多国限制富人买房（记者调查）

　　编者按：近年来，中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。对此，国土资源部的高级官员表示，我国已在研究征收不动产税，它将保证个人居住的基本需求，对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，税率也要高。为此，本报驻外记者进行了一系列调查研究，让我们来看看其他国家的想法和做法。

　　印度：征收税费很高，打折名堂不少

　　在印度，土地、房屋甚至院子里的树都要交不动产税。2000年以前，印度实行“租金评估制”，即房屋不管是自住还是出租，一律按照该房在出租情况下租金的高低来计算不动产税。由于引起社会不满，印度政府2000年以后开始按地域统一评估房价来计算税费，以便通过税收杠杆避免房屋过度向富人阶层集中。

　　在印度，土地和房屋一样属于私有财产。政府按照土地的地理位置、繁华程度以及交通便利情况，将全国土地分为8个档次，每平方米相应的价格从100卢比（1美元约合43卢比）到630卢比不等。再经过一番复杂的计算，一套位于新德里最繁华地区的100平方米的住房，每年应交的不动产税大约为1.6万卢比，超过了印度人均国内生产总值的一半。这种重税显然是为那些富人或房地产投资者准备的。对于普通家庭，印度政府则规定了各种各样的减免和折扣。根据规定，每个家庭允许有一套自住房享受50％的不动产税费折扣，小于100平方米的房屋还可以再享受10％的折扣，房主拥有的住房超过一定年限也可以享受10％到20％的折扣；如果房屋所有人是妇女、残疾人等弱势群体或政府公务员，还可以再享受30％的折扣。这样一路算下来，一个大中城市100平方米的自住普通住房，需要交纳的不动产税基本维持在4000卢比到6000卢比之间，如果房屋的地理位置不是很好，税费可能会更少。

　　与折扣相对应的是，印度政府还为非自住房的不动产税规定了若干倍率系数，其中包括如果该房被用于出租而不是自己居住，则不动产税倍率系数为200％；如果建房的目的不是为了居住而是用于零售店铺、小型企业办公室等商业用途，倍率系数则为150％。通过这些不同的折扣和倍率系数，政府可以在一定程度上减少因房屋闲置过多造成的土地浪费，也可以减缓房地产投资过热导致的贫富分化现象。

　　埃及：为避税，富人盖房不封顶

　　埃及的国土面积有100多万平方公里，95％是沙漠，只有5％的土地适宜人类生存。埃及首都开罗人满为患，人口多达1700万，占全国人口的1/4强，埃及人住房的紧张程度可想而知。实际上，开罗有的是房子，可低收入者住不起。开罗的房价根据不同的地段来定，一般高层公寓的价位从每平方米580美元到11800美元不等。由于历史、社会和经济等原因，埃及国内贫富差距较大。富人买房轻而易举，穷人则要倾其所有还要背几十年的债。为此，埃及的房地产政策尽量“向低收入者和弱势群体倾斜”。

　　记者熟悉的一个名叫穆斯塔法的房地产商介绍说，埃及对富人购买更多的房子没有明文规定的硬性限制，但在实际做法上却设置了不少障碍。比如购房时一定要出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，大幅提高征税额度和手续费，有的甚至要求一次结清房款。此外，在领取房产证时，购房者要向主管部门交“公正费”，也就是税金的一种。首次购房者，交不到房价的5%，二次购房则要交房价的10%以上，而且很可能会被拒绝办理房产证。对于富人买地建房，政府也有对策。首先是不断提高地皮价格，现在开罗市中心的地价已高达每平方米1.9万美元，而且还在涨。穆斯塔法说，这样做的目的，是让富人们望而却步。其次是要求建房者交纳建筑税、治安税和房产税，税额根据住宅的豪华程度而定，房子越豪华交税越多。那些非豪华型住房则免交治安税和房产税。对此，富人也有应对的办法。根据规定，房屋建成后，一律要交不动产税，建成的标准之一是楼房的顶部封闭，即不再有任何还处于施工状态的痕迹。于是，富人们就索性故意不封顶，让房子永远处于没有竣工的状态，这样就可以堂而皇之地逃避交税了。现在，埃及市政和房管部门已意识到了这一问题，并正酝酿出台措施加以治理。

