住宅市场渐入平稳期

　　2005年的上海楼市，在经过了宏观调控的洗礼之后，已经在各方面呈现出回归理性的态势，2006年必将步入一个比较平稳的发展态势。

　　二手房市场日趋成熟

　　从交易量来看，2004年二手房交易面积达到2727万平方米，成交约30万套，日平均

　　另外，截止到去年11月份，三级市场的交易面积已经超过二级市场约200多万平米，而2004年这个数字仅为74万平米，显然，二手房市场正逐步以不断增长的态势体现出它的黄金价值。业内人士指出，这说明标志着上海二手房市场正在朝与国际接轨的方向发展，这也是上海房地产市场不断走向成熟的重要标志之一。

　　投机泡沫减少

　　2005年在购房群体方面的改变也非常明显，二手房市场自住客户已经占绝大比重。以信义房屋为例，2003-2004年成交客户境外比例基本为30%-35%，而2005年比例下降为20%左右。全市统计数据也显示2005年4月份购房客户当中上海以外的消费者比例为28%，11月份统计指标中外地人为14.5%，境外人士为3%-4%，中低价房的购买群体中80%以上是上海人。

　　而在经历了国家的宏观调控之后，存量市场抛盘量增加、挂牌及成交价格均出现回落、成交量萎缩等现象都明确显现了上海二手房市场存在的“滞胀”情况，而在这种“滞胀”的态势下，上海二手房买卖关系开始调整，卖方由于预期的改变，挂牌价格与议价幅度都出现了松动，买卖方关系发生调整。

　　另一方面，整个租赁市场由于供需同步增加、成交量上升，租金相对平稳，而中低价房全年租金则几乎无所波动。

　　来年次新房唱主角

　　业内人士预计，在2006年，由于一手房开发的惯性作用，供给量将仍然庞大，在目前供需双向调节的政策风向下，房产交易价格预计将呈现总体平稳、个案有降的特点。但由于2005年全年的市场呈现前高后低的“翘头”态势，预计2006年上半年统计数字同比将呈现大幅下降的态势。

　　从整个上海市场的发展来看，在二手房交易与新建商品房呈现并重趋势的情况下，预计2006年市场当中的次新房将会成为主体。另外，信义不动产研究中心的于丹丹分析，随着重大项目配套商品房的比例大幅度增多，土地供给决定公开出售的商品房区域分布结构是以外为主，因此中、外环线比重上升，普通住房成交将放量。

　　（黄侃）