上海房价跌幅已达20% 房产中介总量缩水几近30％

　　经历2005年宏观调控的一年，上海楼市现状如何？记者近日通过采访与调查发现，跌幅达到甚至超过20%的楼盘越来越多，不少开发商也因降价在销售上取得了回报；不少房贷中介机构则选择了“退市”，以避免在一个“不盈利的市场付出更多的成本”。据了解，

　　去年一年，中介总量缩水几近30%。

　　部分楼盘已降价20%

　　业内人士指出，自今年6月以后，相比最高点，上海房价跌幅已经达20%。根据国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，去年8月，上海房价跌幅为1.8%、9月跌幅1.2%、10月跌幅1.1%，连续三月房价全国领跌。

　　记者调查了解到，截止到本月，跌幅达到甚至超过20%的楼盘越来越多，不少也因降价从而在销售上取得了回报。如“奥林匹克花园”，去年9月份价格下降31%，销售连创佳绩，去年10月、11月连续两月销售套数超过100套；地处奉贤区的“绿庭百合苑”在周边楼盘均价还是4900元/平方米时，将价格直接调整至4200元/平方米，最大降幅达到24%。为此，“绿庭百合苑”在去年9月售出近150套，该盘仅仅三个月就成交销售185套，平均每月销售60套以上；身处江湾城的“新江湾雍景苑”，该盘在去年7、8月成交惨淡，而后将价格从11000元/平方米下调至9000元/平方米区间，导致销售立然改观，三个月的月均成交套数近50套，且能保持稳定。

　　“环球翡翠湾花园”、“张江汤臣豪园”是去年8月-11月上海楼市的最大赢家，销售均突破600套。“张江汤臣豪园”销售623套，居公寓销量的榜首，高性价比是两盘共有的特点。两盘均采取低价入市的策略，较周边楼盘价格都有10-20%的下调，初期（8月）成交价格在7600-7800元/平方米，随着销售的深入，两盘开始在去年10月、11月缓缓调高销售价格，热销依旧。

　　房产中介总量缩水几近30％

　　去年9月，上海最大的房地产按揭服务商安家网宣布暂时退出房贷服务业务。不久之前，上海麦格理也向澳大利亚的联邦银行出售了自己的按揭服务业务。房产交易的下滑，银行房贷业务的收紧，以及个人房贷坏账率的凸显，不少房贷中介机构选择了“退市”，以避免在一个“不盈利的市场付出更多的成本”。

　　而曾经遍布所有街道的房地产中介行业在一年的宏观调控后，总量已缩水30%。即便是上海市场几大房产中介巨头，也收缩了战线。据了解，智恒房产从5月开始主动调整，大规模地收缩营业网点，目前，直营门店已从年初的143家调整到目前的50家。而另一些中介商在门店试点承包制，即每个月门店需要完成一定的营业额，超过部分以一种更高的分成方式反馈到门店。这种更像是加盟店式的营业方式开始出现在一些直营门店中。

　　除了在内部加以整合，房产中介商还在积极寻觅新的支点。神舟地产营销总监孟军告诉记者，房产中介已不再是该公司的主营业务，公司正在积极探索老式住宅的托管和包租业务。他表示，很多房产中介在目前交易清冷的环境下，都在探索不脱离房产行业的增加业务收益的新途径。据悉，该公司为老式住宅提供装修、配置家具、维修、寻找保姆等一系列托管与租赁服务，扣除费用外，每套可盈利10%以上，已成为当前公司的主要盈利来源之一。

　　此外，不少房产中介公司则在利用自己与银行之间的密切联系，为中小企业及企业主办理房产抵押贷款。

　　市场不捧银行房贷“前紧后松”

　　随着楼市形势变化，上海对楼市的调控政策在逐渐放松。去年10月之后，房贷政策开始一路放宽。据了解，当时上海个人房贷已连续四个月出现负增长。

　　银行人士告诉记者，银行的房贷政策基本已回归到调控前的政策，即老公房的贷款从10年以内已放宽到15年或者20年以内，贷款利率又再次恢复到9折优惠利率，按揭的首付二手房恢复到三成，新房二成。

　　记者还获悉，当前引人注意的还有部分外资银行正在抢进个人房贷市场，据悉，一些外资行表示，一些客户即便已在中资银行获得过一套房的贷款，到外资行来办理新贷款，仍可享受首套房待遇。据了解，包括渣打银行、华一银行等都是目前市场上对个人房贷业务比较积极的外资行。

　　但来自房地产中介人士的说法表明，即便银行在宽贷上采取了很多措施，但对市场几乎没有产生任何影响。因为交易量少，投资客目前基本不介入市场，自住购房购买能力有限，市场观望气氛仍在持续。业内认为，观望可能要一直维持到春节之后，政策有所明朗后才可能告一段落。

　　■权威看法

　　沪房地局认为调控目标基本实现

　　上海房地局日前对1-11月上海房地产市场发展情况进行总结，指出，上海房地产市场“调控目标基本实现，总体市场平稳有序，房产价格稳中有降，没有出现大起大落”。并指出，“目前网上有1388个可售楼盘，都在正常销售。”

　　房价则稳中有降。据市统计局统计，1―11月，商品住房销售价格指数累计环比下降2.5％，预计全年累计环比下降约3％，而同比则上涨约9％。从商品住房平均销售价格看，1―11月，为每平方米6655元，比上年同期增长7.6％。预计全年平均销售单价约为6700元，比去年的6385元增长10.9％。

　　■新闻背景

　　2005年楼市部分调控政策

　　3月7日上海规定个人购买市内普通住房，居住不满1年出售的，销售时按差价征收约5.55%的营业税及附加；

　　3月16日中国人民银行发布调整贷款政策，提高首付比例和贷款利率；

　　3月28日上海银行同业公会发布指引，16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付款比例，对第三套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮；对于通过贷款购买房屋，在1年内转让的，商业银行也不再提供个人住房贷款的转按揭服务。并对房龄在10年以上的老公房贷款提出了严格的限制；4月6日市房地局通知取消原先“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办的优惠手续，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，这意味着转按揭的全面“终结”；10月作为改善楼市供应结构照顾中低收入购房者的中低价商品房“两个1000万”工程开始试点，也是上海调控楼市的重要政策。