“缓冲期”将取消 北京闲置土地处置艰难提速

　　中新网1月23日电据《中国经营报》报道，“缓冲期”将被大幅压缩甚至取消，是地方国土系统试图通过稳定土地供应稳定地价，进而稳定房价的一种努力。

　　北京闲置用地处置正在提速。16日的消息称，今后对于拖欠土地出让金以及闲置未开发的土地，在国土局解除国有土地出让合同的同时，规划、建筑、立项、工程等方面的许可批复将自动失效，先前两者之间存在的“缓冲期”逐步缩短并最终取消。随后，一位国土

　　此前，上海已清理闲置土地2100公顷，宁波、杭州等地的相关工作也已陆续提速。在国务院卡死增量土地来源的背景下，大型城市的目光早已转向存量。闲置土地清理虽然艰难，却必须提速。

　　“缓冲期”退场

　　1月16日，始自2005年下半年的“收地风暴”终于有了下文：摩根中心、太平洋城、东润大厦、超越欣园以及王府井危改H1地块在解除国有土地使用权出让合同之后，又被取消了规划、建筑、项目、工程方面的批准文件。至此，在经历了半年之后，这五宗土地已经彻底被北京市国土局收回。

　　北京市国土局的一位官员明确表示：“今后，解除国有土地使用权出让合同将和取消立项批复文件、规划意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证同时进行。”这意味着，“缓冲期”将逐步淡出历史舞台。

　　从2005年下半年开始，北京市国土局相继公布收回了45宗国有土地的使用权，上述5宗土地便在其中。“当时还是留给了他们时间，要求他们补足土地出让金，从公布收回到取消配套许可文件，已经将近半年。”北京市国土局的一位工作人员表示。

　　在业界，这半年的时间被称为“缓冲期”，因为只有取消了规划、建筑、立项、工程的许可文件，开发商才等于完全丧失了对地块的开发权。“通常情况下，在国土局公告收地，到取消‘四证’之间的这段时间，弥补好自己的过失，土地的开发权通常还会还给你。”一位深有体会的地产商如是说。

　　2004年，该地产商手中的一块土地因拖欠土地出让金和延迟开工等原因，濒临被国土局收回。但正是在“缓冲期”中补足了拖欠的土地出让金，并及时开工建设，国土局最终并未将他所开发的土地作为闲置用地收回。但是，在现在看来，他和他的项目很可能会成为“缓冲期”的最后一批受益者。

　　“逼存量”动因

　　据了解，目前北京市2006年的供地总量已基本确定在6000~7000公顷之间，其中住宅用地1590公顷，总体水平与去年基本持平。参与供地计划编制的建委官员表示，详细的供地计划有望在一季度末正式出台，而这样的数字中肯定将包括盘活存量土地而形成的供应。

　　这就是“缓冲期”将被大幅压缩甚至取消的原因，因为盘活存量土地形成供应，是国土资源部对地方国土系统突出的总体要求，同时也是地方国土系统试图通过稳定土地供应稳定地价，进而稳定房价的一种努力。

　　“这是一个信号。”北京市国土局法规处处长丁世华表示，2006年北京将加强对闲置土地的清理整顿，凡不符合规定的项目或开发商无力开发的闲置项目都将逐步收回。此前，七部委联合检查组在对北京进行检查之后，认定的闲置土地面积共有60万平方米。

　　在另一座土地同样紧缺的特大型城市上海，更是明确了“控增量，逼存量”的策略。《关于上海市闲置土地处理的情况》显示，截至目前“全市已经开工或收回调整的土地共298幅，面积2100公顷，共有未动工建设两年以上经营性土地面积1262公顷，中心城区190公顷”。而2004年上海对外公布的闲置土地总量为3670公顷，闲置土地清理效率卓著。

　　上海房屋土地资源管理局副局长陶校兴甚至对区县明确表示：“把存量的先消化掉，再来找我争取指标。”而与上海毗邻的宁波、杭州等城市，也在省国土资源厅的安排下，开始加大闲置用地的清理力度，以盘活存量土地。

　　地方国土系统“逼存量”的“热情”来自于国务院对农用地转用的严控。从2003年开始，国务院开始对农用地转用“收权”，“500亩以上农用地转用须报国务院审批”。大型城市增量土地来源压力骤增。2005年全年，全国农用地转用的指标只有4000亩，2006年的指标也不会有“大的增长”。

　　即便如此，本已不多的指标还将主要用于“国家重点建设工程项目”的土地供给，“比如奥运场馆，重大基础设施建设等。”一位内部人士表示，言外之意，真正能够用于经营性出让的，少之又少。在这样的情况下，特大型城市不得不将主要精力集中在“逼存量”上。

　　“新问题”浮现

　　“对于闲置用地的处置，北京市现有的政策贮备已经十分健全，没有必要再出台新的政策。”北京市国土局副局长张维如是说。但是，相比于北京、上海主管部门提高闲置用地处置效率的强烈诉求，现实领域内的情况依然复杂，诸如拆迁和连带一级开发造成土地闲置的问题开始出现。

　　尽管北京市国土局方面拒绝透露去年公告收回的另外40块土地目前的状况。但从有关方面获知，有一部分项目仍然未补缴土地出让金，但出于综合原因，这些项目的相关许可文件也并未被取消，这其中，与一级开发的牵连甚大。

　　“这块地现在还在我们手里。”万年花城副总经理黄玺庆的态度十分明确。2005年8月，万年花城C10地块被北京市国土局公告收回，但时至今日掌握的情况是，该地块仍未补缴拖欠的土地出让金，不过，该项目并未出现在16日的“最终收地”名单上。

　　对此，黄玺庆给出了这样的解释：“政府收回的是土地协议转让权。也就是说如果我们完全缴纳土地出让金，在一级开发完成后自动拥有二级开发权。但土地现在由于没有按时交钱，因此土地一级开发结束后要上交给土地整理中心，然后进行招拍挂。”后来，据了解，这块土地也牵扯到了正在进行的拆迁问题。类似的问题，在北京的闲置土地中，不是少数。

　　上海的情况也十分类似：目前上海真正的闲置土地还有1000公顷左右，本来上海市约有3600公顷闲置土地，其中外围的2000多公顷已经由各个区县消化掉了。而剩余的1000公顷，则因涉及拆迁、规划调整等问题闲置，这些土地才是考验政府的真正难题。(李乐）