豪宅业主为何拖欠百元物管费？

　　本报记者赵莉通讯员程学华徐侃

　　日前，苏州市金阊区法院对苏州市家园物业公司状告江枫园8位别墅业主拖欠物业管理服务费一案作出宣判，结果，8位业主全部败诉。

　　这几位业主身居数百万甚至上千万元别墅，为何长期拖欠每月二三百元的物业服务

　　这起在苏州市颇有影响的案件不仅再次提醒人们思考业主和物管之间的关系定位，也凸现了当权利受到侵害时业主维权工具的缺失与诸多无奈。

　　A起因：不满服务拒付费

　　在8起案件中，业主们普遍认为自己拒付有理，娄先生就是其中的一位。他成为被告的原因是，自去年6月11日至起诉日一直未支付约定的物业服务费（每月295.32元），合计1181.28元。

　　娄先生承认拖欠物业服务费是事实，但他认为这是由小区物管中的失职行为造成的。

　　娄先生说，小区的生活用气本来应该是管道煤气（或天然气），但现在变成部分业主使用管道煤气，部分业主使用瓶装液化石油气。另外，小区的互联网宽带接入方式，原本应为局域网光缆传输接入，现在却变成部分业主使用局域网光缆传输接入，部分业主使用电话线路的ADSL接入法。

　　娄先生认为物业公司的失职行为导致他和其他一些业主在支付了相同的物业管理费后，却得不到相同的服务水平。

　　据此，娄先生提起反诉，要求物业公司按原定计划统一小区的管道煤气的供气方式，并按原定规划统一小区的互联网宽带接入。并从收受物业管理费之日起，赔偿他多支付的供气和宽带接入费用1363.21元，并按20％的利率支付利息人民币77.57元，合计人民币1440.78元。

　　别墅业主范先生也有充分的理由拒付物业服务费。他说，在2003年与开发商签订购房合同时，开发商曾口头承诺，为业主们保留一块绿地，还表示由开发商和物业公司共同管理该小区，但后来开发商却违背了这些承诺。

　　范先生还说，他因工作原因长期居住在国外，回苏州时，才发现房屋质量存在严重问题。比如电路漏电、房屋漏雨、瓷砖瓦片突出、绿化较差等，开发商和物业公司的负责人曾承诺为他解决问题，但多次交涉未果。不得已，他拒交物业费表示抗议。

　　在8名被告的业主中，卫女士是欠费较多的一名。庭审时，卫女士还专门聘请了专业律师到庭为其答辩。卫女士的律师认为，《物业服务合同》是业主委员会签订的，而不是通过业主大会的形式签订的，对业主没有约束力。他认为，物业公司要求支付物管费的直接证据是与其小区业主委员会签署的《苏州市物业服务合同》。而业主委员会并不是决策机构，只有业主大会才有权选聘物业管理企业。

　　B结局：业主全部败诉

　　尽管8位业主拒付物管费有“充分”的理由，但法院还是给出了一个令业主遗憾的结果：8位业主应及时付清拖欠的物业费，并按照合同约定支付滞纳金，承担全部诉讼费用。

　　对此，苏州市金阊区法院一位民事审判庭庭长表示，根据《物业管理条例》中的规定，业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。

　　针对此案中卫女士的质疑，该庭长表示，一旦业主委员会代表全体业主与物业公司签订了服务合同，只要物业公司履行了约定的义务，业主就应按约定支付服务费。当业主对物业管理公司的服务方面存在疑问时，应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向房地产行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实不符约定，而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会投票解聘该物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。

　　C症结：维权路途曲折

　　根据法律人士的解释，不管业主和物业公司之间存在什么问题，业主们必须先把物管费交了，而矛盾可以通过业主委员会或业主大会解决。

　　话虽如此，业主们似乎并不容易办到。就本案中的范先生而言，保留绿地是口说无凭的“口头”承诺，没有法律保护。另外房子发现问题后，范先生也曾反复找过物业公司和开发商，但对方的办事效率使范先生大为恼火。要说通过业主委员会，问题也不少，如果事情不棘手，委员会的解决渠道和业主本人也差不多。如果是召开业主大会就更麻烦了，虽然拖欠物管费的业主有8个人，但总的来看，还是少数，要想弹劾物业公司，业主大会未必就能通过。8位业主最后觉得“交费权”是手中唯一的、最有力的工具，继而就出现了拒付物管费这一幕。业主们都觉得，走到法律诉讼这一步，也是情非得已。

　　苏州市金阊区法院一名知情人表示，对业主而言，由于和物业公司签订合同的主体是业主委员会或其他的代理机构，不是业主本人，所以业主在物业服务方面进行维权要难得多，迫使他们往往将拒绝交费作为维护自身权利的手段。从目前我国的法律制度来看，似乎业主有“欠交物业管理费”即法律上赋予的抗辩权利，但《物业管理条例》中并不存在“物业公司不履行哪些职责，业主就有权不交物业费”等类似条款。因此什么条件下使用抗辩权可以获得法律支持？单个业主到底有没有权利在特定情况下拒交物管费？仍然是摆在广大业主及物业公司面前的一道法律难题。

　　D物业：两败俱伤

　　据了解，在拖欠物管费的官司中，物业公司大多会胜诉。只要物业公司实施了物业管理，又不是乱收费，法院就可以判业主缴钱。

　　但物业公司人员表示，拒交物管费最终的结果是两败俱伤。

　　一位不愿透露姓名的物业公司经理说，打欠费官司，把业主放在了对立面，伤了感情不说，往往得不偿失。

　　还有一位物业公司负责人表示，拖欠物业费是小标的官司，但却要牵扯较多精力，一般情况下，他们也是迫不得已才诉诸法律。另外，由于标的额小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题也时有发生。

　　因此即使对于“常胜将军”物业公司而言，打官司也是迫不得已。那么，当双方发生矛盾时，究竟该持什么样的态度，采取什么样的措施解决纠纷呢？

　　E专家：定级解矛盾

　　物业公司与业主的关系既对立又统一，协调二者关系是个大学问。全国劳模徐虎走上物业公司领导岗位后，就曾对记者表示过，针对目前业主对物业公司多有不满的状况，首先业主们应该摆正心态，把物业公司看作“管家”和“保姆”是不现实的。除了业主要打破观念，物业公司应该实实在在提高服务质量。上述法院知情人表示，从苏州市城区法院审结的物业管理纠纷案可以看出，目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。

　　苏州市尚韬律师事务所的袁敏律师也曾提出解决此类纠纷的看法。她认为，可由相关部门对物业服务的内容进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。定级的依据则是提供服务的强度、频率，效果和服务的附加值等。而对服务质量的评判既不能由业主做主，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。此外，有的物业公司账目不清，不予公开，也是此类诉讼存在的一个原因。因此，在管理和运作上，物业公司还应做到公开透明。

　　《江南时报》(2006年01月20日第十版)