地产大鳄紧急应对换房浪潮

　　“中国第一品牌房企”万科地产在广州南湖的项目——万科蓝山日前主动出击，为南方医院的购房者尤其是换房者提供方便与优惠……据悉，随着广州换房热潮涌动，广州各大地产企业纷纷调整策略积极应对：房屋功能设计更为讲究、装修更趋豪华、户型越走越大，营销策略更从以前主攻首次置业的“白领”，开始转向主攻大中型企事业机关单位的二次甚至多次置业换房者。

　　换房浪潮来得十分迅猛

　　广州市的住房制度改革工作起步于1989年10月1日。1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求在1999年12月31日前停止住房实物分配。自此，广州单位自建房、集团购房戛然而止，市场迎来个人购房时代。

　　广州市房协秘书长、原广州市房改指导处处长许国碧表示，经过十余年的房改，至2003年，广州全市已有近65万个职工家庭拥有了自有产权的房改房；6万多名职工领取了住房补贴资金，购买了110万平方米的住房。然而，由于早年房改房普遍存在着设计水平较低功能设置不尽合理，房屋房间面积普遍偏小，难以适应现代居住生活要求，随着近年来广州经济持续高速发展，居民家庭收入家庭积蓄不断增加，生活水平不断提升，越来越多房改房业主迈出了换房步伐，“以小换大”、“以旧换新”、“以差换好”，成为近期广州楼市主旋律。

　　1999年2月，广州市政府颁布实施了《广州市已购公有住房上市规定》，规范了房改房上市出售、交换、出租、赠与和抵押等行为，全面开放房改房交易市场。2003年8月，广州市取消了房改房上市核准审批事项，受此利好政策影响，房改房上市创历史新高，全年共有16255套房改房上市，同比增长20.13％。虽然此前房改房上市受到诸多条件的约束，致使交易大受影响，以换房为主的二次甚至多次置业更是备受掣肘，但近几年来广州平均每年都有超过1万套房改房成交，2004年，广州房改房交易总数更达17518宗，同比大幅增长了24.65％。据悉，从2000年至2005年间，广州共成交房改房约6万套，占广州房改房总数的1／10，倘若考虑到很多购买了新房而暂时没有售出手中房改房的情况，短短几年间，广州换房家庭总数早已超过10万户！更重要的是，如今这一趋势正有越来越加速之势。

　　2005年3月，广州市政府公布第一号政府令“房改房上市无须单位同意”，65万套房改房全面放闸入市。据悉，广州房改房全面开闸入市后，广州二手房买卖行情迅猛增长，去年底广州不少中介行为应对急速升温的二手房交易热潮，被迫将工作时间从上午9时半延长到晚上9时半。而众多二手房买家卖家中，不少是二次、三次置业者……广州楼市开始从初次置业进入多次置业(换房)时代。

　　应对换房热潮纷出奇招

　　1998年国家通知要求停止实物分房，此举令广州集团购房盛极一时，合生、广电等企业专门成立相关部门进行公关，赚得了一个盆满钵满。2000年后，广州楼市开始进入换房时代，主攻大中型企事业机关单位尝到了“甜头”的合生，不但成立了“合生会”，专门对各大中型企事业机关单位实行折扣优惠，甚至大胆地将售楼摊位摆到了这些单位大门口。除此外，珠江地产、城建集团、星河湾等地产大鳄也相继成立了“珠江会”、“城建会”、“四季会”等，同时大肆举办集团联展品牌营销，开始主攻多次置业换房热潮。

　　在营销策略上积极备战的同时，广州诸多地产大鳄也全面开始从产品功能设计、户型面积、装修标准甚至置业门槛、销售价格各方面应对换房热潮。

　　广州市国土房管局有关分析报告显示，截至2005年10月，广州市八区商品房单套面积在105平方米－125平方米之间的较大户型单位成交比例达18.1％，125平方米以上的大户型则占到交易量的11.3％左右，而番禺花都两区更是以大户型甚至超大户型为主……不仅市场呈现出对中大户型较大的需求，广州新建商品住宅尤其是诸多地产大鳄推出的新项目，户型更有趋向大面积的态势，在某些区域，比如番禺华南板块，天河区的珠江新城一带，海珠区的滨江东一带，白云区的南湖板块一带以及老城区的楼盘等，新推户型普遍以大三房单位为主，例如华南碧桂园新推的“山语”组团，祈福新村新推的“倚湖湾”等，主力户型均是三房四房的大单位。而不少新推楼盘项目更是新一色的超大户型，例如锦绣香江去年底推出的“山水华府”，单位面积便从230－1000平方米！骏景花园南苑为迎接新年而推出的最后一批压轴现楼，面积从145－165平方米，“御墅临风”新一代复式单位，面积也在189－335平方米之间。

　　据悉，由于换房主力主要是各大机关企事业单位尤其是政府机关团体，紧急应对换房热潮的广州地产大鳄开始强化对这些大中型企事业机关单位的宣传推广力度，在各大中型企事业单位尤其是在政府机关团体中具有极高影响力的《南方日报》南方楼市也在近期开始受到广州地产大鳄的强烈关注，各种联手推广战略合作开始进入紧张的洽谈阶段。

　　本报记者黄博华

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　　紧急应对换房热潮，地产大鳄开始强化对广州机关企事业单位的宣传推广力度。

　　刘从才摄