媒体时评：征高额不动产税能否有效抑制房价？

　　在日前结束的"土地

　　一级开发热点与实务研讨会"上，国土资源部土地利用司副司长束克欣指出，我国的不动产税已经在研究当中，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。

　　此番讲话，再次引起了公众对于不动产税的关注。那么，对第二套住房课以高税赋是否切实可行、能否抑制炒房并稳定房价呢?【购买第二套住房或征高额不动产税】

　　重税不宜一刀切

　　中国社科院金融研究所尹中立博士以为，目前我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。"在我们与日本财务省(原大藏省)研究所的学术交流中发现，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题是重要原因之一。"他说。

　　在日本的税制中，对于房地产，通常在取得、保有、买卖等三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。尹中立指出，日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。

　　一位专家认为，对第二套住房课以高税赋以打击炒房，

　　目前国际上征收物业税的国家，对自住房都有一定的税收优惠政策。以美国为例，第一套房子所付的房贷利息可以从税收中减去，对于一个税率为33％的人来说。相当于国家帮你付了33％的利息。而第二套直到第N套住房都没有这个优惠政策。"不知道国内如何实现这些优惠．而且更不用说如何去监督。"他说。

　　其次，现在许多人只有单位以前分配的福利房，即央产房和市产房，都是根据职务、职称、工龄这些条件来确定的。这些福利房属不属于基本住宅?这部分居民要改善居住条件，购买新的商品住房，如果也要缴纳高额不动产税的话，似乎偏离了原政策打击炒房的初衷。

　　这位专家认为，对于第二套住房不应该采取一刀切的做法，这样只会造成新的不公平现象。"应该按照房屋评估价格或者购买价格，在当地人均居住面积以下的．按照一定的百分比每年定额征收；达到当地人均居住面积1．5倍的，百分比可以按1．5倍征收；超过2倍的，按照3倍征收，超过10倍的，按30倍征收。这样，人们才不会贪多求大，促进房产以外其他商品的消费。"他说。

　　房地产税模拟评估

　　工作已经展开巧合的是，1月17日国务院新闻办公室举行的"2005年税收工作情况新闻发布会"上，国家税务总局副局长

　　王力也对此问题发表了看法。他明确表示，政策的导向要区分普通住房和非普通住房，"对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，我们要从政策上加以限制。而对于居民个人自用房的交易，按规定给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也要加以限制"。

　　关于不动产税的问题，王力指出，按照党的十六届三中全会提出的"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费"的精神，国税总局正在会同有关部门。对房地产改革和推进物业税进行研究。"目前国家对于不动产征税的现状，存在内外税制不统一、房和地分设税种、计税依据不合理、以及税基较窄、对房地产征收的其他费用比较多等问题。"他说。

　　王力进一步指出，开征物业税一是有利于各类企业公平竞争；二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题：三是正在研究按评估值来征税，如果采用这种方法。能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题：四是有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。但是，开征物业税需要解决的政策问题、技术问题和征管问题还很多。

　　"国家税务总局正在会同有关部门，在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验、创造征管的条件。同时，也在认真地研究和积极地准备，按照税制改革的总体部署。稳步地推进物业税的研究工作。"王力说。

　　同一天，北京市地税局局长王纪平在接受采访时也表示。税务部门确实在考虑设立物业税。将现在购房时所缴纳的房产税和土地税合并，将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。两税合并成物业税后，将考虑取消70年的房屋出让金，转到物业税中收取。房屋收取物业税，考虑按年收取，一年收缴两次，税率不会很高。物业税的收取将按照房屋的市场评估价值进行收取，而不能按照房屋的原值收取。

　　抑制房价不能单纯依靠物业税

　　虽然不动产税的实施正在逐步推进过程中，但对于"对第二套住房课以高额不动产税以抑制房价"的观点，也还存在一些不同意见。

　　鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春表示，不能简单地认定高赋税就能降低房价，回顾去年征收营业税的情况就可以发现，加税只能促使租金和房价上涨。

　　以香港房地产发展的历史看，降低房价直接办法就是增大低价房供应量．而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税，全部是促使房价上升的。对

