徐家汇弘基广场将建浦西第一高楼 高达300余米 | |
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| http://www.sina.com.cn 2006年01月21日08:56 东方网 | |
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节前，徐家汇弘基休闲广场沉浸在紧张快乐的气氛中。这里是徐家汇中心商业区域最大的餐饮集中地，周围港汇广场、太平洋百货、东方商厦、第六百货、美罗城等密集的商场，地铁一号线和四通八达的地面交通，为这里带来了川流不息的人流。不过，今年春节将是弘基休闲广场存在的最后一个春节了。未来，这里将新建一个63万平方米超大型综合商住项目——徐家汇中心。
■最新情报：浦西第一高楼节后开工 “春节之后，我们就要开始动迁部分商铺。而随着地铁的推进，居民动迁也要陆续开始了。”日前，上海城开一位内部人士告诉记者。这幅徐家汇核心商圈内最后一幅大型商业用地很快就将结束10年的闲置历史。 这个被命名为“徐家汇中心”的超大型综合项目，现在的地面是弘基休闲广场及其背后邻近的住宅区，业内视之为徐家汇区域未来最值得期待的项目。该地块性质为综合，占地13．2公顷，综合容积率为4．8，总建筑面积62．9万平方米，相当于徐家汇中心区域现有建筑总量的一半。目前，该区域港汇双塔的建筑面积为12万余平方米，如果仅以建筑面积的数字衡量，徐家汇中心建成后，相当于新增5座港汇双塔的建筑总量。对于寸土寸金的徐家汇来说，其所带来的变化是无法估量的。 2005年，上海城开集团从徐汇区政府手中获得了该项目开发权，预计投资总额将超过200亿元。在2005年12月举行的上海房展会及地博会上，城开集团第一次将此项目的模型进行了公开展示，为两个主体高层建筑，加上大面积裙房和广场设施。“这还只是个概念展示。”工作人员告诉记者，整体规划设计正在进行，方案初步包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施。据说，建筑大师贝聿铭名下的建筑事务所也作为竞争者之一参与了规划方案的竞争。 “不过，比例最大的肯定是甲级办公楼。”工作人员说，未来项目主楼高300余米，有望成为浦西第一高楼，整个项目计划在5～10年内开发完成。 城开未来十年核心项目 上海城开集团总经理倪建达称，该项目将是城开集团未来10年的核心发展项目。该地块紧邻港汇广场，是目前徐家汇核心商圈内唯一一块大型商业用地。 资料显示，弘基休闲广场所在地块最早由韩国大宇集团与上海徐家汇商城集团股份公司（下称“徐汇商城”）共同出资１亿美元成立的上海大宇公司负责开发（韩国大宇持有９０％股权）。其后几经周折，徐汇区政府以股权转让方式将该地块部分开发权交给了城开集团。 目前，城开集团已成立了一个上海寰宇城市发展有限公司（以下简称“寰宇城市”），由城开集团持有３０％的股份、徐汇区土地发展中心持有６０％、徐汇商城１０％。作为徐家汇中心项目的项目公司，寰宇城市虽拥有一级土地开发资质，但并不打算在土地整理后再做招投标，而是直接进行项目经营管理。当然，他们将寻找外界合作伙伴，尤其是境外合作伙伴，并且在规划方案等既定之后对工程等实行招标。倪建达更对媒体表示，城开集团将以自有资金２０亿～２５亿元启动项目开发；之后向境内外融资，不断稀释股权，以实现与资本市场的对接。城开集团已将今后的战略发展方向从单一住宅开发调整为住宅与商业地产并重，项目短期销售与长期持有物业并重。 不过，这个超大型项目工程量十分浩大，“仅动迁就涉及交大新村，包括交大三村、四村及乐山新村等，共计需动迁１２００户。而且，还有三条地铁交汇。（要顺利建设）谈何容易！”知情人士透露。 未来徐家汇重心将西移 徐家汇的重心即将“西移”在徐家汇商圈，未来的建筑体量６３万平方米的徐家汇中心项目商务楼群与现存的建筑体量达４２万平方米的港汇广场，将共同构成上海西南地区商务商贸中心。 据了解，徐家汇中心商务楼群建成后，徐家汇地区将形成两个“圈”：以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成一个商业圈；由港汇和徐家汇中心商务楼群组成一个商务圈。 徐家汇商业圈内商业企业建筑体量约５０万平方米，而商务圈规模将超过现有商业圈。业内人士认为，徐家汇的经济重心将由零售商业倾斜到商务商贸。 据悉，徐家汇中心开发建设将和徐家汇地铁、交通等重大市政工程协同进行，以此减少施工对徐家汇的影响。据悉，在今年第一季度，地铁９号线，１１号线徐家汇段都将开始加快推进。１号线、９号线、１１号线将在一个地下的换乘大厅内完成三线换乘，这个换乘大厅将设在港汇广场下方，与未来的徐家汇中心近在咫尺。
