住房贷款:开启固定利率时代？

　　背景:持续加息压力

　　所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷

　　过去两年央行两次调高利率后，房贷利率上涨21％。持续升息的压力和预期，带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓，以及提前还贷数量的激增。央行数据显示，去年前三季度，个人住房贷款增加1869亿元，比2004年同期增幅下降1152亿元。

　　与此同时，住房贷款借款人提前还款，银行遭遇了新增房贷增速下降和提前还贷持续上升的“双重夹击”。

　　对银行而言，提前还贷在减少利息收入的同时，加大了经营成本和经营风险。正是看到利率制度所暴露出的风险在积聚，央行在《2004年中国房地产金融报告》中首次明确提出，提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，并允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　首个固定利率房贷面世

　　光大银行公布的该业务的实施细则显示，目前这种业务形式在国内仍处于试验阶段。

　　光大银行对固定利率房贷的申请者设定了三个要求:仅适用于10年以下(含)的个人一手住房贷款业务，不包括个人商业用房和二手住房贷款业务；贷款期限方面，仅限于5年期以下(含)，5～10年以下(含)两档贷款期限，最长不超过10年，且贷款到期日借款人不超过65周岁；而贷款对象目前仅限于在中国内地购买“一手房”(指房地产开发商或售房单位直接出售的住房)且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。

　　业内人士分析，目前10年以下中短期贷款并不是国内房贷市场的主流，因此，此次推出的固定利率住房贷款的总体规模不会很大。光大银行目前在国内个人房贷市场的市场份额并不高，此举有借助新产品竞争高质量房贷市场的目的。

　　另外，此次推出的固定房贷利率为:5年以下(含)为5.94％，5年以上至10年(含)为6.18％。在现在的浮动利率下，5年期房贷的优惠利率在5.5％左右，其余房贷的基准利率是6.12％。

　　有专家指出，如果固定利率与现行浮动利率的差额超过1％，选择浮动利率比较划算；如果低于1％，选择固定利率将会相对更合理。

　　固定利率房贷带来了什么

　　首先，给市场和消费者带来了选择。从过去的单一浮动利率房贷产品演变成浮动和固定利率产品并存，客观上为借款人提供了选择的自由，借款人可以根据自身的情况来确定选择哪一种贷款产品，并以此来确定自己的还贷方案。

　　其次，给银行带来了更多的活力。银行可以针对不同的细分市场来确定不同利率水准的房贷产品，从而促使银行的产品相对完备，营销手段相对充分，可以根据市场的适时变化来决定自身的营销重点。

　　再次，给银行带来了压力。固定利率房贷产品的推出，预示着各家银行将会推出利率不尽相同的房贷产品，而这需要银行对自身的定价能力、竞争水平有相当认知。否则，难免落入亦步亦趋或产品同质化的境地。

　　当然，随着房贷产品的日益多样化，可以想见，为借款人提供咨询服务的专业融资机构和融资顾问将会日益显得重要和必要，而这类服务机构对银行来说，也是非常重要的信息提供者，在一定程度上更是产品的营销渠道。

　　能否成为房贷主流

　　欧美国家主要推行以固定利率为主的住房贷款，据统计，在美国的购房者中，78％的人选择固定利率抵押贷款，以锁定未来利率变动带来的风险。同时，为了化解利率浮动给银行带来的风险，还出现了住房贷款证券化的现象。

　　但从我国目前情况看，固定利率房贷在近期成为主流并不现实。固定利率房贷考验的是银行的风险定价水平以及对资产负债进行重组的能力。在利率下跌过程中，大量借款人提前还款会给银行造成巨大压力，影响其对风险的判断和控制。因此固定利率房贷的推出，一定要有一个规避风险的对冲工具，但在国内，这样的风险对冲工具尚不存在。因此，除上海浦发、光大、建行三家提出了固定利率房贷的申请外，多家银行选择了观望。

　　一直以来，住房贷款实行浮动利率实际上是把利率风险转嫁给了借款人，固定利率房贷的推出，意味着利率风险将由银行和购房者共同承担。这将促使银行提高利率风险管理能力和定价水平，因此，从长远来说，这是个双赢的选择。④4□季明