　　张凤春指出，住房作为一种消费品就应该有统一的税率。劳动者在获得财富的过程中已经完税，用合法收入购买的二套甚至多套

　　"炒房与买多套住房并非是房价高的根本原因，高房价主要是土地资源紧张所致。因此，想通过征收高额不动产税的方式抑制房价，治标不治本。"张凤春说，抑制房价的根本在于控制开发商的利润和土地价格，因此应该对开发商课以重税，然后补贴到房价中，按人均面积直接补给老百姓。

　　潜在问题还需要加以解决

　　还有专家认为，对于物业税的研究还有几个问题没有解决。首先是周期，现在推动物业税的一个最主要论据是，物业税会随着房价的上涨而不断升高，从而提高财政收入，拓宽财政财源。这种说法实际上蕴含着了一个很重要的假设：现在楼市处于牛市，房价仍有比较大的上涨空间。如果这个假设是错误的，房价已趋高位，那么以后当房价下跌时物业税收入就会大幅减少。

　　其次，征收物业税的难度很大。税法是一门复杂高深的学科，税收的三大原则依次是税基稳固、税负公平、税收成本。从税收征收成本角度来讲，物业税无疑是落后的。开发商批租一块土地，一次性缴付数亿元的土地出让金，征税环节几乎是零成本。而如果将土地税费分拆成数干人，数十年逐批缴纳，需要大量的征收人员、场地和办公设施，税收成本无疑大大增加。

　　第三，业主的物业税缴税率极有可能达不到100％，这会造成新的税赋不公。如今的一些小区，连物业费、供暖费都收不齐，又怎么能指望物业税全额上缴?根据最高人民法院的规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债(设定抵押的除外)。在这一规定下，业主拖欠房贷且不容易被赶出门，如果拖欠物业税，能否有较好的解决方案?

　　尹中立博士指出，不动产税还处于论证阶段，20％的所得税也还没有得到落实。"因此，现在的当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于两年以下转手的房地产要额外征收20％的所得税。"他说，今年的政策重点应该是恢复征收房地产转让的所得税。（参考消息记者 陈泽欣）

　　06年税务总局启动新调控 房产税收已再无悬念

　　时间节点是2006年1月。

　　这是一个对房地产税收调控加速的信号，并且，指向很明确。在1月8日召开的全国税务工作会议上，国家税务总局局长谢旭人表示，将对8个行业的税收情况进行专项检查并加强这些行业的税收立法工作，房地产业位列其中。

　　地下物业年初开征房产税 地下停车费涨价难料

　　财政部、国家税务总局日前联合发出通知称，自1月1日起对房屋地下室、地下停车场等地下建筑征收房产税。这意味着以后地下室或半地下室出租将同地上建筑一样须交纳一定税费。此外，北京一些地下停车场还表示，此政策会对停车场业务造成一定影响，可能导致停车费上涨。但业内人士认为，开发商未必能将此费用转嫁到停车费上，因为收费标准需出租方与租客协商而定。

　　北京二手房交易将限定最低计税价 预计2月出炉

　　北京市地税局有关负责人近日透露，地税部门正在研究进一步完善二手房交易的最低计税价格，预计将在今年2月份出炉。

　　我国今年推进税改 "税剑"直指房地产业等8领域

　　国家税务总局 局长谢旭人1月8日表示，今年将对房地产业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销企业、废旧物资经营企业、涉外企业税收和个人所得税进行专项检查。同时选择一些发案率高、税收秩序比较混乱的地区开展专项整治。

　　具体细则尚在研究 北京二手房个税年内不征收

　　从明年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分征收20%的个人所得税。就此，北京市地税局相关部门负责人19日明确表示，目前“北京二手房个人所得税具体的实施细则尚在研究当中，征收标准和起征时间尚无明确定论，年内肯定不会出台。”

　　房地产企业仍是欠税大户 专家称税制还待完善

　　上海市地方税务局日前发布了2005年第三季度欠税公告。公告披露了上海436家未在规定期限内缴纳税款的企业或单位，涉税金额高达约1.98亿元。其中，14家房地产企业“榜上有名”。

　　国税总局自尊心保卫战：二手房征个税屡败屡战

　　从二手房个税征收情况来看，国税总局的执行力似乎成了问题，由此，行政部门之间的博弈公告于世。