06年新盘井喷入市 东区领跑中高档住宅唱主角

　　由于2005年受到宏观调控的影响，不少开发商放缓了开发的步伐。但是2006年开发商们估计会扛不住了。一方面是资金压力，另一方面则是北京市政府已经加大对囤积土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一个信号，这45宗地收回的原因是开发商未能按约定的期限付清全部地价款。因此，2006年北京房地产市场新盘放量已经势不可挡。

　　新盘入市量至少2500万平方米

　　去年，政府供地计划没有完成。因此据中原地产预测，更多的土地将会在2006年推出，随着总量的扩大，土地交易会日趋活跃。

　　2004年8·31过关的住宅项目用地就有191个，规划建筑面积3265万平方米。而从北京市建委公布的统计数据可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新开工面积1265.5万平方米，预计2005年全年，商品住宅新开工面积将在1500万平方米左右。这样看来，仅8·31过关项目就有1765万平方米没有供应。加上2004年、2005年公开出让地块的700多万平方米建筑面积，今年至少有2500万平方米的商品房可以进入市场。

　　同时，五环以内部分大盘原定于去年下半年开盘销售，宏观调控后开发商便捂盘惜售，最近也有捂不住的迹象了。因此，2006年年中可能会出现住宅项目集中上市的现象。据伟业顾问统计，2006年至少有260个新盘上市。

　　另外，像广渠路6号地、温泉镇中心用地，在去年本来会入市，但是由于种种原因没有上市供应，而在今年将会形成有效入市土地。这两块地规模很大，特别是前者，一旦入市，考虑到奥运的开发档期，开发商拿地后就会立刻开发。

　　据中原地产、伟业顾问控股等公司统计数据显示，京东依然是2006年放量最多的区域。大约有30多个项目入市，开发量达到1000多万平方米，成为

　　朝阳北路依旧是2006年京城一个热点开发区域，至少有8个新住宅项目入市销售。朝阳路及朝阳北路、姚家园区域现在已知的有银谷大厦房地产开发有限公司开发的一个住宅项目以及金隅嘉业的一个中高档住宅项目、新华联集团的新华联丽景，紧邻珠江罗马家苑的银帆西雅图项目。北京海润创速房地产开发有限公司开发的京棉新城也有望在上半年投入市场，由润丰房地产开发有限公司开发的42万平方米的润枫水尚也将面市。同时首旅集团朝阳北路项目和位于朝阳路太平庄区域建筑面积达到10万平方米的阿曼公寓项目也将于今年进入市场，还有今典集团建筑面积达到40万平方米的苹果派。

　　2006年朝阳公园东边建筑面积达到200万平方米的泛海国际居住区将成为朝阳公园区域2006年热点大盘。在公园5号旁边的公园17号项目。此外该区域东山墅开发商将在其别墅周边开发一个高档公寓项目，阳光股份则有可能在阳光上东南边，东四环路里边推出一个大体量的高档地产项目。

　　在东南方向八通线沿线，东一时区项目西边中联置地将打造一个建筑面积达100多万平方米的项目，高碑店路独栋别墅CBD

　　马驹桥区域在2006年将有100万平方米的土地推向市场。包括珠江地产开发30万平方米的项目、上海复地开发15万平方米的项目、北京卓越地产开发15万平方米项目。如果加上马驹桥镇生活起步区C1、C2、C3地块的50万平方米，目前可以知道的该区域的开发面积将超过100万平方米。另据了解，还有一块“北京国家环保产业园区”住宅和公建用地，面积达到31万平方米，有可能也会在今年入市。

　　再看通州中心区域，从目前统计的数据来看，2006年通州区域则至少有5个新项目入市，其中包括通州福瑞地产将在通州推出一个50万平方米的项目(梨园小镇二期)，银信公司在通州北苑环岛打造一个花园酒店公寓项目，君合地产33万平方米的自由小镇项目，而通州区域高档别墅项目国华园也将在今年入市销售，“梨园镇小稿村国有土地使用权”土地也将在今年进入市场。

　　北五环外十几个别墅项目入市

　　别墅项目由于受到土地开发期限的影响，即便在新盘较少的2005年都有很可观的放量。2006年，别墅依然势头不减。据记者统计，北五环外有多个别墅项目入市。

　　由北京广厦富城置业有限公司开发的棕榈滩，紧邻机场高速杨林出口，一期规划建设占地面积约247亩，由178栋独立别墅构成，预计2006上半年正式推出。顺义的万万树MO鄄MA，目前正在调整规划，将于今年4、5月份推向市场，新推出的产品占地386亩，总建筑面积10万平方米。

　　而由北京财富地产开发的财富公馆，每套建筑面积将近1500平方米，售价2000万元。项目今年3、4月份开盘。富力在京的首个别墅项目也将于今年开盘。该项目总占地约20万平方米，总建筑面积约10万平方米，项目以独栋别墅为主。沿海集团在大兴开发的独树逸致项目也于今年上市。

　　此外，盛世兆业在马坡镇的别墅项目今年也将动工，天鸿集团在奥运水上公园附近的一个度假酒店项目，作为奥运工程的配套，预计今年也会正式启动。

　　昌平别墅在经历了2005年的集中放量后，2006年将又是一个残酷的竞争年。今年上半年不仅会有6个高档新盘集中推出，定位也都极为相似，产品类型都以独栋为主，销售均价大多在10000-16000元/平方米。

　　其中壹千栋、大河之翼、复地元墅的体量较大，今年入市体量分别在500、491、300栋左右，而东方普罗旺斯、中海瓦尔登湖、麦卡伦地也都会有100多套入市。

　　新入市项目以中高档产品为主

　　从目前记者统计到的新开发项目来看，住宅类型主要是中高档住宅。

　　众所周知，东部一直是京城高档住宅产品的集中地，以朝阳公园、三元桥及CBD为核心的区域集中了东部近80%左右的高档住宅产品。2005年这些区域新开盘地产项目的平均销售价格已经超过8000元/平方米。

　　2006年也不例外，京东区域释放出来的住宅产品依旧走高端路线。像前面提到的朝阳北路、朝阳公园、百子湾、望京等区域，产品多是中高档。产品类型以高档公寓为主，而整体区域平均销售价格也将在8000元/平方米左右。

　　土地的稀缺性使西部和北部的开发更多地表现在高档项目上。据北京成业行预测，亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，商住公寓需求的扩大将带动此类项目逐渐增多。

　　2005年一些通过招拍挂方式拿地的成本增加，开发商要获得比较高的利润，就倾向于开发中高档住宅产品。比如北京金地集团去年12月份通过公开拿得通州马驹桥土地将于2006年进入市场进行开发销售，由于该土地的成本就达到2300元/平方米，因此金地集团推出该项目的销售价格将达到6000元/平方米，而目前该区域产品的销售价格一般在4500元/平方米。而华润去年拿到的清河土地，折合地价为3654元/平方米。目前周边的

　　至于广渠路6号地(也就是北京吉普地块)，据中原地产数据显示，该地区的产品类型多样，价格区间分布为7000-11000元/平方米。因此，一旦该地块入市，开发的产品也属于中高档住宅。本报记者赵丽萍

　　来源：京华时报