机关企事业单位换房暗潮涌动

　　机关企事业单位换房暗潮涌动

　　南方日报日发行85万份以上，覆盖主要换房群体

　　从2005年下半年开始，受宏观调控、土地资源稀缺和新盘减少等因素影响，广州地产市场明显走向高端化，大户型、精装修、高智能化社区成为市场主流产品，发展商集体出击高端市场成为2005年楼市的主要特征，市场专业人士则频频发出地产市场“鲍鱼饭”远多于“平价盒饭”的声音。

　　市场上的真实情况也是——高质高价的楼盘仍然每每遭遇抢购。究竟是何种强劲的购买需求支撑着楼市步步上行？即使许多身处楼市漩涡之中的发展商和买家都没有找到问题的真相。

　　高端客成为楼市主流买家

　　正所谓“20％的客户为企业提供了80％的效益”，任何商品都要找到其核心的消费群体。那么广州楼市的中坚买家是哪些人？自然，从年轻的初次置业者到人到中年的换房群体，再到买房养老一族都可称为房地产的消费群。

　　但在广州市区土地稀缺、楼价不断上涨的2005年，初次置业与多次置业的分野正在逐渐清晰：不想背负太过沉重贷款债务的初次置业者开始理性选择

　　记者对广州近年来受关注度最高、销售势头最猛的若干楼盘买家构成进行调查时发现了一个值得思考的现象：以公务员、机关企事业单位职工为代表的中高端买家正成为地产业最稳固的客户根基。

　　在越秀区知名豪宅盘东山雅筑，记者发现该楼盘内的机关单位业主已超过40％，而珠江新城去年推出的高价盘如保利香槟花园、中海观园国际、力迅上筑，普遍有七成左右的买家来自机关单位的“换房族”，高级企事业单位管理者也成为汇景新城、凤凰城、逸泉山庄等城郊豪宅盘的主力买家。

　　不仅在居住升级需求旺盛的老城区，即便是在1986年才兴起的天河新城也出现了“换房热”的苗头。据了解，年初开盘的“小城之春”买家有近五成是华景新城周边的单位宿舍居民，骏景花园、云山熹景等大盘也有相当数量的业主是已经有一套旧房的住房升级型买家。

　　.“换房潮”加速市场分野

　　“换房”即将成为广州楼市趋势的一大政策背景是：2005年初，广州市政府出台第1号政府令，对《广州市已购公有住房上市规定》作出修改。“房改房上市不受单位限制”，广州市近63万套房改房得到全面“解禁”，公房业主可以自由出售房改房，再按自己的喜好选购商品房。

　　自1988年2月25日国务院下发《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》后，大批公职人员和企事业单位职工受惠于福利分房和集团购房，成为广州房改房的主要居住群体。1998年之后，福利分房的取消令商品房逐渐成为市场主流，广州楼市因此红火旺盛，来自香港等地的投资者和广州中高收入阶层成为商品房的主要消费者。

　　而在2003年之后，广州楼市的购房需求已经发生大幅度逆转：多数房改房受益者随着事业的发展和积蓄的增加，已经不再满足于区区几十平方米的单位住房。再加上丰厚的住房公积金已经为公务员、教师、医生等企事业单位的公职人员提供了足够的再次置业积蓄，“换房潮”正逐渐成为广州楼市新的推动力。

　　高质量高档次的住宅正成为机关企事业单位人员平时交流的热点话题，并积极付诸实施，广州各单位宿舍已呈现“大进大出”的状态。如广州某事业单位宿舍近千套住宅，如今已有超过1／3搬走，而其他没有购买商品房的职工绝大多数也有购买新房的意愿。各高校、医院、大型国企宿舍的业主很多都开始了第二次、第三次甚至更多的置业行动。

　　大量流入二手市场的房改房则成为广州楼市“梯度消费”的主导力量。东山、越秀、荔湾等老城区的房改房二手价一路走高仍供不应求，租售市场旺盛。在广铁集团职工居多的共和小区，不少换了新房的业主把楼龄超过20年的旧房子放租，50余平方米的两房可租到1200元／月，投资回报颇高。而一些房改房尽管经过两次以上的转手，都可让卖家获得40％以上的升值利润，房改房价格的坚挺也让更多机关工作人员认定“换房不亏”。

　　业内人士更对“换房”概念有清晰的认识。兴业地产副总经理刘强表示，广州高端商品房买家约有两成直接来自于公务员，63万套房改房上市预示着“换房潮”已经成为主流趋势。而更多发展商则相信，多次置业者不但是最能接受新的房地产价值理念的群体，也是能承受较高房价的中坚力量。

