维修基金官司打了两年回到起点

　　维修基金官司打了两年回到起点

　　终审驳回东悦居业主起诉，裁定应先通过行政程序进行处理

　　本报讯(南方都市报记者/肖小冰实习生/王向阳)备受关注的购房业主状告开发商缴交维修基金一案，在前后历经两年多时间、4次审理之后于本月12日有了终审结果:广州市中

　　第一次审理驳回原告起诉

　　1999年12月，李女士购买东华公司开发的一套商品房，但双方未在合同中约定由谁交纳维修基金。后李女士将东华公司告上法庭，要求东华公司按规定将该房的专项维修基金9400元存入专用账户。东山区法院受理后认为在小区业委会已经成立的情况下，原告以个人名义起诉不符合法律规定，裁定驳回起诉。

　　第二次审理撤销原审裁定

　　李女士提起上诉，广州市中院认为，李女士与东华公司之间具有房屋买卖关系，李女士成为东悦居业主后，就其与东华公司之间产生的物业管理维修基金纠纷符合人民法院受案条件，裁定撤销原审裁定，由东山区法院进行审理。

　　第三次审理判决业主胜诉

　　在东山区法院的重审中，本案争议的焦点在于由谁交纳首期专项维修基金。李女士认为应当按照《广东省物业管理条例》第32条的规定由建设单位交纳，东华公司则认为应当按照建设部《住宅共用单位设施设备维修基金管理办法》第5条的规定由业主交纳。东山区法院参照广州市国土房管局于2003年9月5日以穗国房字(2003)592号发出的关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的文件的有关规定，涉案房屋东华公司开发的东悦居商品房预售许可证核发于1999年3月24日，李女士与东华公司的合同签订于1999年12月9日，按该文件规定应由建设单位即被告交纳。但交纳标准并非李女士所起诉的按物业总售价标准的2％为标准，而是按售楼总面积每平方米40元计，东华公司只需交纳3724元存入维修基金专用账户。

　　第四次审理驳回原告起诉

　　东山区法院判决后东华公司提起上诉，广州市中院审理认为双方未在合同中对于维修基金的缴纳事项作出明确约定，未就维修基金事项设定权利义务关系，现行法律法规对此还无具体规定，此类纠纷暂不具备作为民事案件受理的条件，且根据《物业管理条例》等相关规定，赋予了行政主管部门对维修基金的管理事项先行处理的职责，此案应先由行政主管部门前置处理为宜，因此裁定撤销东山区法院判决，驳回李女士的起诉。

　　律师点评

　　终审判决或无指导意义

　　针对此判决，广东中诚律师事务所律师指出，市中院的裁定并未对案件的实体争议作出认定，维修基金到底由谁来交还是没有明确，因此本案的裁定对类似情况案件的指导性意义不大，对行业的影响也不大。而当务之急是建设部和财产部应当根据2003年9月1日实施的《国务院物业管理条例》第54条的规定落实有关维修基金的操作细则，尽快对物业维修基金的收取、使用等事项作出可操作性的规定，以填补这方面的空白。