物管喊“亏本” 业主请人审账

　　数据显示，七成物业管理公司每个月对业主公布的财务报告上都会宣称自己是亏损的，但业主心里都怀疑这些报告的真实性。

　　为了摸清物管公司财务的真实状况，深圳一个住宅小区的业委会煞有介事地聘请了一批专业人士，对小区的物业管理公司进行严格的审计。正当业主期盼着依仗对己有利的审计结果要求降低物管费的时候，结果却出人意料：物管亏损达680万元，于是物管反而提出管

　　同时，记者了解到，广州市目前有1200多家在工商部门注册的物业管理公司，其中仅有900多家是有资质的。有关部门今年将重点对其余300多家物管“黑户”进行清理整顿。策划/窦丰昌 文/记者邱敏

　　审计发现物管真亏了 可业主不信

　　据介绍，广州七成物业管理公司在每月对业主公布的财务报告上宣称自己是亏损的，但业主心里都在怀疑这些报告的真实性———一边宣称自己亏损，一边经营得不亦乐乎，谁信呢？

　　起初，花两万元请专人审计

　　深圳有个桃源居小区，小区业主也同样对自己的“管家”不信任。吴月家则是这个小区新近上任的业委会副主任。此前，他刚从黑龙江省一个卫生局局长的岗位上退居二线。他介绍，桃源居这个名不见经传的业委会在两个月前做了成立后的第一件大事：对小区的物业管理公司进行审计。

　　吴月家是在2005年11月以21800多张票当选桃源居业委会委员的，业委会包括吴月家共有8个委员。业委会成立后第一件事就是搞审计。吴月家告诉记者说：“业主们对物业管理费的使用、供电配套等设施的权属等问题一直有疑问，甚至因此发生了过激行为，所以有必要对这些问题搞清楚。”

　　这个业委会可能是国内第一个聘请专职律师和会计事务所对管理处、物管公司及发展商进行专项审计的。吴月家告诉记者，仅是支付会计师事务所和律师的费用就花了大约2万元。

　　结果，没料到物管真亏了

　　整个审计过程中，正风利富会计师事务所的十几个会计师加班加点工作了8天，审计内容包括9大项20多个小项目。其中2004年及2005年前9月的物管费收支盈亏情况、本体基金使用情况、广告费收入情况、额外公建项目有无摊入业主房价等均为业主们最关心的敏感问题，而架空层和车位有无计入容积率等问题也全面涵盖了。

　　吴月家介绍说：“审计确实审出了一些问题，例如物业管理公司对本体基金的管理使用上存在违规。按照规定每平方米收取的0.25元的本体基金应当专户储存，计息滚动，由业主委员会审批使用。但管理公司一直混存混用。”

　　但对于物业管理公司财务状况的最终审计结果却大大出乎许多业主的预料：至2005年9月30日，世外桃源物业管理（深圳）有限公司资产总额830.74万元，其中下属企业桃源居管理处资产总额108.34万元；负债总额1207.43万元，其中下属企业桃源居管理处负债总额788.64万元。审计报告指出，导致目前桃源居物业管理营运压力日增、亏损营运的重要原因之一是收费偏低。

　　但是，账面亏就真亏了？

　　审计结果一出来，解决方案也随之出台。吴月家说，调整物业管理费的方案是小高层从目前的0.8元上调到1.2元，高层则计划由目前的1.8元上调至2.2元。

　　在桃源居业主论坛上，有个别愤怒的业主公然打出了“桃源居业委会出叛徒了”的旗号。认为“业委会完全被开发商利用了，搞什么骗人的审计；审来审去，其实是审自己；一上台不是为业主谋利益，而是要业主掏腰包；管理质量这么差，他管理亏本，叫别的来管，保证不会这样，业委会为何不将其炒掉而还要为其加费？真是业主的大叛徒！”有的业主认为：“如果一个小区只需要6个保安，物业公司偏偏安排了10个保安，2个清洁员就能完成的事情，偏偏安排了6个，亏损要强加于业主，说得过去吗？”