　　《南方日报》覆盖高端消费群

　　随着公务员“换房”时代的来临，与之相关的媒体市场也正在发生深刻的变化。随着南方日报市场化程度的深入，在《南方日报》85万份的日发行量中，占85％的读者群为各类党政部门和机关企业管理层等社会中坚阶层。据权威统计显示，《南方日报》读者群正是日渐高涨的换房潮的主体。在广州乃至珠三角地区住房升级趋势明显的今天，《南方日报》成为全面覆盖换房群体的主要平面媒体。

　　不难发现，《南方日报》的读者群主要集中在党政机关和企事业单位，这部分群体以及其他社会中上阶层的购房意愿极为突出，已成为目前广州乃至珠三角楼市的强有力支撑。对于中高档住宅和别墅而言，这个人群的购买力和信息影响力超过任何相对独立的工商阶层。

　　《南方日报》自2002年以来四次改版，成为国内第一家明确以高端人士为主体读者的政经大报。这一目标在2005年已经取得阶段性成果，根据中唐新生代市场调查公司的数据显示，《南方日报》已成功覆盖占社会20％的最具影响力人群，而这部分人正是掌握和支配社会绝大多数财富，消费能力最强的几大阶层。

　　这20％社会阶层包括国家与社会管理者、中高级经理人、私营企业主、专业技术人员和办事人员(公务员)阶层。据统计，《南方日报》读者中各类党政机构领导和机关企业管理层占比高达43％，此外商人占12％、各类专业人士占30％，这三类群体即占到读者群的85％，这些堪称社会“金领”的人士明显决定了社会发展和消费走向。

　　《南方日报》在办报理念和定位上与都市类报刊已形成明显差异，作为广东唯一一份主打高端主流人群的高品位媒体，《南方日报》对于读者阅读取向的把握有着极为明显的优势。据统计，《南方日报》读者平均每版阅读时间为0.78分钟，远高于同城媒体0.31－0.61分钟，并且有一半的读者受教育水平在大专以上，是不折不扣的高素质读者群。

　　《南方日报》率先寻求细分市场，从“包打天下”的传统党报向“资讯管家、时事顾问、意见领袖”的政经大报转型。业内人士指出，《南方日报》主要面对的公务员等精英阶层，正是目前“换房热”的中坚力量，也是发展商正在全力发掘的高端消费群。

　　王昊

　　换房故事

　　以旧换新兼顾投资

　　主角：陈老师

　　原为广州某高校教授，10年前下海经商。妻子为广州某机关单位处长

　　陈老师过去从事金融和财务方面的教学研究工作，1992年下海到深圳炒股票做生意，凭借专业知识和艰苦打拼，积蓄颇丰。五年前，陈老师开始专注于商铺和住宅投资事业，已拥有十余间大小商铺，在老城区购买了几套120平方米以上的“豪宅”。

　　陈老师一家现在居住在东风中路某高层楼盘内，140多平房的四房宽敞整洁，可远望越秀山和省政府，景观和周边生活配套一流。妻子走路去工作单位也不过10余分钟路程，一家人生活极其惬意。

　　谈起第一次换房，陈老师感慨万千：他们一家原来住在北京路附近一套50多平房的政府单位宿舍区内，当时买断价不过6万余元。1998年他们决定搬新家，将这套房子以18万元的价格卖给了一对小夫妻，看好楼市的陈老师当时就对买家说“你花18万买下这套房子肯定赚！”

　　如今陈老师已经换了两次房，还在麓湖旁边买了一套近200平方米的大套房设计成私人会所，正在装修之中。陈老师说，今后几年还会在市区周边考虑置业，因为在市区内环境好的地方买房子升值动力和投资回报肯定不差。

　　记者点评：

　　陈老师的换房准则不外乎三点：市区物业、高档住宅、环境一流。对于已有20多年积蓄的陈老师夫妇而言，满足这三个愿望并不难。陈老师的心态在许多老广州人中很具有代表性，即便是换新房也不愿离开生活了数十年的老城区，同时还会考虑物业的投资价值。王昊

　　住房升级幽静舒适

　　主角：蔡教授

　　蔡教授为中大教授，还有两年就要离开工作岗位，去年底在番禺海龙湾置业。

　　蔡教授在教学研究岗位耕耘近30年，临近退休的他早就和老伴盘算着去哪养老。和许多中大教职员工一样，蔡教授总是不愿意离开生活了多年的康乐园，而儿女们则总是劝他们在郊外买套房子享清福。