■新闻回顾：市区地王回购一波三折 弘基休闲广场所在地块（面积３．５３４３万平方米）是徐家汇中心地块中的一部分，称徐家汇８８号地块，或称大宇地块。因其位于徐家汇区核心地带，又被称为“上海市面积最大、最后一块黄金地块、地王”。这块市区旺地的转让曾掀起轩然大波。 １９９５年１０月，韩国大宇与徐汇商城共同出资１亿美元成立上海大宇，计划在徐家汇８８号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，原计划主楼高９２层，号称浦西第一高楼。韩国大宇以９０００万美元代价拥有项目９０％的股权，另需出资３０００万美元，用于支付９５美元／平方米的出让金、动迁以及市政配套设施建设。后因亚洲金融危机，大宇没有能力继续开发。 １９９９年６月，上海市房屋土地管理局与上海大宇就徐家汇８８号地块问题签订了补充协议——将这一地块改为临时绿地；上海大宇如果重新复工，应提前６个月向房屋土地管理局提起申请，经批准后，向上海大宇重新发放《上海市房地产权证》。但此地块至今没有用于相关建设项目。在地块闲置近１０年后，大宇决定出让该地块股权。 ２００３年底，持有另１０％股份的徐汇商城曾发函希望收购大宇中心股权，当时报价为５１００万美元，因价格差距过大，双方未达成协议。 ２００４年２月２０日，顶新国际与上海大宇签署了９０％股权转让协议。以其下属的顶新（开曼岛）名义、９０００万美元的价格受让韩国大宇持有的上海大宇的９０％的股权，并承担上海大宇约３０００万美元债务（主要是大宇拖欠徐汇区政府的动迁、配套设施费以及滞纳金）。按协议要求，顶新国际已将３０００万美元的签约定金汇入了境外共管账户中。顶新方面表示，购买此地块的目的，是计划把位于天津的总部迁往上海，预计投资２０亿元人民币。当时的规划为：建立一座五星级酒店以及公寓、办公楼和购物中心，２００６年竣工后，将其管理中心和财务中心移至上海，并将考虑在上海建立产品研发中心、人才培训基地和跨国采购中心。 ２００４年３月２２日，持有８８号地块１０％股权的小股东徐汇商城书面通知韩国大宇，决定行使优先购买权。按照合资经营企业的规定，股东双方在同第三方签订股权转让协议后，必须通知另一方股东，可以以同等条件行使优先购买权。 ２００４年４月１５日，韩国大宇有关负责人到达上海。当日，大宇与徐汇商城签订了另一份相同标的物的类似“股权转让协议”。在新华社对此事件的报道中，徐汇区政府领导首次提出，收回这块地是“为了整体规划、整体开发”。 ２００５年，徐汇区政府收回该地后，上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权。 ■政策背景：管理趋紧消融“冰冻地块” 近年来，上海一些市中心长时间闲置地块纷纷实际开工或者宣布明确动工意向。比如，恒基（中国）宣布将自行开发南京西路６８８号地块，浦东环球金融中心正式开工，襄阳路服饰礼品市场地块由“原开发商”香港万都转投新鸿基旗下，等等。不久前，北外滩摩天轮地块更是传出了因华门未如期支付地款或将被收回的消息。作为市中心一块闲置近１０年的土地，大宇地块重新启动也离不开上海严格土地管理的大背景。 “今年应可说是土地加强管理年。”政府部门一位知情人告诉记者，“上海土地管理的压力正在逐步增加。不管是新增地块的审批，还是批后地块的监管，包括已供应土地的开工建设，都要同步抓起来。政府决心很大，这种指导思想已贯彻到各区县。” 除大宇地块外，徐汇区其他土地整理工作也在加快进行。据悉，地处徐汇区中山西路和漕溪路交汇处，位于现在宜家家居和华亭宾馆之间、闲置近５年的徐汇区小闸镇地块（占地２５万平方米），已被列上海第一批现代服务业集聚区，现正进入规划方案的前期论证审批阶段。在市经委业已公布的现代服务业集聚区的项目概况描述中，小闸镇将主要体现“城市交通与商务商业有效衔接的理念特色”。据了解，该项目开发主体已确定为上海长峰房地产开发有限公司。 |
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