买房贷款不能承受之轻

　　“举轻若重”之基准利率

　　关键词：上调

　　2004年10月29日，中国人民银行决定，自该日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由之前执行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。这是购房者贷款买房后，多年来还贷利率的首次上调。

　　2005年3月17日，中国

　　按照规定，

　　“举轻若重”之公积金

　　关键词：额度调整

　　2005年2月，上海市公积金管理委员会对本市住房个人公积金贷款政策进行了8年来首次调整。从2005年2月起，补充住房公积金贷款额度同时作出调整。新规内容包括，住房公积金贷款资格时间限制为连续缴纳公积金6个月。住房公积金贷款最多可贷倍数为20倍。也就是说，自该日起申请人只需缴纳满5000元的公积金，就能获得最高10万元的住房公积金贷款。补充公积金贷款额度为10万元，由此，个人公积金最高贷款为20万元。

　　2005年8月，为鼓励自住买房，上海市公积金管理委员会对于购买第一套自住住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度又从10万元提高到20万元。如有补充公积金的职工，最高贷款额度可达30万元。与之前提高补充公积金贷款最高额度至10万元相比，这次的额度调整，扩大了政策的受益面，对自住需求的购房给予了一定的支持。

　　“举轻若重”之个人信用

　　关键词：最高法院司法解释

　　2005年底，上海各商业银行房贷新政策全面浮出水面，无不良记录的全部九折。个人还款的信用，将是各银行对其实施利率九折优惠的条件。而最高人民法院在2005年底的有关司法解释，更进一步为购房贷款者关注自己的还款信用，敲响了警钟。购房者再也不能举重若轻地忽略自己的贷款承受能力，买房贷款时举轻若重才合理合法。

　　日前，中行上海分行在公布的个人住房贷款存量客户利率调整办法中规定，对于2005年3月17日以前发放的房贷客户，在2006年1月1日进行利率调整时，按央行公布的最新商业性贷款基准利率打九折执行。但如果客户在2006年首次扣款后，一旦出现逾期90天（含）以上的现象，将取消利率优惠。

　　2004年11月，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释中，第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

　　2005年12月，最高人民法院作出最新诠释，对恶意欠贷的贷款人提出警示。最高人民法院在广泛听取各方意见的基础上，给予了《查封规定》最新的司法解释，认为属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，应该根据《执行抵押房屋的规定》来处理，人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。

　　有关人士指出，从理论上讲，为被执行人及其所扶养家属提供基本的居住条件应当是社会保障制度的功能，属政府职责范围，不少国家也是这样做的。因此，在这种情况下，被执行人的居住房屋无论是否设定抵押都是可以执行的，无需考虑被执行人及其所抚养家属的居住问题。但是我国目前的社会保障体系尚未有效建立，社会保障的范围和程度还很不足，案件在执行过程中不得不考虑被执行人及其所抚养家属的居住问题。因此，目前高法只是对未设定抵押的房屋，同时又是欠贷者生活所必需的居住房屋不执行拍卖、变卖或者抵债。

　　●2月1日———贷款金额提高个人补充公积金贷款金额，从先前的最高3万元调整到10万元，个人基本公积金贷款金额不变，仍为最高10万元。此后再贷款买房，补充公积金贷款最高调整到10万元，同时，享受此新政策也有一定条件。

　　对于单位已计提补充公积金的市民才有权利享受最高20万元的贷款，也就是说，如果只有基本公积金而无补充公积金的市民是无法享受新政策的；对于申请最高20万元公积金住房贷款者，必须将手中贷款全部还清，同时再次购买新的房产时，才能使用此政策。

　　●3月17日———公积金利率调高

　　在央行决定自今年3月17日起，将住房贷款利率由之前的五年期以上5.31%上调至5.51%，并将住房贷款利率的基准利率提高至5年期以上贷款基准利率6.12%，公积金贷款利率也随之上升:从2005年3月17日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78％调整为3.96％；5年以上贷款由现行年利率4.23％调整为4.41％。

　　●5月8日———商业银行罚息利率上调，公积金个贷罚息下调

　　央行对个人房贷逾期贷款的罚息标准作出调整—————对3月17日后发放的新房贷，罚息标准由原来按每日0.21‰计收利息，改为按贷款利率水平上加收30%-50%计息，为此，公积金贷款逾期罚息利率也相应调整；但为了方便各家银行操作，上海住房公积金管理中心并没有对调整幅度进行统一规定，而是参照发放贷款的银行的罚息方案。也就是说公积金罚息利率采取浮动，由各家银行确定。

　　●8月20日———第一套自住住房基本公积金贷款再作调整：

　　从8月20日起对于购买第一套自住住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。如有补充公积金的职工，最高贷款额度可达30万元。与上次提高补充公积金贷款最高额度至10万元相比，这次扩大了政策的受益面，对自住需求的购房给予了一定的支持。

　　●9月23日———公积金亲民条款《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》于2005年9月23日市人大常委会第22次会议上通过。并于2006年1月1日起正式实施。法规最大限度凸现“以人为本”和“便民”、“为民”。

　　最突出的是如果职工享受城市居民最低生活保障、或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者因本人、配偶及其直系亲属患重病、大病造成家庭生活严重困难的，可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。职工在建造、翻建、大修自住住房时可申请住房公积金贷款、本市城镇个体工商户及其雇用人员和自由职业者可以申请自愿缴存住房公积金、对以欺骗手段提取本人或他人住房公积金账户储存余额以及获得住房公积金贷款的违法行为要追究法律责任。

　　在以下六类情形下，职工可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；大部分或者完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。

　　“举轻若重”之房贷险

　　关键词：捆绑破冰

　　2005年11月，中国工商银行总行宣布，如果客户要求以房产抵押担保方式到工行申请个人房产贷款，将由客户自主选择所抵押房产购买保险事宜。房贷险与贷款的强制捆绑有望破冰。

　　房贷险原来一直以来都是消费者买房申请贷款时，被要求强制购买的险种。这种捆绑式的保险方式，使购房者在买房时增加了数千元的支出。至今，虽然该项规定在本市还没有银行明确开始实施，但有了自由选择的空间后，消费者将面临房贷险的“保”还是“不保”的选择。

　　据介绍，一般在房贷险合同中都有规定，“保险的第一受益人是贷款银行”，而不是购房者本人或家人。而当购房者将全部贷款还清后，受益人才是购房者本人，在房屋遭受火灾、爆炸、洪水等自然灾害和意外事故造成损失和发生施救费用后，保险公司将会赔付。

　　戴德梁行有关专家认为，如果消费者选择投保，其有利的方面是，当还贷责任人遭受意外、丧失收入能力时，其家人可免受还贷压力的困扰。反之，家人也将面临巨大的债务，因而，购房者不可因小失大，只因可以选择不保，就不作风险防范。

　　“举轻若重”之房贷罚息利率

　　关键词:调高

　　2005年12月，沪上各大银行不约而同地调整了房贷罚息利率，与原来每日0.21‰的水平相比，均有不同程度地调高。银行把调高房贷罚息利率的目标，是“扼杀”房贷客户的欠款“隐患”。

　　2005年3月，央行下发《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定，各商业银行在调整个人房贷利率的同时，应根据调后的贷款利率，将罚息利率由每日0.21‰调整为贷款执行利率水平上加收30%至50%。2005年底，沪上工、农、中、建、交及浦发银行等都已出台了相关的罚息政策。这可以看作是对“通知”精神的具体化。