业主上楼要交“买路钱”

　　业主上楼要交“买路钱”

　　丽华大厦西塔拍卖后公用面积产权不清爆离奇纠纷，一楼业主要收1元／平方米·月大堂使用费

　　“我们买了楼上的物业，物业管理公司却要我们交纳大堂租用费，否则我们就不能

　　为何一楼大堂成了私人物业？大楼的公共通道究竟如何划分？双方目前的纠纷该如何解决？记者接到报料后迅速对此事展开调查。

　　“要求我们按套内面积分担大堂月租费，按1元／平方米·月的标准，我两套390多平方米的物业每个月要交纳将近800块钱的‘大堂租用费’。”

　　——业主陈加(化名)

　　业主陈加(化名)近日为“上楼”问题头痛不已。2005年5月，他通过拍卖买到了位于东华西路丽华大厦西塔写字楼16层和19层的物业，办理完一系列手续，于12月27日拿到了这两层楼的产权。然而，就在陈加准备入驻装修时，却遭遇要交纳“买路钱”的尴尬。

　　业主过大堂要交月租

　　“物业管理公司称一楼是陈姓业主的私人物业，要求我们按套内面积分担大堂月租费，按1元／平方米·月的标准交纳‘大堂使用费’。”陈加觉得所谓的“大堂使用费”很离谱，买了楼上的物业，哪有不从大堂过之理？为此，他拒绝签协议。

　　去年12月底，陈加请来了10多名装修工人，准备进场装修，但在上楼时却遭到了物业管理公司的阻碍，“对方报了警，我们也报了警，第二天对方还是不让工人进场装修。”

　　据陈加称，第二天物业公司不仅不让工人从大堂经过，还将地下室的电梯也锁了起来，“工人只得一路爬楼梯到19层，现在楼上堆满了砖块垃圾，不知道怎么运下来。”

　　记者从陈加处看到了当初物业管理公司要求其签订的《丽华大厦大堂租赁协议书》。《协议书》指出，首层业权人同意将其名下物业丽华大厦86号(即西塔)首层的部分面积50平方米，改造成丽华大厦公共大堂后，委托广州市集富物业管理有限公司(甲方)出租给乙方及其他业权人或承租人以便共同使用。租金根据公用面积的成本计算，以整个大厦产权面积进行分摊计算，每平方米产权面积分摊的使用费为1元／平方米·月。

　　陈加给记者算了笔账，按照对方的规定，以后自己两套390多平方米的物业每个月要交纳将近800块钱的“大堂租用费”，他觉得业主上楼交钱买路非常离谱，一直拒签协议，装修问题也一拖再拖，烦恼不已。

　　跟陈加一样，丽华大厦西塔9至22层的十多名业主都遭遇了“大堂租用费”风波。来自台湾的业主张君(化名)自嘲道：我通过合法途径买来的房子，却只能从地上飞上去！为什么我通过大堂上楼还要交“过路费”？

　　变更业主埋下“隐患”

　　为何楼上主业经过一楼大堂需要交纳月租？

　　丽华大厦西塔物业管理公司负责人李先生在接受记者采访时称，该大厦1至6层为陈某的私人产业，他花钱装修后愿意提供出来给其他业主有偿使用，如果其他业主不愿签协议，大堂也并非该大厦的唯一通道，业主可以通过楼梯或负一层电梯上楼。李先生表示，现在负一层的电梯已经开锁供楼上业主使用。

　　为何一楼大堂成了私人物业？原来，建成于1998年的丽华大厦西塔本属于一个业主所有，当时并不存在公用面积之说。然而，当时丽华大厦西塔的业主由于拖欠多方贷款无力偿还，丽华大厦西塔于2004年6月份起由不同的拍卖行卖出，1至6楼由香港商人陈某购得，9至22楼分别由10多名业主通过拍卖买到。

　　大业主陈某率先购得1至6楼后，自己垫资投钱对闲置多年的大厦进行设备更换、调试，并委托集富公司进行物业管理，而他也对一楼大堂进行了重新装修，将大厦的入口调整为向南，装修后的大堂开始向其他业主收取月租费。

　　然而，9至22层的业主们对大堂租用费表示不满，不少业主表达了他们的顾虑，“他今天收1块钱一平方米，以后收七块八块怎么办？”业主李某认为，作为一幢大厦，需要有一个公共大堂，“我们提出可以大家花钱把大堂买下来，但对方却不愿与我们谈判。”