　　近年来中大有不少教职员工都搬离了西区宿舍，很多蔡教授的老同事甚至搬到了天河区，但多数人考虑换房子还是以环境优美的番禺为主。蔡教授几个老朋友早几年都在广州碧桂园置业，老两口就把目标锁定在番禺。为了今后能经常走动，他们看上了离广州碧桂园不远的海龙湾。

　　上个月蔡教授一家决定买下海龙湾一套望江住宅，200多平房带观光电梯。蔡教授说他最喜欢小区那种幽静的环境和在江边吹风散步的感觉，对于老人来说是个不错的养老地点。而且南浦岛和洛溪离市区最近，来往中大又有125路公交，生活配套也很方便，小区旁边还开了家宏城超市，2年后还有地铁开通，正好合适退休后的蔡教授夫妇搬来生活。

　　蔡教授在中大分的那套90多平方米的住宅已经有十多年楼龄，尽管目前的租金1500元／平方米，但他仍觉得以后租出去挺可惜，又不想卖，还是决定自己留下来。在蔡教授买新楼的消息传开之后，不少老同事也开始向他打听买新楼的经验了。

　　记者点评：

　　像蔡教授这样，为了寻找清静养老之地而换房的人群在广州正呈逐渐扩大的势头。五十年代出生、一生经历多次人生转折的一代人是目前购买高档住房的主力军，他们对于购房支出并不像年轻人那么在意。这部分买家今天所购买的“第二居所”，十年后势必将成为他们安居的第一居所。

　　王昊

　　别墅宽敞生活气派

　　主角：退休干部孙局长

　　孙局长三年前于领导干部职位引退，如今是某体育协会的负责人，去年在从化逸泉山庄买下一栋别墅。

　　无官一身轻。孙局长如今的生活可是有声有色：每周一至周四在市区协会办公，组织运动比赛，平时从周五起全家出动赶赴从化，在流溪河边垂钓游玩，一家老小近20口人共享天伦之乐。

　　说起以前的生活和现在有什么不同，如今已是“老孙”的他觉得现在滋润多了。过去由于工作忙，每天必须按时上班处理工作，又要经常出席各种会议活动，时间排得满满的。早在退休前他就考虑在郊外置一套大房子，退休之后一定要享受大家庭的清静生活。

　　孙局几十年来一直住在单位宿舍区，虽然按照级别他住的房子也不算小，但随着儿女各个成家立业，这个大家庭的人口也越来越多。逢年过节光家人都不太够坐，何况还有络绎不绝的亲朋好友要招待，百多平方米的房子都显得很局促。

　　孙局夫妇退休后要带几个孙子孙女，加上每个周末都要迎来回家看望他们的子女，他决定在郊外买套别墅。别人向他推荐了从化的逸泉山庄，孙局看后觉得挺满意，于是花了不到一百万元买下一栋200多平方米的别墅。每个周末他都自己开车带着老伴等人到从化生活，十分惬意。

　　孙局在郊外楼盘里还发现了不少新的乐趣。楼盘高尔夫球场开放，令他可以一展球技；会所各项运动设施也让全家人一起运动放松；不但会所餐厅有不少美食，每周全家人都要一起驱车到山里面的餐馆聚餐。在孙局的鼓动下，协会几个其他骨干也纷纷在附近买了别墅，协会也在这里搞了好几次比赛活动，会员反响热烈。

　　记者点评：

　　机关事业单位干部购房在中高端市场占据明显份额。据广州数个别墅盘反馈的信息，大约有一成的别墅买家有机关干部背景，而他们所影响和介绍的别墅买家更是难以计数。如今公务员待遇提升，老干部更是家底殷实，买个别墅过“4＋3”的生活看来是大势所趋。

　　王昊

　　换套房换种生活方式

　　主角：林先生，某事业单位高层领导

　　“以前单位分配的房子处在老城区内，生活商务配套极为成熟，但居住环境也较为暄闹杂乱，尤其是车辆无法进入里弄，每天将车停在离家很远的停车场，来回要走很远的路。”

　　在某事业单位工作了20多年的林先生，现已位居处级，此前在应元路分得一套80多平方米五楼无电梯的二居室，因达不到标准，后又在一楼补加一间10多平方米的小房间。2004年，林先生在星河湾购买了一套130多平方米的四房两厅单位。

