物业维修基金究竟谁交打了四场官司仍不知道

　　新闻提示

　　物业维修基金究竟该由谁出？这是个问题。1998年施行的《广东省物业管理条例》和1999年建设部出台的《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》规定不一，导致相当多的开发商与业主就商品房由谁该缴纳维修基金问题上发生矛盾。2003年东山区东悦居业主李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，首次把开发商广州市东华实业股份有限公

　　但是由于国家部委规章与地方立法“打架”，业主和开发商先后四上法院，前前后后历经三年，今年初广州中院终审裁定驳回业主李女士的起诉，认为此类纠纷“应由行政主管部门前置处理为宜”。案件虽已尘埃落定，但究竟应该由谁来缴纳这笔物业维修基金仍悬而未决。

　　业主告开发商没掏维修基金

　　据原告李女士介绍，她所居住的小区东悦居的开发商———广州东华实业股份有限公司于1998年10月1日后取得楼宇商品房销售许可证，她于1999年8月8日与开发商签订合同，用70多万元购买东悦居一套90多平方米的房子。合同中没有约定该单元的维修基金由谁交纳。

　　2003年8月28日，东悦居小区业委会成立。就专项维修基金该由谁交纳问题，作为业主委员会成员的李女士与东华公司出现争议。李女士认为按《广东省物业管理条例》32条的规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。但小区业委会一直没有收到上述基金，该基金总金额高达190万元，她要求东华公司交纳这笔专项维修基金。

　　东华公司认为，根据国家建设部1999年1月1日出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％~3％的比例向销售房单位缴交维修基金。”所以应当由业主来交纳专项维修基金。

　　四场官司得出四个结论

　　2003年9月19日，李女士以个人名义将东华公司告上法庭，要求法院判令东华公司将按物业总房款的2%计付的专项维修基金，即9400元，按规定存入维修基金专用账户。

　　东山区法院受理后，认为涉案物业所在小区的业委会已成立，李女士以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，诉讼主体资格不符合法律规定，遂驳回原告的起诉。

　　李女士不服，向广州中院提出上诉，二审裁定认为李女士与东华公司之间具有商品房屋买卖关系，小区业主就物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《民诉法》之规定，故裁定“撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理”。

　　2005年初，东山区法院重审此案，同年1月28日一审判决。依据广州市国土房管局《关于贯彻国家＜物业管理条例＞有关问题的通知》，认定应由建设单位即开发商交纳首期专项维修基金，故判令东华公司将涉案物业专项维修基金3724元，按规定存入专项维修基金专用账户。

　　东华公司不服提起上诉。2005年4月，二审在广州中院开庭。

　　终审：由行政部门先行处理

　　省人大制定的《广东省物业管理条例》作为地方性法规，与建设部制定的部门规章对同一问题的规定却截然相反，“打起了架”。广州中院日前终审裁定：双方签订的《商品房预售合同》未就维修基金事项通过平等协商设立权利义务关系，且现行法律法规对上述民事权利义务关系的调整尚无具体规定，“此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”。此外，《广东省物业管理条例》和国务院颁布的《物业管理条例》均就物业管理维修基金的收取、使用和管理等事项赋予了行政主管部门先行处理的职责，“应由行政主管部门前置处理为宜，原审以民事案件受理并作出实体判决不当”，故裁定撤销原审判决，驳回了李女士的起诉。

　　业界反应

　　法院并没有说物业基金谁交

　　对此终审裁定，东华公司代理律师李瑾认为，地方性法规与部门规章存在冲突，在相关解释出台之前，法院驳回业主诉讼请求是适当的。而李女士的代理律师周玉忠则表示不解，“第一次上诉时，广州中院认为李女士可以就其与东华之间产生的物业维修基金纠纷向法院提起诉讼，并裁定撤销东山区法院的裁定，由东山区法院重新审理案件。现在广州中院裁定维修基金案不属民事诉讼范围，这不是自相矛盾吗？”

　　其实，这一裁定并没有对“专项维修资金究竟该由谁缴纳”作出实体认定。就此终审裁定，记者昨天咨询多位在地产界从事法律工作的人士，他们也提出质疑：短短一年时间内同一家法院对同一案件竟作出截然相反的裁决，不尽合理，而且对于必须经行政部门前置处理的案件需要由法律作出明确规定，“对于物业维修基金，法律并没有如此规定。”