙、虎门、常平、厚街、长安、樟木头、塘厦7个区域性商业中心。

　　版本二:2005年5月的送批稿

　　建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，发展松山湖、虎门、常平、石龙、厚街、樟木头、长安、塘厦8个商业副中心。

　　版本三:2005年12月的最终稿

　　与“版本二”一样。

　　话外音去年4月份的专家评审会议后，原来市域商业/商务中心、区域性商业中心的提法被取消，替代的是主、副商业中心。这种改变一直延续到最后的正式文件。

　　参与规划撰写的中商流通生产力促进中心的张玲华博士说，以前是按照市级、区级和社区的行政单位来划分。假如将来要在东城和南城之间上一个大型零售项目，这样不好协调。换成现在的主副中心，南城和东城都是主中心，便于灵活调控，避免不同行政区划之间的扯皮。

　　此外，参与评审的东莞理工学院经济系主任杨继学副教授说，东莞的商业比较分散，按照当时的第一次规划，那样搞比较符合东莞的实际。而规划应该有相应的指导和调节作用。以东莞城区的南城、东城、莞城、万江作为市级商业中心，来带动其他商业中心的发展，这实际上也是整合资源。

　　局部上的演变

　　演变一没有再提迁移“女人街”

　　版本一:2005年3月的送审稿

　　“迈豪街商业街”和“市桥河商业街”应从消除安全隐患方面予以调整或迁移。

　　版本二:2005年5月的送批稿

　　与“版本一”一致。

　　版本三:2005年12月的最终稿

　　调整“迈豪街”和“市桥河商业街”等商业街道店铺布局，引导小型商业网点创新经营模式，完善街道配套设施，营造安全、舒适的购物环境，提升经营档次。

　　话外音莞城区的“迈豪街”是东莞著名的“女人街”，主要面向中低消费群体，是东莞一条著名的小商业街。“女人街”与“市桥河商业街”平行，二者街道的宽度都容不下3辆摩托车并排放置。张玲华博士说，在规划撰写的调研初期阶段，她就表示对该商业街的消防隐患担忧。

　　记者看到，规划的“版本一”和“版本二”都明确表示了“调整或迁移”，但是到最终文件却没有再提迁移字样。那么，“女人街”是不是将最终得到保留？

　　昨日，记者致电莞城区相关部门，其表示尚未接到有关迁移两条街的通知。

　　演变二南城区的不同定位

　　版本一:2005年3月的送审稿

　　南城区被作为市域商务中心，核心功能区约3.5平方公里，展现东莞新型政企形象和现代商业、产业风貌的窗口。

　　版本二:2005年5月的送批稿

　　把南城区从“市域商务中心”并入到“城市商业主中心”，“版本一”中3.5平方公里的核心功能区得到保留，重点体现商务功能。

　　版本三:2005年12月的最终稿

　　“3.5平方公里的核心功能区”的说法不再出现。

　　话外音从“版本二”开始，整个规划当中再也没有出现“商务中心”的提法。而南城区也由“市域商务中心”变为“城市商业主中心”，与莞城、东城和万江一起承担商业主中心的辐射作用，在这当中，其商务功能特色仍将会得到重点体现。

　　曾经有人认为“版本一”以商务功能的特色，突出了南城区的发展。随后，也有观点认为“版本二”将南城区并入到城市商业主中心，没有再刻意突出其特色。

　　据了解，此次规划中，南城的商业网点主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、富民商业街等地。以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展现东莞新型政企形象和现代商业、产业风貌的窗口。而以前“3.5平方公里核心功能区”的说法这次不再延用。

　　演变三管理措施更细化

　　版本一:2005年3月的送审稿

　　改建、扩建、新设立3000平方米以上的大型商业网点，需进行调查论证。

　　版本二:2005年5月的送批稿

　　除举行听证保留外，还增加了“适度控制新建大型零售商业网点，鼓励零售网点集约化、集团化、连锁经营；鼓励大型零售网点错位经营与结构调整”。版本三:2005年12月的最终稿

　　严格控制营业面积10000平方米及以上大型零售网点的设置，纳入“一主八副”的商业主、副中心，可根据商业发展的实际需要适当放宽。营业面积3000平方米及以上大型零售网点的建设与改造也根据镇区实际商业存量和总量规模适度控制发展，对大型购物中心应视其经营状态进行数量和结构调控。

　　话外音比较3个版本，规划的管理措施是一次比一次具体、细致。

　　“东莞作为一个地级城市，没有立法权，所以就更要加强细化规划内容，增加执行力度，这当中是需要时间的。”张玲华博士说，“规划说明书规定了每个镇区具体的调控指标，尽量做到量化，这在全国都是没有的”。

　　张玲华博士同时还表示，我们制定规划的基本原则就是盘活存量，是想方设法把现有的资源利用起来。但是接下来如果有大的零售网点进来，难度将会增大，会面临着严格的审批程序。此外，连锁经营统一配送，组织化程度很高，接下来在东莞会有很大的发展空间。

　　专题撰文

　　本报记者廖奕文王慧