拍卖行引导流拍为了啥

　　撰文 记者林琳

　　上周，黄先生想到拍卖会上竞买天河北某楼盘一个起拍价为38万元的标的，之前到现场做了一番“现场勘查”，却遇见某中介的销售人员正在带客看该标的，中介行开价47万元，而客户正在考虑是否买下。这是怎么回事？有行内人士“揭秘”说，拍卖行和中介行，看起来似乎是竞争对手，但幕后有可能“演变”成紧密的“合作”关系了，他们联手在拍卖

　　误导买家让标的流拍

　　原来，拍卖场上存在这样的操作模式：委托方想通过拍卖程序把物业卖出，而标的的起拍价格可能与市场价格差距较大。如果按正规程序卖出，拍卖行只能赚取买卖双方5%的佣金。

　　于是有的拍卖行胃口大开：如果按市场价格成交，自己还可以赚得更多。于是便出现了拍卖行与中介行“默契合作”从中作梗的现象。拍卖行的人员带领“潜在竞投人”看房时，就可以通过一些信息误导买家，比如不经意地说某些物业存在问题；或者要不推脱，要不将公告登在不显眼的地方，标的的具体地址写得含糊不清，干脆不给潜在买家看房的机会。

　　拍卖行中介行暗中联手

　　这些做法都是为了阻碍标的的成功拍卖。一般来说，在拍卖场上无法顺利拍出去的话，委托方都愿意通过其他途径出手。因此，只要该标的按拍卖行“预料”的结果流拍，拍卖行就会说服委托方，将物业转手给自己推荐的中介市场上的客户。

　　拍卖行可以选择把物业“卖断”给中介，让中介直接接手，自己分一定的利润；也可以私下操作，找客、谈价、成交、分成。“有的中介行通过吃这种拍卖货来赚差价，”拍卖研究人员周峰称，“由于这两年楼价上涨得很快，中介行最多可以赚取12%的利润。”而拍卖行能赚到多少？“这就不清楚了，反正赚得比平时多了。”

　　“这种事情虽然不算普遍，但也不少，不少中介行都参与了这些操作。”有行内人士表示，按正常程序，先在拍卖行拍卖、再在中介行销售是可以接受的。不过运用误导手段，引导标的流拍，“简直就是中介行和拍卖行联手设了陷阱让买家们往下跳”。

　　天河区将拍热点标的点评

　　标的：燕都路32号某1楼商铺，65.42平方米，拍卖参考价29.885万元

　　点评：燕都路位于粤垦路主干道旁，有金燕花园、侨燕大厦等楼盘，居住氛围浓厚。由于不是面向主干道，目前该路段上的商铺多数为内街商铺，售价与粤垦路等主干道上的商铺有差距。据了解，目前粤垦路的临街商铺售价在1万元~2万元/平方米之间，而30平方米左右的商铺行情最好，大概租金在3000元~4000元/月的水平。按本标的的参考价，应该有一定的投资空间。

　　标的：燕岭路390号燕东大厦某10楼房产，参考价23.2万元，建筑面积95平方米。

　　点评：目前，燕东大厦的居住氛围不是太浓，而部分业主比较倾向于放租。据合富置业粤垦分行负责人介绍，目前燕东大厦的二手售价大概在3000元/平方米以上，该标的的参考价具有一定的优势，根据目前该盘的二手租值水平大概在1600元/月，投资回报率在6%~7％左右。投资者在2600元~2700元/平方米的水平入市比较适宜。

　　粤垦路-燕岭板块综述:粤垦路和燕岭位于天河的北面，粤垦路、燕岭连接着广园东快速干线和广汕大道。由于从天河北到粤垦、燕岭等路只需要10分钟的车程，因此这两个路段都有不少天河工薪族在此租房或初次置业。粤垦路-燕岭这一板块内生活配套成熟。由于与天河北的楼价相比，很多楼盘都具有明显的价格优势，目前粤垦-燕岭段的物业已受到关注。同时，暨南大学华文学院、农工商管理学院等都有校区在粤垦路和燕岭路一带，带动了周边的二手物业成交。据合富置业市场人士介绍，目前该区市场租赁需求逐年上升，如燕岭板块众多楼盘的平均租金水平大概在25元~30元/平方米左右。

　　标的：沙太南路253号（阳光家园H座）某3楼房产，参考价21万元，建筑面积68.0363平方米

　　点评：阳光家园的单位基本上房产证都已经拿到手，而且内有大型花园小区，在该板块内颇具优势。该楼盘约有七八年楼龄，中介市场价在2900元~3300元/平方米。从该标的的情况来看，参考价在3088元/平方米的水平，只能算是和市场价基本吻合，投资的利润空间不大。

　　标的：水荫路水荫直街西六巷29号（福莱花园）某15楼房产，住宅，67.91平方米，参考价28万元。

　　点评：水荫路连接广州大道中和先烈路，是东山和天河区的交通枢纽路段，而旺中带静的居住环境颇受本地的老居民喜欢。据了解，由于该片区坐拥东山名校区，多数楼盘一放盘便马上成交。该板块目前二手市场呈现求大于供的态势，二手市场价大概在5300元/平方米的水平。如果该标的成交价在4800元/平方米左右，仍然比较适宜投资，而如果价格在5000元/平方米，则适宜自住买家入市。（整理：林琳点评：合富置业）