　　审计虽然结束了，但事件仍在不断发展，物业管理公司和业主的矛盾仍在继续。

　　物管盈亏要看小区新旧大小

　　在法律地位上物业管理公司是业主聘请的一个“大管家”，但这个“大管家”究竟赚了多少钱，对于出钱的“主人”来说却是一笔糊涂账。据调查发现，目前一些经营年代较久的小楼盘的物管公司确实亏了。

　　小区又小又旧物管易亏本

　　从2005年开始，物管公司退出小区成为一个新的热点问题。位于员村的某楼盘一年之内就有两个物管退出小区。

　　该楼盘在1998年开发，总共有60户业主，总共面积约5000平方米。在2004年之前，该楼盘的管理费为0.5元/平方米。据物管何经理介绍，由于管理费低、收缴率又低，再加上楼龄有8年，物业维修方面的压力越来越大，物管公司每个月要亏本1000元。物管曾提出管理费提价，但遭拒绝，最后退出该小区。

　　广州市物业管理协会副会长李健辉认为，目前在一些小楼盘，特别是相对交付使用年限比较长的楼盘，物管的经营压力确实不小。近一两年来，不少物管退出也是一种市场的行为。

　　新盘大盘物管利润率超20%

　　据记者调查，目前一些中大型小区的物管公司确实保持在一个比较可观的利润率上。最近北京中和家园小区张贴了物业管理公司一年来的账务审计报告。账面显示，北京鼎泰物业管理有限公司中和家园管理处账面营业近一年的收入139万余元，营业成本为105万余元，管理费用15万余元，加上其他收入，利润23万余元。而据透露，老物管理，每年整个的账面收入不到200万元，但拿走纯利润至少50万元，利润率在20%以上。

　　广州市物业管理协会副会长李健辉介绍，“物业管理公司的支收情况应当定期进行公布。而事实上目前总共8000多个引入物业管理的小区中，仅有580多个成立了业主委员会，大部分楼盘的管理处账目是从来没有向业主公示过的。

　　年内将清理300多家黑物管

　　“在法律地位上物业管理公司就是业主聘请的一个大管家。他们就是一个管家，要为主人服务，但他们却自认为是管理者，要当主人。”北京汉卓律师事务所律师毕文强的话说出了众多业主的心声。

　　请来“管家”锁业主的门

　　记者调查发现，业主对物管公司的最主要的意见是推卸责任、管理不到位。比如，广州某苑西区的住户对记者反映说，他们小区内有一露天篮球场，在暑假期间，有一些外边的学生偶尔进小区内打球，这儿的物业管理处就以人多难以管理为由，竟然强行拆除了篮板上的篮筐。

　　另有一赤岗的小区，小区的东门外有超市、菜场、医院等业主们经常用到的设施，但是管理处规定到了晚上8时以后就锁门，业主无权进出。

　　都说业主请物管是来服务自己的，还是“管”业主的？龙津西路一个楼盘的业主更是投诉：某些不讲道德的住户把生活垃圾丢在楼梯、走廊两个星期了，都无人处理拿走，向物管和清洁工反映，回复却是：“住户不自觉，不可能每次都帮他们拿走”为由，任由那些垃圾放置在楼梯、走廊发霉发臭！

　　物管“黑户”年内被清理

　　在这种情况下，许多业主都觉得付了管理费又没有得到服务，干脆就不交管理费，这样使管理费的拖欠率上升，又进一步使管理处的服务质量下降，造成了恶性循环。

　　据广州市物业管理协会有关负责人介绍，目前物业管理公司行业的清理整顿也将开始。据介绍，广州市目前有1200多家在工商部门注册的物业管理公司，但其中只有900多家是有物业管理资质的，这就意味着有300多家目前活跃在广州物管市场上的公司是“黑户”，他透露在今年将重点对这些“黑户”进行清理整顿。