　　据了解，林先生膝下只有一个儿子，现已考上了大学，爱人上班时间相对较为灵活，而林先生作为单位的高层领导，不仅上班时间极显“自由”，而且单位还配备了车辆。林先生早在几年前便考取了驾驶证，如今自己每天驾车往返单位和家里。由于星河湾距离单位路程并不远，每天上下班基本上只需半小时即可，林先生觉得还算很方便。重要的是，如今林先生的小车可以停在家的楼下，出入用车极为方便，再也不像以前住在单位所分房子那里每天取车都要走很长一段路那么麻烦了。

　　目前林先生正打算自己买辆小车，因为近年来国内小车大幅降价，十几二十万元便可以买到一部有一定档次的小车。几十年的勤俭节约，如今林先生家里还有不少积蓄，儿子大学也快毕业了，很快便可以独立生活。家庭负担不重，而且每月收入还算较为“丰厚”，尤其重要的是，如今每月用车停车花费极少，不像住在老城区内每月都要付出高昂费用。

　　近两年来广州房价大幅涨升，老城区二手房价也有了很大升幅，原来仅用几万元便拿到了房产证的房改房，如今出手至少能赚回30万元！不过，林先生却不打算卖出这套房改房。据了解，林先生在老城区内的那套房改房如今出租每月也都能收入近2000元，虽然林先生家里并不缺这笔钱，但目前也不急需钱用，多一套房子留在那里不是坏事，更何况每月都还有不少收入。

　　林先生表示，换了一套好房子，免却了诸多的烦恼，更满足了自己一家对追求美好居住生活的享受，这条路走对了。

　　记者点评：

　　林先生一家的收入早已达到了“后小康”生活水平，原来单位分发的房改房虽然处于老城区内生活极为方便，但暄闹杂乱环境较差停车不便，确实难以满足林先生一家所追求的后小康生活享受。星河湾居住优美环境，居住人群普遍档次较高，而且与市中心区距离较近，上下班所费时间不多，出入走访亲友也颇为便捷。换一套房，换一种生活方式，改善居住环境，提升生活质量，林先生这条路确实走对了。黄博华

　　再买一套房为未来准备

　　主角：戴先生，电力系统高工

　　“近几年房价年年上涨，现住的房改房太差，不可能长久居住，趁房价还没有暴涨之时，早买一套为未来做准备。”

　　大学毕业后在电力系统工作了10多年的戴生，现已是一名高级工程师，每月收入不菲，10多年的积蓄也不少。此前单位在市中心区给戴先生分配了一套70多平方米的两房一厅单元，但戴先生一直认为这不是他长久居住的居所。去年，戴先生终于出手在番禺海龙湾购买了一套140多平方米的单元。

　　据了解，戴先生早年曾玩过股票，但之后觉得中国证券市场不规范，股民利益难得保障，故早早抽身而出。然而，家中的丰厚积蓄缺乏投资渠道，而且目前银行利率几乎相当于负利息。于是，戴先生决定换一套房，早日为自己的未来做准备。

　　然而，近两年来广州楼价持续上涨，别说市中心区楼价业已涨幅巨大，甚至郊区楼盘价格也都有了不少的涨幅。经过一段时间“踩盘”，戴先生了解到位于番禺南浦岛的海龙湾由于原

　　戴先生表示，海龙湾小区环境较佳，离市中心区路程不远，更重要的是，规划中的地铁二号线延长线南站选址就落地南浦岛海龙湾近旁，2008年地铁二号线延长线开通后，届时不仅往返单位与家里颇为方便，甚至到市中各商业旺区也都可以畅通无阻了。

　　因为现在入住海龙湾上下班还很不方便，目前戴先生还住在单位分配的房改房里，只是在周末或者假期才会一家老少入住海龙湾当度假。戴先生表示，换了一套房后，才知道那完全是一种不同的人生享受。地铁二号线延长线开通后，全家都会搬到海龙湾长住。因为近年国内小车价格连续大幅下跌，戴先生表示到时也会考虑购买一辆小车方便上下班更方便出游，至于目前还在居住的这套房改房，到时可考虑出租收取租金。

　　记者点评：

　　戴先生夫妻俩都是工薪一族，现在每天都要准时上下班，而且戴先生自己没有买车，也无权使用单位车辆，现在入住海龙湾确实还不方便。2008年地铁二号线延长线开通后，海龙湾出入市区将更为便捷，而且戴先生正在考虑买车，到时出游将不成问题。戴先生抓住了“天赐良机”，在海龙湾原开发商因财务问题陷入困境，不少房子都以较为低廉的价格抛售之时入市，确实拾了一个“大便宜”。“换一套房，为未来准备。”戴先生为全家未来享受美好居住生活做好了充分准备。

　　黄博华

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