　　日本：买小房子比较合算

　　日本是个物价很高的国家，房价更是高得惊人。普通日本人买一套住宅，需要贷款二三十年，而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税，这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来，继承者就变成“小地主”了。

　　不动产取得税是对购房者或买地者征收的税金，税率在各地区有所不同。一般都是购买价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下，那么就属于“小规模住宅用地”，可以享受减税待遇，一般可以少交标准税费的1/3。此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然，减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内，使用期超过3年的。这些政策对于豪宅来说都是无效的。据记者了解，有一位在日本的华人刚刚搬入新居。这套新居坐落在东京比较繁华的地区，三层的独房独院儿，大约需要8000多万日元（1元人民币约合14日元）。从买房到完成施工，他不仅拿出了十几年的积蓄，背上了25年的债务，还要每年交纳巨额固定资产税。相比之下，在东京购入一栋价值1800万日元的房子，一年需要交纳的固定资产税仅为9.8万日元。由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。

　　德国：在银行二次贷款买房面临很大风险

　　在德国这样贫富差距不大的社会里，只有极少数的富人拥有多处房产，因为在西班牙、葡萄牙等国房价低于德国，所以富人们喜欢在那些国家买度假别墅。而德国一般富裕的家庭则选择在偏离城市中心的郊区买块地建一个带花园的、使用面积在150平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或刚刚参加工作的年轻人都会选择租房子住。超低收入家庭、失业者等则有国家福利补贴，安排他们住在政府建的福利房里，租金非常便宜。

　　据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。来自巴伐利亚的尼克先生对记者说，在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元（1欧元约合9.7元人民币）以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。

　　美国：富人炒房带来经济隐忧

　　与其他国家相比，美国对富人买房的限制最少，美国鼓励人们多买房，以此来刺激房地产市场，这在一定程度上形成了泡沫，而且这种泡沫在2005年达到了高峰。10年前美国房地产业处于低谷时，记者在洛杉矶郊外以28万美元买下了一栋四室两厅的二层小楼，2005年可以卖到85万美元。记者动了心，于是四处看房子想搬家，但随便找一个三室一厅的房子对方开口就要60多万，而最亏之处在于，新买房屋的房产税会很高。2005年，有不少人卖了房，暂时租公寓住，等房地产市场下跌时再买房。记者的朋友斯蒂夫的父亲是北欧移民，靠多买房出租以及看准时机买进卖出成了百万富翁，斯蒂夫本人也因此成了亿万富翁，他在海边住着豪宅，另外还有3栋房子加8套公寓出租，每年仅靠部分房租就可以供两个子女上名牌大学。

　　虽然大量买房使很多美国人富裕了起来，但“无拘无束”的房地产市场过热，给美国经济带来了隐忧。2005年，美国联邦储备委员会主席格林斯潘曾指出，美国房地产市场的泡沫越来越多。这让人们不禁想起，上世纪90年代中期，格林斯潘称美国股市存在“非理性繁荣”，其后不久，美国股市就发生了“泡沫破裂”。上周三在华盛顿召开的一个国际经济研讨会上，美国著名经济学者莫里斯·格斯坦指出，美国和中国等大国必须尽快解决金融及投资问题，避免引发全球性的金融危机。因为有观察家认为，中国的汇率调整使美国金融界非常担忧，如果中国减少购买美国债券，美国利率可能会因此上升，从而打击美国房地产业。而房地产业受挫将给美国经济带来一场危机。▲

　　在埃及首都开罗，富人为避税故意让楼房处于施工状态。

　　黄培昭摄

　　《环球时报》(2006年01月20日第五版)