b16政策“三剑”出鞘作用楼市明显

　　从2004年下半年到2005年初，上海房地产市场经历了前所未有的快速增长，特别是住宅房产价格一路上扬。2005年的政策强化了2004年的基调，即促进房地产市场健康发展，打击盲目开发和过度投机，全面调控房地产市场的供应与需求，采用包括土地、金融、财税等政策的“组合拳”模式，全面调节房地产市场的供需结构，着重于抑制房地产价格的过快上涨。

　　本报记者李宏涛

　　土地政策：严格控制土地批租

　　土地是房地产市场供应的源头，对土地市场进行监管是政府宏观调控的主要手段之一。2005年在延续2004年禁止经营性土地协议出让的基础上，政府进一步收紧土地的供应，严格控制经营性住宅用地的同时加大了对闲置土地的处理力度。另一方面，政府大力改善土地供应结构，提高了中低价位普通商品住房和配套商品房用地的供应比例，从2005年的土地出让公告情况来看，公告住宅土地几乎全部是配套商品房用地。

　　影响：从源头调整楼市结构由于土地价格上升引发的开发成本上升，及高房价带来的高额开发利润，使得楼市大部分的生产要素都集中在发展中高端商品房开发和买卖市场上，廉价的租房市场支持力不足，楼市结构过于单一，房价上涨过快，同时又反过来推动地价上涨，地价、房价互动上升引发行业过热。

　　政府对土地批租的控制，对已批租土地的整顿，有利于从源头调整房地产市场的产业结构，控制中高端房产的开发比例，加大中低价房和配套商品房的建设力度，最终实现楼市的理性、健康发展。

　　金融政策：提高个贷和企业融资门槛

　　金融是房地产的发动机，房地产开发的资金主要来源于金融市场。目前我国房地产市场的融资渠道比较单一，房地产开发资金主要来源于银行贷款。2005年政府的金融调控政策主要是从需求的角度对房地产市场进行调节，同时继续加强对房地产融资的监管力度。

　　2005年3月，中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。从7月21日起，我国开始实行新的汇率制度，当日人民币升值2%。9月，银监会对房地产信托发行门槛进行了严格规定，加强了信托投资公司房地产业务风险的控制，短期内收紧了房地产信托的业务空间。

　　影响：抑制市场需求加速行业整合首先，对普通购房者来说，加息意味着增加支出；其次，首付比例的提高对购房者来说无疑提高了房贷门槛。这一措施将有效遏制投机性需求，从而促使房价回归到相对正常的水平。

　　加速房地产行业的整合。在政府全面收紧房地产银行信贷以后，房地产信托成为一些面临资金压力房地产企业的救命稻草。然而银监会对房地产信托的严格要求，又进一步拉紧了它们的资金链。未来中小房地产开发企业将会面临更大的融资困境，这将加速房地产公司优胜劣汰的过程，有品牌、有实力的公司将会获得更大的发展空间。

　　加快房地产企业融资多元化。随着银行贷款的不断紧缩，过去以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临资金紧张的压力，迫切需要寻找新的融资渠道。在房地产信托门槛提高的情况下，房地产企业必须建立多元化的融资机制来化解和分散风险，解决企业的资金瓶颈问题。

　　财税政策：税收杠杆有力调控市场

　　2005年房地产宏观调控的一大特点就是政府积极采用财税政策来调控房地产市场的需求。政府通过个人所得税、营业税、土地增值税等多种税收杠杆调节房地产市场不同层次的需求，严厉打击投机需求，抑制投资需求，鼓励真实的自住需求。自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，征收全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，征收差额营业税；同时对别墅转让交易征收土地增值税。

　　影响：打击投机炒房引导合理消费增加短期炒作成本，打击投机炒作。投机者对房地产的炒卖是最近两年上海房地产价格飞涨的重要原因之一。此次政府税收政策的主要目标就是打击房地产投机性需求，抑制投资性需求。营业税的征收增加了炒房者的交易成本，加大了投资的风险，从而影响投资者对未来收益的预期。

　　鼓励普通住宅建设，合理引导住房消费。税收政策对高档住宅市场的投资和投机进行了“精确打击”，营业税规定对购买普通住房超过2年的免征营业税，土地增值税主要针对的是别墅类的高档物业，二手房交易个人所得税也将首先对高端投资型物业带来最直接的影响。因此，对普通老百姓的住房需求，此次税收政策调整的影响不大。

　　总而言之，2005年的政策在2004年调控的基础上，加大了力度，主要意图在于促进房地产市场健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道，同时兼顾社会公平，加大了对普通居民的住房保障力度。土地、金融和财税三大类政策出击地产市场，主导了2005年上海楼市的走势，对2006年甚至今后两三年都将产生持续影响。