　　大堂租用费之争加上部分业主认为物管公司征收的“前期启动费”不够透明，7元／平方米·月的物管费偏高三大问题，9至22层业主开始集体商讨如何对抗“不平等条约”。

　　四小时谈判各有各理

　　前日下午，丽华大厦西塔9至22层业主代表及1至6楼业主的代理人、集富物业管理公司代表在越秀区人民调解委员会的安排下就上述三大问题对话，广州市国土资源和房屋管理局产权地籍处有关负责人出席调解会。

　　调解会上，大堂租用费的收取问题成了双方讨论的最核心话题。业主张强(化名)认为，由于历史原因，造成了目前丽华大厦西塔产权不清的问题，“我不知道目前我买的这394.42平方米面积包括了哪些公共面积，是不是已经包括了大堂和地下室的分担面积。”张强认为，公共大堂应当是业主所有，每幢楼都应该有公共通道、消防通道和电梯通道，目前丽华大厦西塔没有明确划分，“首层大堂哪些是分摊面积？这涉及到大堂的使用权问题，产权证上并未明确此内容。”

　　因此，有业主对大厦首层大堂布局更改的合法性提出了质疑，“规划局最初审批的出入口在东华西外街，现在陈某将出入口改到了向南位置，这是否经过审批，我们不得而知。”

　　但1至6层业主陈某的代理人则认为，现在大堂并非公共通道，是陈某拍卖所得的私有物业，拥有广州房管局颁发的房地产证。他认为，大堂并非唯一的公共通道，如果其他业主不愿交纳月租费，则可以通过楼梯或负一层的电梯上楼，这并不影响业主的通行权。

　　他向调解人员出示了当时更改大堂布局的审批材料，认为其目前的结构及外立面是经过报建的，是在其产权范围内改动的。

　　调解会上，双方各自坚持自己的立场，调解会从下午3时一直开到下午7时，持续了4个小时。

　　调解无果诉讼解决？

　　对于1至6层业主代理人所称，首层结构更改是经广州市规划局审核一事，记者采访了市规划局有关负责人。该负责人表示，需搞清楚当时结构变更是在产权分割之前，还是在产权分割之后，因此不能简单地以有规划局的审批就下结论，认为是否合规划要求，“业主需要将有关资料提供给我们，需要进一步了解清楚。”

　　由于前日双方调解没有结果，在变更测量前大堂仍按现状使用，这就意味着9至22层的业主想从大堂经过仍需交纳大堂月租费。对此，集富物业管理公司负责人李先生昨日在接受记者采访时称，他们只是按照业主的意思来执行。而对于业主陈某在调解会之后的态度，李先生表示要由其代理人转述，他让记者留下电话以便陈某代理人联系，但截至发稿时，记者仍未收到对方电话。

　　而9至22层业主方面，由于担心对方在变更测量事宜上不够合作，已有业主表示要通过诉讼方式解决此次纠纷。

　　背景

　　丽华大厦西塔建成于1998年，原属于一个业主所有，由于其拖欠多方贷款无力偿还，丽华大厦西塔2004年6月起拍卖，1至6楼由香港商人陈某购得，9至22楼分别拍卖给了其他10多名业主。

　　大业主陈某对一楼大堂重新装修后，要求其他业主按套内面积交1元／平方米·月的“大堂使用费”，引发众业主不满。

　　【房管局】

　　产权变更需重定公用面积

　　对于双方关于大堂使用权及公共通道缺失带来的纠纷，出席调解会的广州市国土资源和房屋管理局有关负责人进行了解释。

　　该局交易登记中心有关人士表示，当时丽华大厦西塔核发房产证时，1至3层核定面积和用途是按上一手房产证转来的，当时是一个业主，不存在公用面积划分问题。该人士指出，一个业主变为不同业主，公有部分是按上一手资料办理的，如业主从拍卖行买来的，按房产证公示内容买的不一定知道哪些是公用面积，如果要扣除公用面积，要由买受人承担。

　　而该局产权地籍处有关人士也同时指出，就产权方面看，目前双方出现问题由历史原因造成，拍卖出现了多个产权人，引起了权属的转移，国家对此部分纠纷是有规定的。据悉，房屋现状或权属变更后，需要做变更测量，“丽华大厦西塔首层2005年经规划局批准改变了功能，应由业主提出进行变更登记，进行变更测量，重新确定公用面积。”该人士指出，变更登记是业主的义务。如果因此发生纠纷，双方可协商解决，如果协商不成，可通过法律仲裁，或向法院起诉。

　　本版采写：本报记者严艳

　　图：

　　大堂业主要求楼上业主签署这份月租合约才能经过大堂上楼。本报记者方谦华实习生陈楚洁摄

　　我飞！我飞！

　　此路我已买，

　　此门是我开！

　　要想从这过，

　　先交买路钱！

　　不交？你去爬楼梯或钻地下室！

　　漫画／吴山